Доходное место: Кабинеты у воды

Недалеко от центра Москвы, между Ростовской, Саввинской, Лужнецкой и Фрунзенской набережными, Садовым кольцом и Воробьевыми горами, расположился Фрунзенский деловой район столицы. Иначе его еще называют Хамовниками. Этот офисный субрынок по-своему уникален. Находясь за пределами Садового кольца, по законам территориально-административного деления, принятым в городе, он относится к Центральному округу. То есть на него распространяются все правила, разработанные мэрией и префектурой для ЦАО. Как деловой район с собственным названием эта зона обозначена на картах ведущих консультантов.

Фрунзенский — район с богатой историей. Она складывается благодаря историям отдельных проектов и объектов. Деловое строительство в районе началось в 1990-х гг. Многим участникам рынка известны названия первых бизнес-центров: Elbert Place на Малой Пироговской, 14, ICN Hyarmacenticals HQ на ул. Усачева, 24, Spectr Building на Усачева, 33/2, стр. 1, 2, 3, 4, 35, 37.

Здание Nikoil Building на ул. Ефремова, 8. И, конечно, Усачева, 22. Сейчас эти постройки считаются классом В. Хотя Nikoil Building большинство экспертов до сих пор причисляют к классу А.

На первой волне

В середине 1990-х гг. в районе появились офисный центр на ул. Бурденко, 24/2 (1995 г.), комплекс в Земледельческом переулке, 14/17, стр. 1 (1995 г.), в Олсуфьевском переулке, 6, стр. 1 (1997 г.), а также резиденция “Орифлейм” на ул. Усачева, 37 (1997 г.). Как рассказала руководитель офисного отдела CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Герасимова, в середине 1990-х гг. был реализован офисный проект на Усачева, 35, стр. 1, в приватизированном исследовательском комплексе “Спектр” (владельцы комплекса и девелоперы проекта В-класса — Московское научно-производственное объединение “Спектр”. — “Ведомости”).

Этот проект положил начало развитию Фрунзенского делового района. Чуть позже на Саввинской набережной был построен бизнес-центр “Японский дом” (девелопер — Itochu Corporation, класс А), ставки аренды в котором в тот период были на одном уровне с аналогичными предложениями в центре города.

Улица Усачева стала своеобразным центром этого делового района. С нее начиналась офисная застройка во Фрунзенском. Вообще, в районе образовались участки, на которых концентрируются офисные объекты, и кварталы, где новых офисов совсем нет. “Деловыми” можно назвать ул. Ефремова и Малую Пироговскую, которые проходят недалеко от ул. Усачева. Бизнес-кварталы образовались также вблизи ст. м. “Спортивная”, в округе Саввинской набережной, между Олсуфьевским переулком и ул. Толстого, между Зубовским бульваром, Зубовским проездом и ул. Тимура Фрунзе.

Девелопером офисного здания на ул. Усачева, 22, в 1995 г. стала израильская компания “Роузгруп”, которая позже стала называться MCD. Здание на Усачева, 22, появилось почти одновременно с таким заметным на рынке объектом, как офис “Сахалин Энерджи” на Большой Пироговской улице.

Здание по адресу: Усачева, 24, занимала ICN Hyarmacenticals HQ (ICN), транснациональная фармацевтическая корпорация американского происхождения. На территории России она успела открыть пять заводов и сеть аптек. Теперь в бывшем офисе ICN размещается главная резиденция банка “Визави”. Около трех лет назад фармацевтическая компания решила продать бизнес в Восточной Европе, в том числе в РФ. Новый стратегический план корпорации согласно информации на сайте компании включал распродажу тех направлений, которые не помогают росту компании. Оборот российской аптечной сети ICN составлял $130 млн. Но больше было убытков. В итоге российский бизнес ICN купила компания Millhouse Capital, известный на рынке владелец недвижимости. Новый хозяин продал офис ICN на ул. Усачева. Это здание площадью 9514 кв. м сама ICN оценивала в $10-12 млн.

Банк “Визави” и входящая с ним в одну структуру инвестиционная компания (ИК) “Визави” в тот момент только начинала деятельность на рынке коммерческой недвижимости. Теперь это известный девелопер, который в том числе специализируется на редевелопменте промышленных и заводских административных зданий, превращая их в бизнес-центры В- и С-класса (офис-парк “Курский”, “Семеновский”, здания в Чертанове, в Бутырском и Красносельском районах, на Можайском шоссе и в Марьиной Роще). Офис-парк “Усачевский” на Усачева, 24, получился более высокой категории — А.

За названием Spectr Building скрываются комплекс зданий, несколько соседних домов и строений, расположившихся на ул. Усачева, неподалеку от дома 22. Помимо домов 33/2, стр. 1, 2, 3, 4 Московскому научно-производственному объединению “Спектр” принадлежит и проект на Усачева, 37, стр. 1. В 2004 г. вышло распоряжение правительства Москвы (№ 708-РП от 15 апреля), которое узаконивало реконструкцию административного здания на Усачева, 37, стр. 1. Общая площадь этого здания — 4314 кв. м, а размер земельного участка — около 0,115 га. По условиям правительственного распоряжения “Спектр” должен был заплатить за право на заключение договора аренды земельного участка $1,947 млн.

Elbert Place, небольшое здание площадью около 2000 кв. м, построила компания Elbert (иногда встречается написание “Элберт Лимитед”). Она же — автор небезызвестного офисного особняка “Петровский Хаус” на ул. Красноармейской, 1/7, рядом с Петровским парком. Этот старинный особняк Elbert продала в 2005 г. компании Coalco, по подсчетам консультантов, примерно за $21 млн.

“Петровский Хаус” не единственный яркий московский объект, который создала Elbert. На ее счету также Центр им. Вс. Мейерхольда на ул. Новослободской, 23 (в сотрудничестве с Союзом театральных деятелей России и АКБ “Нефтехимбанк” общей площадью 36 000 кв. м), а также здание в Никитском переулке, 5, в котором, в частности, находятся Департамент градостроительной политики города и головной офис компании “Интеко”.

В профиль и анфас

Фрунзенский — зеленый район. Помимо парков на Воробьевых горах, Парка Мандельштама, Девичьего поля здесь раскинулись скверы вдоль многочисленных набережных. Из достопримечательностей — Новодевичий монастырь. Среди современных сооружений, которые наверняка должны войти в историю градостроительства, — Третье транспортное кольцо (ТТК), метромост в районе ст. м. “Воробьевы горы”, спорткомплекс “Лужники”. Современные офисные комплексы А- и В-класса расположены в основном на участке между Садовым кольцом и ТТК. Для делового строительства здесь есть условия. Район тихий и в то же время находится близко к центру города, в нем есть широкие автодороги (Комсомольский проспект, Большая Пироговская, ТТК, набережные). Кроме того, еще остался некоторый запас промышленных участков, во многих из которых сейчас ведется редевелопмент. И один из ярких примеров 2000-х гг. — бизнес-центр “Красная Роза” на ул. Тимура Фрунзе, 11 (класс В+, 18 600 кв. м общая площадь первой фазы). Длинные набережные Москвы-реки тоже располагают к строительству.

Здесь можно найти участки, откуда открываются красивые виды, что, как известно, повышает привлекательность офисов. В пример можно привести новый проект — бизнес-центр, строящийся на Саввинской набережной, Savinski (класс А, 28 234 кв. м общая площадь).

Фрунзенскому эксперты отводят 3-е в столице место по плотности элитной застройки. Скоро появится жилой квартал на 12 га на Фрунзенской набережной. Среди новых проектов бизнес-центров превалирует класс А. Ирина Герасимова, руководитель отдела исследований CB Richard Ellis / Noble Gibbons, считает район вполне сформировавшимся. По мнению Андрея Петрова, директора по развитию компании Knight Frank, существующие и давно действующие объекты здесь представлены больше В-классом или В+, чаще это реконструированные здания. Всего же, по его данным, предложение качественных площадей в данном субрынке составляет около 130 000 кв. м, что означает 2,7% от общего предложения в Москве. Ставки аренды и продажи по сравнению с периодом 2-3-годичной давности повысились здесь примерно на 25-30%. Доля свободных помещений классов А и В+ находится на очень низком уровне и не превышает 3,5%, т. е. на хорошие офисы много заявок от арендаторов.

Консалтинговая компания Russian Research Group (RRG) недавно презентовала мониторинг рынка коммерческой недвижимости. И пришла к выводам, что, по ее исследованиям и по данным МосгорБТИ, “в целом объем объектов, которые используются под офисы в Москве, приближается к 24 млн кв. м. Из них 20% составляет А- и В-класс. Специально для “Ведомостей” RRG провела мониторинг предложения объектов на продажу во Фрунзенском субрынке. По данным исследователей, годовой объем предлагаемой к продаже офисной недвижимости в прошлом году составил около 75 000 кв. м на общую сумму более $210 млн.

Объем новых предложений на продажу офисной недвижимости с начала 2006 г. составил всего 11 объектов площадью от 125 до 4700 кв. м по цене от $2700 до $12 100 за 1 кв. м. При этом среди выставленных на продажу офисов есть как недавно построенные объекты, соответствующие международным стандартам качества, так и здания 1950-х гг. постройки.

Средняя цена 1 кв. м офисных помещений в первой половине 2006 г. в районе находилась на уровне $5390. Для сравнения: в 2005 г. средняя цена 1 кв. м в выставленных на продажу объектах составила $4400.

Эксперты RRG отмечают, что за последние два года объем предложения объектов на продажу здесь вырос существенно. Во второй половине 2004 г. экспонировались шесть объектов, в течение 2005 г. — 12 объектов, а только за первые шесть месяцев 2006 г. — 11 объектов.

Аналитик рынка офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (CWSR) Лада Белайчук отметила такую особенность Фрунзенской зоны: здесь много именно небольших офисных зданий (всего действующих объектов А- и В-класса около 50. И можно выделить лишь около 10 бизнес-центров площадью более 5000 кв. м. По оценкам аналитиков CWSR, общая площадь существующих офисных зданий классов А и В в этом районе составляет примерно 200 000 кв. м. Самыми крупными бизнес-центрами можно назвать здание Международного московского банка на Пречистенской набережной и офисный центр “Красная Роза” на ул. Тимура Фрунзе. Здание Международного московского банка является одним из старейших во Фрунзенском, в 1995 г. оно считалось классом А.

Как рассказала руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International (Colliers Int.) Регина Лочмеле, общий объем существующих офисов классов А и В в рассматриваемом районе составляет примерно 140 000 кв. м (около 3% от общего объема офисов А- и В-класса в Москве). Из них офисы класса А занимают около 37 000 кв. м, что представляет собой около 2,8% от общего объема класса А в городе. Новые объекты составляют примерно 50% в общем количестве площадей А- и В-класса во Фрунзенском. Новые офисы класса А должны появиться в районе к 2007-2008 гг., если верить планам девелоперов. В этой зоне планируются также офисно-жилые комплексы, например на Малой Трубецкой улице, вл. 1, расположится административно-жилой комплекс с городским музеем ретро-автомобилей.

Среди наиболее крупных сделок, завершенных в 2005 г., Андрей Петров называет продажу офисного комплекса по адресу: Погодинская улица, 24, общей площадью 5000 кв. м, а также аренду (компании Sovero Media) особняка на Малой Пироговской улице. По данным Knight Frank, ставки в “Красной Розе” (В+) колеблются на уровне $510-620 за 1 кв. м в год. В офисном здании, построенном Elbert на ул. Малой Пироговской, 14, — около $600 (основной арендатор там — владелец бренда Galina Blanka). В “Японском доме” на Саввинской набережной — $600. Представление о ценах продаж можно составить исходя из примера недавно проданного блока в 4800 кв. м в новом бизнес-центре Savinsky (класс А) за $22 млн.

Выжимаем по максимуму

Если совершить экскурсию по деловым кварталам Фрунзенского, действующим или будущим, или изучить карту со всеми нанесенными на нее объектами и проектами, то картина будет примерно следующая.

На участке ул. Россолимо — Тимура Фрунзе — Льва Толстого — Зубовский проезд находятся, по данным Praedium, действующие офисные здания на ул. Россолимо, 17 (класс B, 1970 г., 3800 кв. м), ул. Бурденко, 24/2 (В, 1995 г., 2000 кв. м), Бурденко, 14 (B, 1995 г., 1000 кв. м), Бурденко, 22/1 (B, 2003 г., 977 кв. м). Административное здание Счетной палаты РФ, блок Е на Зубовской улице, 2, стр. 1 (А, 2005 г. 15 000 кв. м). И, конечно, первая очередь “Красной Розы” на Тимура Фрунзе и Rinko Plaza на Тимура Фрунзе, 24 (В, 2001 г., 8700 кв. м).

В квартале, который образовался между ул. Усачева — Ефремова — Трубецкой — Малой Пироговской — Большая Пироговской, помимо уже названных объектов “Спектра” и “Визави” реализует довольно большой для этого района проект компания “Интеко”. Это 13 500 кв. м класса А на ул. Трубецкой, вл. 1, которые должны выйти на рынок в 2008 г., по данным CB Richard Ellis / Noble Gibbons. Помимо того, по данным Colliers Int., генеральная дирекция “Центр” на Малой Трубецкой улице, вл. 1, возводит большое административно-жилое здание на 97 200 кв. м класса В (офисная площадь — 13 500 кв. м, срок сдачи — 2007 г.). А компания “Юниформстрой” на Малой Пироговской улице, 8, возведет к 2008 г. 103 450 кв. м, 28 900 кв. м из которых будут площадями класса В.

На Саввинской набережной и в ее округе — еще одном деловом квартале Фрунзенского района — есть несколько объектов и проектов. Среди существующих, по данным CB Richard Ellis / Noble Gibbons, “Японский дом” (класс А, 14 900 кв. м), здание в Большом Саввинском переулке, 12 (класс С, 10 000 кв. м). Комплекс в Большом Саввинском переулке, 4/19, класса А общей площадью 4907 кв. м.

Пожалуй, самым крупным на здешних набережных стал проект бизнес-центра Savinski по адресу: Большой Саввинский переулок, 9. Общая площадь его элитных кабинетов класса А приближается к 17 000 кв. м, а площадь всего здания равна 28 253 кв. м. Бизнес-центр возводит столичная девелоперская компания “Реставрация Н”. Как сообщает компания сама о себе на официальном сайте, она была образована в 1993 г. Специализируется на разработке инвестиционных программ по реконструкции и строительству жилых домов и административных зданий, а также выполняет полный цикл строительства объектов от получения АРИ (акта разрешенного использования земельного участка) и проектирования до оформления прав собственности на построенное здание. Примерно до 2004 г. компания застраивала Хамовники жилыми комплексами. В числе наиболее известных — “Усадьба Трубецких” (ул. Усачева, 3), “Резиденция Ля Дефанс” (3-я Фрунзенская улица, 19). Теперь “Реставрация Н” взялась за офисы. Наземная часть будущего комплекса Savinski по проекту составляет 17 780 кв. м, подземная часть — 10 455 кв. м. Само здание разделено на три равнозначных и автономных офисных блока — А, B и C, у каждого из которых отдельные входные и лестнично-лифтовые группы. Площадь блока А составляет 5693 кв. м, В — 5889 кв. м, С — 5372 кв. м.

В комплексе предусмотрен двухуровневый подземный паркинг общей площадью 10 455 кв. м, он может вместить 300 автомобилей представительского класса.

Красивый вид из окон на набережную и Москву-реку всегда ценился как в жилых домах, так и в офисах. Но если места на земле не хватает, то и водная гладь может стать площадкой для строительства. Заказ на подобный проект получила недавно консалтинговая компания 4Rent Estate, как сообщили в ее пресс-службе. Это трехэтажный дебаркадер на Фрунзенской набережной общей площадью 1500 кв. м с собственным причалом площадью 400 кв. м.

“Водный дом” на Фрунзенской принадлежит частному владельцу. Для 4Rent Estate, которая стала консультантом и брокером дебаркадера, это первый подобный проект, рассказал директор по развитию компании Сергей Храмов. В поисках места для проекта 4Rent Estate остановилась именно на Фрунзенском районе, потому что площадка должна быть интересна для потенциальных арендаторов. С ними хозяин объекта собирается заключать договоры не меньше чем на три года. Площадка находится недалеко от Парка культуры, где всегда много посетителей — потенциальных гостей развлекательного комплекса, который занял два этажа “Водного дома”. Один этаж дебаркадера отведен под офисы. Это этаж с открытой планировкой, в 500 кв. м, с высокими потолками. По словам Храмова, владелец приобрел готовый дебаркадер. Полгода ушло на согласование и оформление всех документов. Для доведения объекта до такого уровня, как можно видеть сейчас, потребовалось около $2 млн.

По мнению Храмова, офисы такого типа по срокам создаются быстрее, чем традиционные офисные комплексы, возводимые с нуля или в процессе редевелопмента на суше. Другое чисто техническое преимущество — этаж водного офиса можно сделать полностью стеклянным. Самые большие недостатки, которые бывают в дебаркадерах, — это, пожалуй, то, что не всегда к ним подведены инженерные коммуникации. В данном проекте создателям пришлось подвести электричество и Интернет, и, кроме того, говорят, что этот дебаркадер на Фрунзенской — единственный в столице, подключенный к центральной канализации.

Установка дебаркадера — один из самых дешевых способов создать площадку, пригодную для коммерческой недвижимости в центре. По данным участников рынка, затраты на установку одного дебаркадера площадью около 1000 кв. м составляют около $250 000. Однако частных дебаркадеров, по словам Сергея Храмова, в Москве совсем не много. Пристани и причалы — стратегические объекты, которые не всегда просто получить в собственность или хотя бы в аренду. Не так давно московские градоначальники вообще запретили размещать дебаркадеры на участке Москвы-реки вблизи ММДЦ “Москва-Сити” (Распоряжение московского правительства № 2171-РП “О запрете размещения стационарных плавсредств в зоне Краснопресненской набережной и набережной Т. Шевченко”).

Зоны с погрешностями

Как говорит Олег Корзун, руководитель отдела исследований DTZ, территории заводов и фабрик стали во Фрунзенском основным ресурсом для офисных девелоперов. Московская администрация решила вывести ряд производств из этого района. Больше всего таких площадок встречается в окрестностях Пироговских улиц и Саввинской набережной. Выводу подлежат АНТК “Союз” на Лужнецкой набережной, вл. 2/4, вл. 10, НПО “Гелиймаш” (тоже на Лужнецккой, 10А), автобаза Академии им. М. В. Фрунзе в Земледельческом переулке, 20-22, предприятие “Принц” в Олсуфьевском переулке, 10, НИИЭМИ на Комсомольском проспекте, 30, предприятие “Каучук” на Усачева, 11, “Моснитки” на Малой Пироговской, 8, фирма “Орион” на ул. Усачева, 3, МП “Капремонт” на ул. Кооперативной, 11, ГП “Текстиль” на Кооперативной, 11.

По этим адресам в базе данных документов московского правительства удалось найти распоряжение “О самореформировании ОАО “НПО "Гелиймаш" и разработке предпроектной документации для реабилитации освобождаемой территории с последующим строительством многофункционального комплекса…” (№ 24-РП от 20 января 2004 г.). Как говорится в документе, перебазирование, реформирование, ликвидацию предприятий и реабилитацию освобождаемых территорий “Гелиймаша” разрешено проводить за счет собственных и привлеченных средств, как и разработку предпроектной документации и строительство на освобождаемых 5,2 га многофункционального комплекса в 2004-2006 гг. По предварительным проектам, здесь будут гостинично-торговые и офисные площади. Предполагается реорганизация территорий Авиамоторного научно-технического комплекса “Союз”, который находится рядом. Эти два проекта объединены общей концепцией.

Но в этом году городское правительство решило внести корректировки в условия для предприятий, которые реорганизуют свои территории и строят на них объекты нового назначения. В пресс-службе Департамента земельных ресурсов Москвы сообщили, что московские власти будут ждать вступления в силу поправок, устанавливающих новые цены — до 20% от кадастровой стоимости в столице для предприятий, сохраняющих профиль деятельности, и до 100% для тех, кто собирается сменить его. Пока цена выкупа земли в Москве составляет 30 ставок земельного налога, т. е. 45% от кадастровой стоимости.

Известный факт, что “Каучук” в 2005 г. выкупил у Росимущества пять участков общей площадью более 18 га на ул. Усачева, Доватора и Генерала Дорохова за 91 млн руб., при том что рыночная стоимость земли в Хамовниках достигает $50-60 млн за 1 га, по данным Vesco Realty. С начала 2006 г. кадастровая стоимость земли в столице повысилась в 1,7 раза, но по-прежнему привлекательна для девелоперов. По данным консультантов, масштабным проектом на месте промзоны во Фрунзенском является создание многофункционального комплекса на территории фабрики “Каучук” (производство резиновых изделий).

Проект включает в себя жилую зону (165 000 кв. м), торговые площади (15 500 кв. м), офисный центр (70 000 кв. м). Офисный центр будет состоять из трех башен высотой 22-23 этажа. Инвестором этого проекта является банк “Российский кредит”.

Как говорят эксперты, пока наиболее выгодным остается судебный способ приватизации участков, но это нежелательно для участков меньше 0,5 га, так как издержки судебных процессов могут свести на нет всю выгоду от процедуры.

История “Красной Розы”

Компания “Нерль” прославилась благодаря реализации, пожалуй, самого крупного и самого рекламируемого комплекса, появившегося (пока только первая фаза на ул. Тимура Фрунзе, 11) в результате редевелопмента фабричного здания. Управляет проектом компания “Нерль” — “Риэлти-Трейд”, переименованная ныне в KR Properties. Кстати, красивое и символичное название нового проекта один в один повторяет название большого частного особняка, тоже из красного кирпича, который был построен около двух веков назад в Нью-Орлеане и фигурирует в романе Стивена Кинга как довольно-таки аномальное явление.

Это особняк “Красная Роза”. Но московский офисный комплекс унаследовал свое имя от ткацкой шелкопрядильной фабрики, которая находилась в этих стенах с 1875 г. Была основана купцом Жиро и сначала называлась тоже “Жиро”. А в 1917 г., “по просьбе рабочего класса”, была переименована в “Красную Розу” в честь революционерки Розы Люксембург.

С 1875 г. территория домовладения принадлежала французскому гражданину из Лиона, временно Московской гильдии купцу Клавдию Осиповичу (Клод-Мари) Жиро, который владел здешней землей на паях с московским купцом Н. Истоминым. Жиро и начал интенсивное капитальное строительство шелковой фабрики.

Здания на территории фабрики “Красная Роза” — это комплекс, представляющий собой историческую ценность, памятник усадебного ансамбля конца XVIII в. с фабричной застройкой конца XIX — начала XX в. Потому московские власти обязали нынешних инвесторов сохранить памятник.

На основании распоряжения московского правительства (№ 206-РП от 15 февраля 2006 г.), ЗАО “Красная Роза 1875”, которое ведет реабилитацию территории и новое строительство, принадлежат теперь практически все строения комплекса. Оно обязано перебазировать основное и вспомогательное производства с этой площадки на территорию ППК “Медная фольга” в Электролитном проезде, 3, стр. 2, и на территорию предприятия “Химическая чистка и крашение одежды “Чайка”, что на ул. Карьер, 2А. А экологически вредное красильно-отделочное производство должно быть выведено в Московскую область, в г. Наро-Фоминск, по адресу: пл. Свободы, 2.

Вместо этого здесь появится многофункциональный комплекс общественно-делового и гостиничного назначения с подземной автостоянкой — все строения общей площадью 160 733 кв. м. Из них общая нежилая площадь составит 150 277 кв. м. Гостиничных помещений будет 10 465 кв. м. Научная реставрация памятников архитектуры — это 2000 кв. м. В целом строительство может продлиться до 2011 г., но консультанты ожидают появление второй и третьей фаз уже в 2009 г. Инвестиции в проект девелоперы оценивают более чем в $200 млн.

По инвестиционному контракту, заключенному с правительством города, 100% всей площади будущего комплекса будет принадлежать “Красной Розе 1875”. Но при условии перечисления в бюджет города денежного эквивалента доли города в размере $5,215 млн (№ 206-РП от 15 февраля 2006 г.).

Дата публикации: 14:49 24 июля 2006

Источник: bpn.ru