Пока ты дольщик - ты не гражданин

Заключив договор со строительными компаниями, гражданин должен забыть о своих правах. На неопределенное время. Самый обычный панельный дом. Правда, новенький и чистенький. Его сияющие стены - немой укор для облезлых соседних домов 1970-х годов рождения. Несколько лет назад жители этих домов яростно сопротивлялись - не хотели, чтобы в их обширном дворе на Якорной улице велась уплотнительная застройка. Бунт не помог. Строительство на основе долевого участия началось. И длилось, длилось, длилось...

Несколько раз застройщик - "Петербургстрой Сканска" - переносил срок вселения. Договоры долевого участия будущие жители злополучного дома начали заключать еще в 2001 году. Доли свои выплатили сполна, но вселиться не смогли, даже когда начался 2005 год.

И тогда неудачливые новоселы стали бунтовать так же, как некогда против них бунтовали уплотненные соседи. Дольщики привлекли к долгострою внимание средств массовой информации, властей, неоднократно митинговали и устраивали пикеты...

Сюда, во двор на Якорной улице, даже удалось вытащить руководителя городского стройкомитета Александра Вахмистрова, который, глядя в объектив телекамеры, заверил, что стройкомитет возьмет решение проблемы под особый контроль. Труды принесли свои плоды: застройщик позволил начать заселение дома.

Бомжи при квартирах

Выиграв битву за вселение, дольщики теперь вынуждены вновь воевать. На сей раз - за устранение недоделок, за регистрацию прав собственности на построенные квартиры, за прописку, пардон, регистрацию по месту жительства. Второй год люди живут в новом доме без документов, изводя власти и своего застройщика устными и письменными требованиями, жалобами в суды и прокуратуру.

Странная это вещь - долевое строительство. Путать его с элементарным приобретением жилья не стоит. Здесь все очень сложно и весьма загадочно. Чтобы дольщики могли получить документы на свои квартиры, недостаточно приема дома госкомиссией. Необходимо еще, чтобы все подрядчики и субподрядчики, работавшие на строительстве, подписали между собой все акты о сдаче-приемке, все документы об оплате произведенных работ. Эту кипу документов застройщик должен предъявить в регистрационную службу (раньше она называлась ГБР, теперь - ФРС по Санкт-Петербургу и области) вместе с протоколом об исполнении инвестиционного договора с городом. И только тогда физически и юридически строительство считается завершенным. И только тогда дольщики могут стать просто жителями и собственниками квартир.

Именно в этих правилах строительства на основе долевого участия заплутали граждане, захотевшие обосноваться на Якорной улице. Один из субподрядчиков застройщика и через год после заселения не смог устранить недоделки. Надо признать, что их перечень впечатляет. Недоделана изоляция отопительной системы. Насосы, подающие воду на верхние этажи, смонтированы кое-как.

Дефектов настолько много, что после первого же пуска систему насосов были вынуждены отключить. В нескольких квартирах, которые переданы застройщиком городу, установлены негодные ванны. И обо всем этом госкомиссия упомянула при приемке дома. Однако причины замечаний не устранены.

Пока застройщик утрясает отношения с городом, с подрядчиками, с монополистами, новоселы потихоньку обустраиваются. Обустройство это, надо признать, тоже сопровождается загадками. А именно: управлять домом, который, по сути, юридически существует лишь наполовину, продолжает застройщик, подрядивший для этой цели специальную управляющую организацию.

Она собирает квартплату, обеспечивает какую-никакую жизнедеятельность. Судя по всему, вся полнота власти в доме у этой фирмы.

Ну а дольщики?

А дольщики пребывают между небом и землей. Поскольку им пока отказано в праве регистрации своей собственности, они не могут реализовать и те права, которые предоставляет им новый Жилищный кодекс: создать ТСЖ, открыть счет своего дома, управлять им самостоятельно, заключить договор с управляющей или обслуживающей организацией, экономить деньги и улучшать свое существование.

Впрочем, это юридические выси, о которых сегодня мало кто из дольщиков думает. Не до жиру. Сейчас у них более приземленные проблемы: они бомжи при квартирах. И это делает жизнь весьма сложной. На новый адрес невозможно перевести пенсию или пособие. Без регистрации затруднительно определить детей в детский сад или в школу. С медицинским обслуживанием - беда. В дом на Якорной "скорая" не едет, и в поликлинику его жителей на учет не берут: у нас, мол, такой дом в районе не значится. И верно, не значится.

Пока он значится только в бумагах застройщика, который никак не может должным образом оформить окончание строительства, "закрыть" инвестиционный договор и передать пакет документов в ФРС.

В иске - отказать

Люди, сплотившиеся во время строительства и борьбы за вселение, пошли в суд.

- В судах города подобные процессы не редкость, - говорит адвокат Татьяна Пустовит. - С момента принятия дома государственной комиссией дольщик имеет право требовать признания его права на собственность. Конечно, если он выполнил свои обязательства. А у него - дольщика - обязательство одно: выплата своей доли.

Это если рассуждать с точки зрения законодательства о защите прав потребителей. Но в Петербурге, как правило, к дольщикам относятся не как к потребителям, а как к полноценным участникам экономического процесса. Как к партнерам строительных фирм, которые обязаны нести всю полноту ответственности за свое участие в рыночном процессе. Поэтому-то выиграть в суде дело о признании права на собственность, если застройщик не торопится с оформлением пакета документов, чрезвычайно сложно.

Вот и Красногвардейский районный суд, куда обратились несколько жителей дома с Якорной, повел дело в этом духе. Прежде все с дольщиков как с "рыночников" взыскали немалую госпошлину - около 5 тысяч рублей с носа. К слову, судебные иски, по законодательству о защите прав потребителей, освобождаются от госпошлины. Но ведь в Петербурге дольщик потребителем не признан!В решении суда по этим "непотребительским" искам записано: в иске о признании права собственности отказать, так как на указанное жилое помещение право собственности истца никем не оспаривается. В переводе на общегражданский язык это примерно означает: "чего ты, человече, ершишься, и так понятно, что квартира эта твоя, никто не отнимает...".

Отнимать не отнимает, но и нормально жить не дает. Как известно, лишь с бумажкой ты человек... А пока бумажки нет, имя тебе - дольщик.

Твой долг - платить и ждать

Вообще-то у дольщика как "полноправного" участника рыночных отношений всего две обязанности: платить и ждать. Платить - много. Ждать - годами. Как правило, договоры долевого участия граждан не особенно щадят. Предусмотрены суровые финансовые санкции в отношении тех, кто разочаровался в своем застройщике и решил расторгнуть договор. В этом случае строительная фирма оставляет у себя 10 процентов от стоимости договора. Неустойка!

При этом практически во всех договорах жестко не оговариваются ни сроки завершения строительства, ни время оформления полного пакета документов фирмой-застройщиком. Вообще действие договора строителей с дольщиками прекращается в момент приемки дома госкомиссией, когда до полноценного завершения всех юридических процедур еще очень далеко. В общем, построили, а дальше хоть трава не расти. И спорить с застройщиком по поводу содержания договора бесполезно: не хочет потенциальный дольщик принимать такие условия - скатертью дорога. Другой придет, у кого с юридической подготовкой похуже или характер более сговорчивый.

Так что отношения строителей и будущих жильцов определяются не законом, не судом, а сложившейся в городе практикой. В идеале она такова: через полгода после завершения строительных работ застройщик объявляет новоселам:

- Все документы в инстанции сданы, все обязательства выполнены, отправляйтесь в ФРС становиться собственниками. Но это, повторю, в идеале.

А на практике все чаще за полгода документы никак не хотят собираться. Застройщик не может должным образом - по строгим правилам - отчитаться во всех тонкостях своих финансовых и прочих отношений с подрядчиками. То ли подрядчик "левый", не имеющий всех необходимых документов и допусков, которые обеспечивали бы его легальное существование, то ли денежные расчеты не проведены должным образом, то ли не все строительные работы завершены... Мало ли может быть причин, которые мешают оформлению документов!

И в этом случае обращение дольщиков в суд становится даже выгодно застройщику. В Петербурге уже есть строительные фирмы, которые привыкли к судебному завершению строительства. Как будто это естественный ход событий. В суде они просто-напросто... признают иски, склоняют повинную голову. Им самим это ничем особенным не грозит, зато новоселы получают возможность зарегистрировать права собственности по суду.

К решению суда гражданин должен приложить лишь технический паспорт своей квартиры и... готово. Можно регистрировать собственность. И не надо ждать, когда застройщик распутает клубок документов и распутает ли вообще. Но это лишь в том случае, если фирма с иском дольщиков согласна. И еще: если это не повлечет за собой осложнений в отношениях с властями.

А за риск - отдельные деньги?

ЗАО "Петербургстрой Сканска" же "проявило принципиальность". Каждый месяц граждане получали заверения в том, что все уже в порядке: вот и инвестиционный договор с городом закрыт, и все нужные бумажки собраны и сданы куда надо...

Оставалось неясным, почему оформление собственности все еще остается для граждан недоступным, чего еще ждет застройщик?

На одном из последних судебных заседаний застройщик продемонстрировал-таки подписанный властями протокол о выполнении инвестиционных обязательств. Это дало возможность людям вновь попытать счастье. Оформлять свою собственность отправился так называемый пилотный дольщик - первопроходец, по стопам которого с аналогичным набором документов вереницей пойдут все новоселы. Дела у пилотного вроде бы сдвинулись с мертвой точки. И дом на Якорной, наконец, вздохнул с облегчением.

Но это не заставило людей покинуть зал суда. Процессы продолжаются. Граждане склонны прекратить тяжбы, только если оформление собственности действительно произойдет. В скорое решение проблемы на Якорной давно уже не верят. Говорят, что, вероятно, в последний момент откроется еще какое-нибудь новое обстоятельство, мешающее дольщикам стать полноправными жителями и собственниками своих квартир: у застройщика не хватит бумажки, откроется отсутствие еще какого-нибудь акта о выполнении работ, не хватит денег...

Судя по всему, ждет этого и суд. Но, ожидая, времени зря не теряет, вновь и вновь повторяя: "Ссылка на то, что из-за действия ЗАО "Петербургстрой Сканска" истец не может оформить право собственности на квартиру, не основана на законе и, по существу, является несостоятельной. Действиями ЗАО "Петербургстрой Сканска" в настоящее время права и свободы истца не нарушены".

В законодательство о долевом строительстве уже вносились поправки, которые вроде бы должны были обеспечить защиту прав дольщиков. Так ведь нет! Всякий раз строительная отрасль находит дыры, которые позволяют не торопиться с юридическим завершением строительства. Долгими месяцами, а то и годами дольщики ждут, чувствуя не только психологические неудобства, но и отсутствие элементарных гражданских прав.

Теперь вот заговорили о необходимости обязательного страхования риска, которому подвергается дольщик. Если совсем просто, то: оплачивай, дольщик, теперь еще и страховку...

Между тем во многих субъектах Российской Федерации суды просто взглянули на проблему применения законодательства с другой точки зрения. Задались вопросом: как же гражданин, которого назвали дольщиком, может нести ответственность за исполнение третьим лицом обязательств перед застройщиком? И нарисовался ответ: никак. И в судах дольщиков начали признавать не участниками строительства, а теми самыми потребителями, права которых могут быть нарушены. И судебная практика пошла совсем в ином русле.

Лишь в Москве и Петербурге ситуация иная. Столичные власти уже давно заявили, что политическая подоплека такого положения - максимально затруднить переселение в Москву иногородних. Петербургские власти не столь откровенны. Но разве новоселам, оплатившим жилье на Неве, от этого легче?

Дата публикации: 16:31 25 июля 2006

Источник: bpn.ru