Как новая магистраль повлияет на рынок жилой и коммерческой недвижимости?

Появление долгожданного третьего транспортного кольца практически не решило транспортную проблему в Москве, и столице вновь требуются дополнительные магистрали. В настоящее время уже утвержден окончательный проект строительства четвертого транспортного кольца, официальное начало которого запланировано на 2007 год, а отдельные работы начались уже в этом году.

Маршрут

Согласно этому проекту автострада начнется на севере города от малого кольца железной дороги, пройдет мимо стадиона "Локомотив", рядом со станциями метро "Ботанический сад" и "Владыкино", затем пересечет Дмитровское, Ленинградское и Волоколамское шоссе и проследует по улице Народного Ополчения до Минской улицы. Далее пойдет уже существующая 16-километровая трасса, которую составляют Минская улица, Ломоносовский и Нахимовский проспекты. Потом кольцо дойдет до Коломенского и уйдет в 4-километровый тоннель под Москвой-рекой. Выйдя из него, автострада пересечет район Печатники у станции метро "Текстильщики" и далее двинется вдоль Курского направления железной дороги к третьему транспортному кольцу. На участке от Волгоградского проспекта до шоссе Энтузиастов она пройдет параллельно малому кольцу Московской железной дороги, минует район Измайлово и уйдет вдоль Лосиного острова к Ярославскому шоссе.

Общая протяженность четвертого транспортного кольца составит 74 км (это сравнимо с МКАД, длина которого 109 км). Без сомнения, наибольшую сложность представит прокладка двух тоннелей, которые пройдут на большой глубине под музеем-заповедником "Коломенское" и Филевским парком.

"Кольцевая" земля дорожает

Когда этот амбициозный проект завершится, никто точно не знает, но основные работы на этой трассе будут вестись, предположительно, в 2007-2009 годы. Строительство магистрали, безусловно, отразится на стоимости объектов недвижимости, располагающихся в непосредственной близости от нее. По опыту создания ТТК можно сказать, что после его сооружения земля вблизи магистрали подорожала в несколько раз. Застройщики начали активно возводить на ней офисы, склады, торговые центры. Стоимость уже существующих объектов коммерческой недвижимости, расположенных вдоль трассы, увеличилась в 1,5-2 раза.

На рынке жилья произошли подорожание и увеличение ликвидности тех объектов, транспортная доступность которых улучшилась. Исключением стали лишь квартиры в домах, расположенных на первой линии от автострады: они потеряли в своей стоимости до 40-45% (строились такие высокие эстакады, что жильцы четвертых и пятых этажей, выйдя на балкон, могли практически уткнуться носом в скоростную автостраду), а продать или обменять квартиру на некогда уютной Беговой улице или на Сущевском Валу вообще, наверное, стало невозможно.

Всплеск девелоперской активности в районах, непосредственно прилегающих к ТТК, связан с тем, что в центральной части столицы участков, пригодных для возведения объектов недвижимости, практически не осталось, а "уход", например, под землю существенно повышает себестоимость строительства.

Еще престижнее

Похожего развития событий можно ждать и в случае со строительством четвертого транспортного кольца. Еще больше возрастет привлекательность района Мосфильма, который и сегодня считается дорогим и престижным. Вблизи него расположены крупные автотрассы - Ломоносовский проспект и Минская улица, но их проходимость невысока, и здесь постоянно образуются пробки. Если они будут расширены и усовершенствованы, жители этого района смогут быстро и беспрепятственно попадать в центр и другие районы города. Подобным образом могут развиваться события и в районе Матвеевское.

К районам с хорошими перспективами можно отнести также Хорошево-Мневники и Филевскую пойму. Значительные изменения могут произойти и в районе проспекта Мира, где имеется немало потенциально привлекательных для застройки территорий (например, промышленная зона в районе Северянинского моста). Но полноценному развитию данного участка препятствует отсутствие хороших соединений проспекта Мира с Щелковским и Дмитровским шоссе.

Существенно могут измениться цены на жилье в активно застраиваемых районах Печатники и Курьяново. С одной стороны их ограничивает Москва-река, с другой - железнодорожная ветка. Выбраться из этих районов в часы пик проблематично, поэтому в настоящее время цены на квартиры там значительно ниже, чем на аналогичное жилье в районах с лучшей транспортной доступностью. Строительство четвертого кольца способно радикально изменить эту ситуацию.

... но повезет не всем

Мэр Москвы Юрий Лужков недавно заявил, что "высоток" в историческом центре города строить не будут, все они будут расположены как раз в районе четвертого транспортного кольца. Этот проект называется "Новое кольцо Москвы" и предполагает строительство около 60 высоток, в число которых входят 48-этажный дом на проспекте Маршала Жукова, 44-этажный дом "Эдельвейс" на Давыдковской улице, 40-этажный дом "Вертикаль" на пересечении Ленинского проспекта и улицы Обручева и др. С другой стороны, популярность жилья непосредственно вблизи нового транспортного кольца понизится из-за неминуемого ухудшения состояния окружающей среды и видовых характеристик, шума и вибрации. Больше всего, похоже, пострадают дома первой линии в престижных районах на Ломоносовском и Нахимовском проспектах.

Впрочем, правительство Москвы уже имеет опыт минимизации последствий такого строительства. Например, когда возводилось ТТК, вдоль дороги размещались шумоизолирующие панели, а в домах, расположенных неподалеку, устанавливались стеклопакеты. Отметим, правда, что обещанная изоляция оконных проемов была сделана далеко не во всех квартирах, окна которых выходят на магистраль, а у большинства москвичей нет средств, чтобы самостоятельно установить дорогостоящие стеклопакеты и кондиционеры.

Коммерческая недвижимость

В районах с жильем эконом-класса типа Бескудниково новая магистраль вряд ли существенно изменит ценовую ситуацию на рынке недвижимости, здесь для большинства населения гораздо важнее близость станций метро, чем удобное автомобильное сообщение. Специалисты рынка коммерческой недвижимости считают, что в районе четвертого транспортного кольца наиболее выгодно строить торговую недвижимость, ибо магистраль может привлечь большие потоки покупателей за счет высокой пропускной способности и сравнительно небольшой удаленности от центра столицы.

Появление новой магистрали, безусловно, расширит географию офисного рынка столицы и будет способствовать его дальнейшей децентрализации. Кроме того, появление магистрали, вполне вероятно, будет способствовать появлению многоуровневых паркингов взамен ликвидированных гаражей, расположенных в данный момент в местах прохождения четвертого транспортного кольца.

В целом же можно сказать, что ситуация на рынке столичной недвижимости изменится, но более конкретные параметры этого изменения будут зависеть от многих факторов, в том числе и от темпов строительства. Напомним, что третье транспортное кольцо, протяженность которого составляет всего 35 км, строилось в течение пяти лет, а строительство четвертого кольца вполне может растянуться лет на десять-пятнадцать и стать очередной "стройкой века".

Дата публикации: 11:23 28 июля 2006

Источник: bpn.ru