Препарация "элитки"

Вопрос о том, что же можно считать элитным жильем на московском рынке недвижимости и по каким критериям его определять и делить на подвиды классификации до сих пор остается открытым. В настоящее время не существует общепризнанной классификации элитной недвижимости, и сам термин «элитное жилье» трактуется каждой компанией по-своему. Как следствие нет четких границ элитного класса и четких параметров оценки. Это приводит к большой условности анализа этого сегмента рынка, его статистических исследований. Работа риэлторов, девелоперов, проектировщиков не имеет четкости из-за того, что нет унифицированной классификации. Главным образом, ее отсутствие создает предпосылки для недобросовестных действий некоторых компаний, пытающихся продать жилье бизнес-класса по цене элитного или позиционирующих жилье бизнес-класса как элитное, что неблагоприятно сказывается на общем имидже профессионального сообщества. Покупатель должен ясно понимать, что именно он приобретает, а для этого на рынке должно быть утверждено четкое представление о стандартах качества элитного жилья.

Наш журнал поставил себе задачу разобраться в сложившейся ситуации, для чего мы попытались систематизировать существующие на сегодня классификации элитного жилья, дать их сопоставительный анализ, выявить специфику, основные сходства и различия. Нами был проведен опрос специалистов ведущих компаний-застройщиков и риэлторов на предмет того, по каким параметрам они оценивают элитное жилье и как смотрят на перспективы появления на рынке единых стандартов качества, выражающихся в единой классификации элитного жилья.

История вопроса

Заниматься на государственном уровне классификацией жилья закончили в 1989 году, за два года до развала СССР. Тогда был принят последний ГОСТ, который разделял все дома на общежития и многоквартирные. В новой России этим вопросом на государственном уровне с тех пор никто не занимался и, пожалуй, не скоро примется. Как сообщили в Департаменте жилищного строительства и жилищного фонда города Москвы, сегодня официальной классификации элитного жилья не существует. В жилищном кодексе такая тема не поднимается. Специалисты департамента не видят потребности в такой классификации для себя, так как занимаются преимущественно программами, направленными на улучшение жилищных условий для людей с достатком ниже среднего. По мнению пресс-секретаря Департамента экономической политики и развития города Москвы Александра Степанова, потребители рынка элитной недвижимости должны сами отдать свои предпочтения в пользу того или иного объекта. Не классификация, а реалии определяют, что можно считать элитной недвижимостью, а что нет. Впрочем, сами игроки рынка считают, что государству не следует вмешиваться в вопросы классификации. «Это проблема наша – профессионалов рынка и их объединений. Если нам поручат создание стандартов – мы готовы предложить на обсуждение специалистов наши наработки», - пояснили нам в Российской гильдии риелторов. Более того, соотношение критериев в классификации жилья время от времени меняется, а в случае утверждения на законодательном уровне ей придется застыть на месте.

Первая попытка классификации элитной недвижимости со стороны частной компании была предпринята в 1996 году.

Компания Noble Gibbons (основана в 1994 году), входящая в ассоциацию CB Richard Ellis, предложила, взяв за основу зарубежную классификацию, разделить всю жилую недвижимость первичного рынка, расположенную в центре столицы, на классы А и В. К классу А были отнесены дома, находящиеся в районе от Тверской улицы до Пречистенской набережной. По мнению компании, дома этого класса обязательно должны были являться новостройками, насчитывать не более 40 квартир и иметь однородный социальный состав жильцов. Дом класса В мог располагаться в тех же районах, что и класс А, но к ним еще добавлялись направления в пределах Садового кольца, набережные Москвы-реки, окрестности Плющихи, а также традиционно считающиеся престижными районы Москвы. Здание могло быть как новостройкой, так и реконструированным жильем.

Позднее появился класс А минус. Различие классов А и класса А минус заключалось в выборе материалов для строительства и отделки, а также в различии инженерных коммуникаций. Немаловажен был и такой критерий, как надежная репутация застройщика.

Появление этой классификации явилось очень значимым для рынка, так как ее положения стали основой для созданных позднее разработок других компаний. Так, классификация получила свое дельнейшее развитие и поддержку в компании Kirsanova Realty, положения которой уже развивали и уточняли в собственных разработках другие компании: Kalinka Realty, Renaissance Realty, Knight Frank, Квартал, Сити XXI век, Vesco Realty. Все они были разработаны с 2001 по 2002 годы - период, когда возникла острая потребность в определении параметров элитного жилья. Именно тогда строительство элитного жилья стало обретать более масштабный характер. До этого элитное жилье, конечно же, строилось, но это были единичные проекты, такие, например, как известный «Агаларов-Хаус» (ул. Климашкина, 1А, построен в 1997 году) или «Дом Фридмана» (Б. Афанасьевский пер.32/9, построен в 1998 г.).

Классификации вышеперечисленных компаний практически идентичны, и при желании из них даже можно вывести «среднестатистическую классификацию». В первую очередь, их объединяет то, что они выделяют в структуре элитного жилья три класса (перечисляются в нисходящем порядке): de luxe (или класс А), luxe (или классА-), premium (класс В). При этом отнесение к группе элитной недвижимости вообще и разделение внутри нее на классы осуществляется по следующим критериям:

1. Местоположение (район).

2. Равноценное окружение, достигаемое в высших классах жестким отбором жильцов.

3. Близость к крупным автомагистралям (для определения степени комфортного проживания).

4. Конструктивно-технические и эстетические характеристики дома: архитектурно-планировочный уровень (особое внимание уделяется фасадам и подъезду, структуре, размерам и оформлению мест общего пользования, высоте потолков, качеству строительных и отделочных материалов, инженерии (системы воздухообмена, отопления, коммуникации, пожаротушения), обеспечение всех видов безопасности дома.

5. Количество квартир.

6. Наличие и обустройство придомовой территории.

7. Наличие паркинга и количество парковочных мест на квартиру.

8. Минимальная площадь квартир.

9. Инфраструктура.

10. Наличие профессионального менеджмента здания.

Самым главным признаком, по мнению большинства специалистов, по которому дом относится к той или иной группе, является его местоположение. Далее на цену и престижность квартиры уже воздействуют другие факторы: внешний и внутренний облик дома, качество материалов, инженерия, количество квартир, наличие подземного паркинга, развитость инфраструктуры и так далее.

Согласно рассматриваемым классификациям, если дом строится или создается путем реконструкции в центре города или в его традиционно престижных районах для проживания, то он уже априори становится элитным. Действительно, для большинства богатых покупателей престижность места является наиважнейшим фактором при выборе квартиры, и за престиж они готовы платить и переплачивать. Фешенебельными районами Москвы считаются территории, расположенные внутри Садового кольца, а также некоторые участки, прилегающие к нему: Красная Пресня, Фрунзенская набережная, Плющиха. Самая дорогая жилая недвижимость (класс de luxe) может находиться, согласно классификациям, на участке от Остоженки до Пречистенской набережной, по правой стороне Старого Арбата, Патриарших прудах. Также, по мнению компании Vesco Realty, сюда возможно отнесение объектов, расположенных в Кунцевском лесу.

Дома класса luxe могут располагаться в переулках Старого и Нового Арбата, на Тверской улице, Красных воротах, Китай-городе, Красной Пресне, Плющихе и Фрунзенской набережной. Расположение домов низшего класса элитной группы – premium – возможно в традиционно престижных районах на западе и юго-западе Москвы (Кутузовский и Ленинский проспекты, Рублевское шоссе и пр.). По мнению Екатерины Тейн, директора отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank, анализ развития рынка европейских стран показывает, что одним из важнейших моментов в понимании ценообразования и класса объекта недвижимости является местоположение здания. В европейских городах застройка складывалась веками и на сегодняшний день существуют сложившиеся районы элитной застройки. Поэтому зачастую достаточно назвать район, где располагается дом, чтобы понять о каком уровне цен и классе объекта идет речь. В Москве применение аналогичной схемы для оценки класса здания необходимо проводить с учетом специфики отечественного рынка. Районы элитной застройки только начинают формироваться, не редки случаи, когда по соседству с высококлассным домом располагаются постройки советского или дореволюционного периода. На сегодняшний день можно выделить несколько районов в центре Москвы, где количество современных элитных домов максимально. Это перечисленные выше Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды, также активно осваиваются районы Хамовников и Плющихи. С этим мнением согласен коммерческий директор инвестиционно-строительной компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов: "Главной отличительной чертой при определении элитного жилья остается его месторасположение. Соотношение «цена и место» являются основными составляющими понятия «элитного жилья». Сегодня тенденция рынка недвижимости Москвы такова, что наряду с этим на первый план выходят так же качество строительства и репутация компании-застройщика.

Для того, что бы проект имел успех, надо учитывать мнение потенциальных покупателей. Это люди, как правило, уже совершавшие сделки с недвижимостью. Поэтому они, учитывая свой прежний опыт и большую сумму сделки, особенно внимательно подходят к очередной покупке. В конечном счете, именно их решение о покупке квартиры станет определяющим в общей оценке успешности очередного проекта элитного дома".

Какими же качествами должен обладать эксклюзивный, суперэлитный дом класса de luxe?

Авторы классификаций считают, что он обязательно должен быть новостройкой, иметь монолитный каркас, в котором внутренние и внешние стены изготавливаются из кирпича. Высота потолков должна быть от 3,2 м. Требования, предъявляемые к инженерии дома: обязательно наличие центрального кондиционирования, системы климат-контроля, механических и химических фильтров для воды и воздуха, нескольких видов отопления (воздушное, водное и электрическое, радиаторы должны иметь возможность регулировки температуры), бойлерной для всего дома или в каждой квартире, двойной электрики, современных линий телекоммуникации с возможностью выбора оператора. В доме класса de luxe должны использоваться дорогие отделочные материалы, высококачественные бесшумные лифты известных производителей. Для машин под домом должен находиться паркинг, в котором предусмотрено наличие не менее двух машиномест на квартиру.

Фешенебельное жилье в представлении многих компаний предполагает небольшое количество жителей – от 10 до 40 квартир. Компания «Renaissance Realty» предлагает ограничиваться 25 квартирами, при этом их минимальная площадь должна составлять 130 кв м. Обязательно наличие в домах этого класса развитой инфраструктуры (тренажерный зал, бассейн, сауна, кафе-бар, холл для приема гостей), а также благоустроенной придомовой территории.

Компания Renaissance Realty считает, что для дома класса de luxe обязательно наличие пентхаусов. Однако, по словам Тимура Баткина, заместителя генерального директора Группы компаний «Дон-строй», тема пентхаусов была очень сильно раздута на московском рынке, они мало востребованы покупателями. Особенно сложно оказывается продать пентхаусы больших размеров. Для примера: пентхаус площадью 3000 кв м в комплексе «Алые паруса» с трудом был продан только в этом году, спустя 5 лет после сдачи комплекса в эксплуатацию. Впрочем, как нам рассказали в Renaissance Realty, в настоящее время компания занимается разработкой новой классификации, в которой пентхаусы, возможно, будут исключены из числа важнейших критериев класса de luxe.

Дома класса luxe отличаются от суперэлитных (de luxe) выбором менее дорогих строительных и отделочных материалов, а также инженерных коммуникаций менее престижных фирм-производителей. Класс premium (низший в категории элитных) допускает, чтобы дом был создан не только в результате нового строительства, но и реконструкции, внешние стены могут быть монолитными, высота потолков в пределах 3 метров. В нем отсутствует центральное кондиционирование, фильтры очистки воды и воздуха. Может отсутствовать внутренний двор, инфраструктура.

Количество квартир достигает 80, а вход в дом осуществляется через скромный аккуратный подъезд без изысков. То есть это может быть дом среднего качества, но расположенный в пределах Садового кольца, а также в традиционно престижных районах за его пределами (запад, юго-запад Москвы).

В 2002 году на рынке появилась классификация элитной недвижимости компании «Миэль-недвижимость», которая предложила принципиально новый подход к оценке элитного жилья. Все объекты, претендующие на элитность, разделены на три класса: КП1 – высший элитный класс, КП2 – средний элитный класс, КП3 – низший элитный класс. Авторы разработки сознательно отказались от терминов de luxe, luxe, premium из-за их эмоциональной окрашенности. В классификации было предложено проводить отдельно оценку качества проекта, оценку местоположения проекта, рассматривать отдельно цену, и только потом давать интегральную оценку объекта по критерию «качество-место-цена». Согласно позиции «Миэля», класс элитного жилья определяется, прежде всего, по качеству возведенного проекта и по характеристикам комфортности проживания, местоположение же рассматривается отдельно и в дальнейшем объединяется с качеством проекта в комплексный показатель качества жилья. То есть если построить высококачественный дом, который будет отвечать всем требованиям максимально комфортного жилья, не в центре, но в районе, считающимся традиционно престижным, он может быть отнесен к классу de luxe, напротив же, некачественный дом не может быть отнесен к элитной недвижимости, даже если он будет находиться у самых стен Кремля. Эту позицию пояснил в интервью нашему изданию директор Аналитического центра компании «Миэль-Недвижимость» Геннадий Стерник: «Несомненно, местоположение – важнейший показатель, формирующий цену объекта, но не самый главный. Прежде всего, на первом месте стоит комфорт для будущего владельца, а где будет этот комфорт в ЗАО или на Остоженке, решать ему самому. Комфорт жилья определяется качеством и экологичностью строительных и отделочных материалов, остекления, планировкой дома и квартир, инфраструктурой и сервисом, оказываемым жильцам дома, уровнем охраны и безопасности дома, качеством прилегающей территории и парковки. При формировании цены квартиры сначала надо оценить дом именно по этим параметрам и лишь затем приступать к рассмотрению его местоположения», – поясняет Геннадий Стерник. По его словам, несмотря на широкую публикацию новой классификации «Миэля» в 2002 году, ее идеи вначале не были приняты специалистами. Многие из них твердо оставались на привычных позициях совместного рассмотрения характеристик качества объекта, его местоположения и цены. Тем не менее, развитие рынка заставило в некоторой степени менять представления, и в последние годы признаны факты «децентрализации элитных объектов» (т.е. происходит отказ от ограничения локации центром).

В классификации «Миэля» все характеристики качества объектов в соответствии с новыми, современными взглядами на требования к элитному жилью разделены на две группы – классообразующие и дополнительные (опции).

Классообразующие – это те характеристики, несоблюдение значения которых (хотя бы одной из них) переводит объект в более низший класс. Несоблюдение дополнительных характеристик (опций) не требует перевода объекта ниже, их соблюдение лишь повышает рейтинговую оценку. Таким образом, дом, в первую очередь, оценивается с точки зрения следующих важнейших показателей: качество и экологичность ограждающих конструкций, высота потолков, качество внутренней отделки дома и квартир, расположение общедоступных офисных и торгово-развлекательных помещений, качество теплоэнергообеспечения, уровень системы кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляции, фильтрации воды, качество отделки (комплектации) лифтов, качество системы коммуникации, наличие собственной эксплуатирующей организации и ее уровень, наличие собственной огороженной охраняемой территории и уровень ее охраны, состав жильцов, наличие подземной парковки, количество машиномест на квартиру, наличие лифта и отапливаемого прохода из паркинга.

По сравнению с рассмотренными выше классификациями, существенные отличия в разработке «Миэля» имеются в подходе к таким критериям, как качество конструкции дома, количество квартир и инфраструктура. Учитывая современный уровень развития строительных технологий, специалисты «Миэля» считают, что к элитным могут быть отнесены только кирпичные дома или дома с монолитным железобетонным каркасом, заполненные керамическим кирпичом высокого качества с наружной системой утепления фасадов. Частичное или сплошное заполнение проемов чем-либо, кроме кирпича, не допускается. (Напомним, что в классификациях, рассмотренных выше, в классе premium допускается создание внешних стен из монолитного железобетона.) «Количество квартир в доме мы давно исключили из критериев элитности. Даже многоквартирный жилой комплекс или дом может быть элитным, если соблюдены критерии качества архитектурной проработки, общей планировки, территории и т.д., – рассказывает Геннадий Стерник. – Критерий насыщенности инфраструктурой рассматривается с учетом местоположения дома. Если дом находится в элитном микрорайоне, насыщенном инфраструктурой, то это снижает требования к степени развитости собственной инфраструктуры. В классификации принципиально не рассматривается «фейс-контроль» как требование элитности. Это делается не столько по причине политкорректности, сколько из соображения, что в элитном доме в принципе не могут купить квартиру «муниципальные» жильцы.

В 2004 году рынку была предложена классификация элитной недвижимости девелоперской компании «АРТ-Билдинг». Как рассказывает генеральный директор компании Андрей Анохин, отправной точкой создания классификации стала необходимость профессионально объяснить инвестору, по заказу которого компания анализировала инвестиционную привлекательность конкретной площадки, предлагаемый проект дома класса de luxe. «Мы хотели определить границы элитного класса и разложить все по полочкам. Это помогает нам обосновывать высокие цены в тех проектах, участниками которых мы является, - объясняет Андрей Анохин. – Классифицируя объект, мы не говорим о соответствии или несоответствии конкретным параметрам, влияющим на его статусность. Наша классификация ни в коем случае не навязывается участникам рынка, да это и невозможно. Свои усилия по данному поводу мы рассматриваем как вклад в формирование зрелого, конкурентноспособного рынка настоящего элитного жилья, которого не может быть много».

В классификации элитного жилья, предложенной «АРТ-Билдингом», выделяются три класса (перечислены по нисходящей): «клубные дома», класс «А» и класс «Б». Самыми престижными являются клубные дома. Ими могут быть здания, число квартир в которых не превышает 10, расположенные на Остоженке, Пречистенке, на Патриарших прудах, Арбате, прилегающих к нему переулках и, в перспективе, в районе «Золотого Острова» (между Софийской и Болотной набережными). Одним из главных критериев клубного дома является избранность его жильцов. Единый социальный уровень достигается отбором, для которого уже отработаны такие механизмы, как анкетирование желающих приобрести квартиру, получение рекомендаций, согласование с жильцами, уже купившими квартиры в доме. Как правило, клубные дома создаются под определенный круг заказчиков, будущих жильцов, которые соинвестируют строительство дома. Именно их слово является решающим при решении о продаже квартиры в уже готовом доме.

Клубные дома (как и все элитные) создаются по индивидуальному архитектурному проекту и должны иметь эксклюзивный дизайн общественных зон, соотношение которых с жилой площадью равно пропорции 50/50. Обязательна подземная парковка (не менее двух машиномест на квартиру) и гостевая наземная стоянка. В клубном доме исключено расположение на первых этажах офисов, салонов красоты, магазинов, ресторанов и пр., так как предполагается, что состоятельные жильцы имеют собственных парикмахеров, являются членами престижных спорт-клубов и т.д. Здесь может располагаться просторное лобби (от 70 кв м) для приема гостей, бильярдная, сигарная, кафе-бар, комнаты для водителей, охраны и прислуги, ванны для мытья лап собакам, оборудование для хранения мехов. Кроме этого, по желанию жильцов на первых этажах могут быть устроены тренажерный зал, бани с душевыми кабинами и с мини-бассейном. В таком доме не предусматривается мусоропровод, так как предполагается, что мусор выносится обслуживающим персоналом. Особенность эксплуатации элитных домов, прежде всего, заключается в необходимости использования высококвалифицированного персонала, обладающего навыками общения и знающего нормы этикета.

Очевидно, что дорогая недвижимость должна иметь совершенное техническое оснащение. Обязательная централизованная система кондиционирования и принудительной вентиляции, индивидуальный тепловой пункт (на случай отключения горячей воды), источник бесперебойного электроснабжения, выделенная линия Интернет, спутниковое телевидение. Бесшумные лифты ведущих производителей должны спускаться в подземный гараж.

Если требования к инженерии дома остаются едиными для всех классов элитного жилья, то такие показатели, как количество квартир в доме, соотношение жилых и общественных площадей меняются. Так, если в клубном доме, как мы отмечали выше, должно быть не больше 10 квартир, то в доме класса «А» – не более 20, в классе «В» – до 35.

Соотношение общественной и жилой площадей в классе «А» меняется до пропорции 40/60, в «В» – 30/70. Элитные дома класса «В» от домов первых двух категорий отличаются довольно сильно. Такой дом может быть расположен в районе Москвы, сочетающем «тихие зеленые зоны и высокий уровень комфорта жилых домов». Такими авторам классификации видятся районы Чистых прудов и Китай-города. В доме класса «В» не обязательной считается единая социальная среда, он может не иметь подземной парковки и в нем вполне можно устроить мусоропровод, так как требования к уровню управления и эксплуатации дома снижаются. Например, вместо обязательного в первых двух классах профессионального консьержа в доме класса «В» может работать охранник. На первых этажах могут располагаться общедоступные магазины, парикмахерские, тренажерные залы и пр.

В основе классификации АРТ-Билдинга лежит принцип профессиональной комплексной оценки элитной жилой недвижимости (исключая пентхаусы и особняки, поскольку последние оцениваются на основе других критериев) и разделение множества объектов на однородные группы (классы).

Согласно классификации каждый объект оценивается по двум составляющим:

количественное наличие критериев, нормированность каждого критерия (от 0 до 1). Поскольку каждый критерий имеет разную степень важности и, соответственно, влияния на классность исследуемых объектов, ему присвоен уникальный коэффициент – «вес», рассчитанный по специальному методу экспертной группой. Значимость каждого частного критерия определяется произведением нормы и веса критерия. Далее определяется обобщенный критерий качества, формирующийся в виде взвешенной суммы частных критериев. Если его значение равно единице, то анализируемый объект соответствует данному классу, если его значение близко к нулю – объект относится к последующему классу.

Использованный метод весов представляет особую ценность в данной классификации, т.к. позволяет наилучшим образом учесть множество качественных данных объекта и трансформировать их в более точный язык количественных оценок.

Наибольшим весом обладает местоположение. Генеральный директор «АРТ-Билдинга» Андрей Анохин настаивает на том, что истинно элитный дом должен находиться в центре города: «Попытки «заклинателей цен» объявить о кризисе площадок «элитки» внутри Садового кольца и об образовании элитных районов за его пределами спровоцированы риэлторами и застройщиками искусственно, в целях оправдания своих стратегий маркетинга и формирования ложного общественного мнения. Данный процесс, безусловно, не является объективным отражением тенденций рынка. По нашему мнению, тенденция создания за пределами Садового кольца престижных и модных районов и обладающих бесспорными достоинствами, выраженными в благополучной экологии и приемлемой транспортной доступности, имеет место быть, но «элитка» останется исключительно в центре. Для того чтобы не размывать само понятие элитарности, отсутствия общедоступности, существуют веками сложившиеся для каждой страны, особенно европейской, ограничения, общим в которых является пресловутое местоположение, связанное с историческими корнями».

С таблицей признаков и подробными комментариями к ней разработчиков можно ознакомиться в статье «Арифметика элитарности», помещенной на страницах этого номера журнала.

Для полноты понимания того, что происходит на московском рынке со стандартизацией подходов к элитной недвижимости, нами был проведен опрос ведущих компаний на предмет наличия у них собственных классификаций. Как показал опрос, большинство из них не имеют собственных разработок, ограничиваясь лишь сформулированными идеями относительно того, какой должна быть элитная недвижимость. В качестве примера можно привести параметры, по которым корпорация Mirax Group рассматривает жилье как элитное. В интервью нашему журналу о них рассказал заместитель руководителя Департамента недвижимости Александр Моторин: «Необходимые компоненты элитной недвижимости, которые только будучи воплощены комплексно, позволяют жилью именоваться элитным, это: современная, стильная и вместе с тем функциональная архитектура, безупречное местоположение, предполагающее транспортную доступность и удобство, и вместе с тем экологическое благополучие, разветвленная сеть инфраструктуры (имеется ввиду наличие фитнес-цетра, школы, ресторана, кафе, детсада и прочего)». На основе полученных данных можно заключить, что классификации инвесторов-застройщиков отличает укрупненность в описании характеристик. Они не ставят своей задачей определить каждую мелкую деталь элитного жилья, но определяют его довольно обобщенно. В качестве иллюстрации приведем классификацию «Дон-Строя», полученную в пресс-службе компании.

«Компания «Дон-Строй» представляет жилые комплексы трех высших категорий комфортности – de luxe, premium и business. Приоритетная задача business-класса – обеспечить деловому человеку максимально комфортные условия при умеренных инвестициях: индивидуальный проект с квартирами свободной планировки, благоустроенная охраняемая территория, подземный паркинг, необходимый набор объектов инфраструктуры, сервисные службы.

Жилые комплексы категории premium обладают, кроме этого, обширными территориями, позволяющими разместить максимально развитую инфраструктуру. Сама концепция этих комплексов в первую очередь подразумевает, что человек может все необходимые ему услуги получить, не выходя из дома, не тратя времени на дорогу. Самое большое внимание в этих комплексах уделяется спорту и активному отдыху: предусмотрены спортивные центры с тренажерными залами, зонами SPA, саунами, соляриями, бассейнами или аквапарками, теннисными кортами, универсальными спортивными залами, боулингами, торговыми и развлекательными центрами и многое другое. Есть и эксклюзивные предложения, например в «Алых Парусах» – профессиональное футбольное поле и яхт-клуб с маяком и причалом.

Категория de luxe – это высшая категория элитного жилья, подразумевающая дорогую отделку эксклюзивными материалами, высококлассную инженерную «начинку», а главное - соответствующее местоположение. Например, жилой комплекс «Новая Остоженка» построен на престижной «золотой миле» Остоженки, «Дом на Покровском бульваре» – в историческом центре Москвы, в окружении памятников архитектуры».

Вице-президент Группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов на вопрос о том, чем компания руководствуется при определении дома как элитного, ответил следующее: «На сегодняшний день на рынке недвижимости все еще не существует четкой классификации для подразделения элитной недвижимости на классы внутри группы. Отсутствуют жесткие критерии, соблюдение которых необходимо для отнесения объекта в тот или иной сектор. Наличие четкой единой классификации подразумевает соответствие заявленной категории определенным опциям строения, коммуникациям, уровню отделки и т.д.

В настоящее время этого тоже нет. Мы берем за один из основных параметров при определении класса недвижимости уникальность местоположения объекта, район. Трудно представить себе элитный жилой комплекс, расположенный в промышленной зоне. В то же время условия, на которых предоставляется земля в центре, располагают к возведению элитной недвижимости с уникальной архитектурной концепцией класса de luxe или premium. Концепция и архитектурное решение также имеют огромное значение. Проектом определяются количество квартир в доме, их планировка.

Уровень отделки, используемые строительные материалы, комфорт и безопасность, которыми будут обеспечены жильцы, – все это в равной степени может влиять на классность дома. Обычно элитные дома в своей основе имеют монолитный железобетонный каркас, наружные стены облицованы кирпичом, высота потолков в квартирах - от 3 метров. Окна элитной квартиры должны выходить как минимум на две стороны. Немаловажен и бренд компании-застройщика или самого элитного комплекса, его позиционирование на рынке».

Вместо заключения

"Анализ классификаций элитной недвижимости показал, что до сих пор нет единой терминологии для обозначения классов жилья. Одни компании делят элитный сегмент на de luxe, luxe, premium, другие дают классам буквенные обозначения – А, А-, В, С, КП1, КП2, КП3. Различными являются критерии, по которым жилье относят к тому или иному классу. Много разногласий вызывают такие показатели как местоположение, количество квартир и инфраструктура. Все это не способствует ясности в понимании как производителями, продавцами, так и покупателями того, что же является по-настоящему элитной недвижимостью. В целом, в результате проведенного нами опроса 18 компаний, выяснилось, что собственные классификации есть только у половины, остальные работают, руководствуясь профессиональным опытом и чутьем.

Из разговоров с большим количеством специалистов, работающих в сфере создания и продажи элитной недвижимости, нам стало очевидно движение классификации в сторону децентрализации элитных объектов. Даже те компании, в классификации которых сейчас еще стоит в качестве непременного критерия классов de luxe и luxe нахождение к пределах Садового кольца и районах, примыкающих к ним, уже готовы сдать свои позиции. Так, например, по мнению Владимира Брунгарда, руководителя отдела продаж компании Avenue Realty, элитное жилье должно находиться в центре, но их компания в некоторых случаях (пока редких) допускает исключения. У децентрализации элитной недвижимости есть объективные факторы. Площадок для нового строительства и зданий для реконструкции в центре с каждым годом становится все меньше и меньше, районы исторического центра по большому счету имеют мало возможностей для своего обновления. Все это приведет к тому, что в скором будущем строительство элитного жилья, так или иначе, переместится за пределы Садового кольца, а следовательно вполне логичным станет пересмотр адресов в строке классификации «местоположение».

Местоположение сегодня является одним из тех пунктов, которые вносят неясность в процесс классифицирования и заставляют все больше создавать исключения из правил. Так, нередко дома вне центра, но отличающиеся очень высоким качеством всех показателей, позиционируются как элитные. Между тем дома, возводящиеся в центре, из-за стесненных условий участка не всегда могут отвечать таким немаловажным критериям, как наличие подземного паркинга, придомовой территории, иногда не может строгого соблюдаться требуемое количество квартир, на живописный архитектурный ансамбль, который по идее должен открываться из окон, приходится рассчитывать лишь жильцам верхних этажей и пр. Исходя из этого, представляется целесообразным разработать классификацию, в которой местоположение, действительно, перестанет быть основным критерием оценки элитности. В качестве рабочей идеи (для обсуждения) у автора статьи возникла мысль о том, что возможно целесообразным было бы также создание двух классификаций: для центрального округа и для территорий за его пределами. Вероятно, такая классификация могла бы позволить избежать территориального раздора и выработать четкую методологию, допускающую некоторые вариации для каждой отдельной группы.

Нужна ли нам единая классификация элитной недвижимости?

Геннадий Стерник, директор Аналитического центра «Миэль-Недвижимость», главный аналитик Российской Гильдии риэлторов:

«Отсутствие единых для всех четких критериев каждого класса дает возможность продавать квартиры в классе, которому они не соответствуют, а наличие оных делает рынок более открытым, транспарентным. И пусть брокеры ищут другие маркетинговые ходы».

Андрей Анохин, член ОПОРы России, генеральный директор компании «АРТ-Билдинг»:

Сегодня, проработав в недвижимости и девелопменте 14 лет, я не верю в возможность создания так называемой общепринятой классификации в задокументированном виде и принятой как некая инструкция, особенно с учетом свойственных нашему рынку амбиций и сформировавшихся групп среди его участников. Сегодня невозможно в принципе договориться девелоперам с рэлторами и консультантами по данному поводу. Одной из важнейших причин этого – отсутствие в этом профессиональном обсуждении конечного потребителя-покупателя, который определяет спрос и под которого формируется рынок. Конечно, опосредованно клиенты участвуют в этом процессе, ведя узкий диалог по поиску или покупке элитного жилья с конкретным игроком этого рынка, но их участие фильтруется профессиональными игроками в угоду собственным интересам. Сегодня ведущим здесь является субъективное общественное мнение, сформированное в основном риэлторами и консультантами в оправдание разработанным стратегиям PR и маркетинга для продвижения конкретных объектов и обоснования высоких цен на них. Характерным подтверждением моих слов является еще недавнее единогласие риэлторов по поводу «престиженки», что только здесь и только здесь может строится элитка, но как только появился дефицит площадок конкретно в этом месте мгновенно появились другие, удаленные в том числе и от центра элитные, по их мнению, районы. Общим в этом ряду фактом является совпадение у таких риэлторов нового мнения с наличием объектов находящихся у них на реализации. Но я искренне верю, что общество, постепенно, благодаря неангажированным СМИ само разберется и сформирует устойчивые признаки элитарного жилья, голосуя рублем за тот или иной подход в реализции элитных проектов. В любом товаре премиум сегмента или элиты существуют некие незыблемые для всех уникальные "стержни", без наличия которых некорректно даже ставить вопрос об отнесении данного товара к элитному. Например, в часовом деле принадлежностью к элите в первую очередь относится техническая сложность часов, умноженная на искусственно ограниченное производство. В недвижимости основным, но не единственным я предлагаю оставить историческое местоположение. Кроме того, для сохранения сегмента необходимо, в том числе искусственно, ограничивать предложение. Здесь спрос должен всегда быть выше предложения. Корректно сегодня, я думаю, обсудить возможность существования элитных квартир с уникальными характеристиками в не элитном, но престижном доме».

Вячеслав Тимербулатов, вице-президент Группы компаний «Конти»:

«В настоящее время, стремясь получить максимальную прибыль, застройщик сам определяет класс и категорию жилья, пользуясь собственной шкалой оценок. De-luxe, luxe, premium. Все это очень субъективно. Единая классификация несомненно нужна».

Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty:

«Без единой классификации совершенно невозможно сформировать адекватное представление рынка. Потому как один важный эксперт к элитным домам относит 20 объектов, а другой – 120. В силу этой цифры, статистика, и выводы у них получаются самые разные. Поэтому всегда сложно адекватно оценить данные параметры и объем рынка элитной недвижимости, и темы прироста квадратных метров и пр. Специалистам необходимо договориться об одной и той же методике классификации, чтобы дать адекватные аналитические оценки относительно рынка недвижимости.

Для самих же участников рынка (строителей, девелоперов, риелторов) категория жилья в общей классификации (как, например, «элитное жилье») чаще всего не более чем элемент маркетинговой политики. Некий ярлык, который застройщики и риелторы вешают на объект, преимущественно руководствуясь не задачей адекватного позиционирования объекта, а вполне понятным желанием повысить его статус, имидж, а иногда и подтянуть цену квадратного метра».

Сергей Лушкин, директор по маркетингу компании «Квартал»:

Действительно, общепринятых критериев, по которым можно разделить жилье на классы не существует, поэтому на рынке жилой недвижимости используются разнообразные классификации (и буквенные обозначения, и использование таких понятии как «элитный», «de-luxe», «luxe», «business» и «premium» классы и т.д.). В последнее время, путаница, связанная именно с неоднозначностью существующих терминов и отсутствием общепризнанных критериев приводит к непониманию в кругах специалистов рынка жилой недвижимости (этот процесс можно наблюдать в специализированных изданиях, на страницах которых представлено достаточно большое количество наименований классов жилых зданий). Среди специалистов вопрос «Что важнее место или качество здания?» звучит постоянно. К общему ответу прийти достаточно сложно. Но, тем не менее, планируя возведение элитного дома необычной архитектурной формы и с дорогой отделкой, компания-застройщик никогда не выберет под место для строительства неблагополучный район города. И, наоборот, на дорогой земле престижных экологически чистых районов нет смысла возводить панельное жилье. И в том, и в другом случае это будет экономически невыгодно.

Качество и класс здания должны быть соотносимы со стоимостью (престижем) земли, на которой возводятся, поэтому приоритет степени престижности района строительства очевиден.

Иван Пресняков, PR-директор Vesco Realty:

Если брать сегмент элитного жилья, то создание для него единой общепризнанной классификации невозможно. Элитный объект недвижимости – это необычная идея, концепция, которую не возможно загнать в рамки. Сейчас рынок элитной недвижимости находится в периоде становления, переработке форматов, думаю, через год-полтора будет видно, к чему это приведет. Если раньше к элитному относились только клубные дома с ограниченным числом квартир, то сейчас в эту категорию попадают объекты с разным количеством квартир, этажей, различающиеся по комфортности.

Олег Репченко, руководитель аналитического отдела аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:

«Создание унифицированной классификации ничто иное, как утопия и необходимости в ней нет. Невозможно создать единую формулу для всего многообразия московского рынка элитной недвижимости. Все существующие сегодня классификации используются в рекламных целях. Компании-риэлторы и инвесторы-застройщики разрабатывают классификации исключительно под свои же проекты и не заинтересованы в единой, унифицированной классификации».

Дата публикации: 13:16 31 июля 2006