Столичные окраины — центр борьбы застройщиков

Окраины города представляют собой, как это ни удивительно неосведомленному наблюдателю, один из самых лакомых кусочков для любого застройщика. Огромные площади, больший выход квадратных метров для коммерческой реализации, время для проведения долгосрочной рекламной кампании, шанс серьезно сэкономить за счет компактности проводимых работ — все эти факторы дают возможность извлечь максимальную прибыль из проекта. И именно поэтому между крупнейшими московскими строительными «монстрами» сегодня разворачивается нешуточная борьба за право стать генеральным застройщиком таких новых районов, как, например, Молжаниново, Некрасовка и Северный.

Благодаря своему столичному статусу Москва всегда притягивала множество людей — население постоянно увеличивалось. Это не могло не вызвать разрастания городской застройки. За последние десятилетия на территории столицы возникло немало новых районов, где активно велось комплексное строительство.

Бутово: давняя история

Одним из таких районов является Бутово. В конце XIX века эти места были заняты лесами, где располагались усадьбы московских промышленников. Своим благоустройством и развитием Бутово во многом обязано Карлу Федоровичу фон Мекку — инженеру, совладельцу нескольких железных дорог. Он имел в этих местах обширные землевладения и проложил железнодорожную ветку, основав станцию Бутово, после чего и началось освоение района.

Сначала на карте Москвы появился район Северное Бутово, последние деревянные строения в котором были снесены еще в 1999 году. Южное Бутово, работы в котором начались в 1992 году, еще находится в процессе застройки. Согласно градостроительному плану столицы, его освоение закончится к 2010 году, за это время его население предположительно увеличится до 150 тыс. человек.

Южное Бутово имеет ряд несомненных достоинств. В числе главных можно назвать хорошую экологию, поскольку район окружен лесными массивами, а крупных промышленных предприятий поблизости нет. К тому же благодаря преобладающему направлению ветров городской смог уходит на юго-восток.

Плюсом является и то, что Южное Бутово — район экспериментальный, состоит из разнообразных серий и типов домов и потому лишен монотонности, присущей многим «спальным» окраинам. Между домами расположены парки, аллеи и пруды, которые естественно вписываются в застройку.

Основным недостатком района считается транспортная проблема, связанная с удаленностью от центра города и, в частности, от станций метро. Прокладка линии «легкого» метро отчасти решила этот вопрос, но породила другое неудобство: жители близлежащих домов начали жаловаться на сильный шум, создаваемый поездами. Московские власти приняли определенные меры, чтобы исправить положение, но недовольные остались.

Митино: депутатский рай

Застройка Митина ведется с 1991 года. Благоприятная экологическая ситуация и хорошее качество домов были по достоинству оценены народными избранниками — активистами первых перестроечных съездов народных депутатов СССР и России. Они очень быстро заселили с десяток домов в самом центре нового жилого массива на северо-западе столицы. Правда, вскоре, сложив полномочия и уйдя в большой бизнес, бывшие борцы за народные права выбрали себе жилье поближе к Кремлю.

Разумеется, это не помешало развитию района. Сначала он застраивался преимущественно типовыми домами серий КОПЭ, П-44Т, П-44М и пр., а зданий по индивидуальным проектам было очень мало. К счастью, градостроители вовремя отошли от прежних стандартных подходов и спроектировали микрорайоны 8а и 8б. Первый из них имеет ярко выраженную индивидуальность, за что его создатели получили Госпремию. Строительные работы велись с учетом естественных ландшафтных зон, а также освоенных ранее территорий. Все дома микрорайона 8б, который окрестили «Митинским оазисом», возведены из монолитного железобетона по индивидуальному проекту с улучшенной планировкой квартир. Это трех–пятиэтажные жилые дома с мансардами, семи–девятиэтажные секционные жилые дома и девятиэтажные башни. В одном из комплексов — двухуровневые апартаменты.

Транспортные проблемы не миновали и Митино. С территорией Москвы его связывает только одна автомагистраль и Рижское направление железной дороги. Сейчас жителям района приходится добираться на автобусах или электричках до метро «Тушинская», где в часы пик наблюдается столпотворение. Предполагается, что в 2007 году завершится строительство линии метро на участке от станции «Крылатское» до станции «Строгино». Туда направится часть пассажиропотока, что значительно облегчит ситуацию в Митине.

К 2008 году появится станция «Волоколамская», а уже в 2008–2010 годах намечено протянуть линию метро до самого Митина. На сегодняшний день в районе проживает почти 200 тыс. человек, что составляет пятую часть населения Северо-Западного административного округа. Так что транспортная проблема для района действительно крайне актуальна.

Куркино: кажется, только вчера…

Немного особняком от прочих районов комплексной застройки стоит Куркино. И хотя его история началась довольно давно, на протяжении десяти лет инвесторы только вносили предложения по возведению экспериментального района в Северо-Западном округе. Застраивать его намеревались даже американские и немецкие компании.

На стадии воплощения проекта оказалось, что осуществить весь комплекс работ в состоянии только московские строители. Если бы деньги на проект нашлись лет восемь назад, то город получил бы некое подобие Митина или Жулебина. Но этого не произошло, и куркинцы проживают в совершенно ином районе, где все сделано по принципу не «земля для строительства», а «строительство для земли».

Куркино сталo очередным экспериментальным районом, и, судя по тому, что сейчас обсуждаются планы строительства Куркина-2 (инвесторы согласуют с городом возможность назвать новый район именно так), опыт удался.

Сейчас территория Куркина представляет собой архитектурно-природный комплекс, при создании которого применены новейшие строительные технологии и сохранен природный ландшафт. Жилая застройка Куркина уникальна: здесь нет ни одного дома, похожего на другой, все они возведены по индивидуальным проектам. Это три вида нетиповых зданий повышенной комфортности: таунхаусы, трех–четырехэтажные дома, имеющие приусадебные участки, и 7–12-этажные дома.

Таунхаусы не имеют межкомнатных перегородок на этажах, что предоставляет владельцу возможность свободно планировать пространство. Каждый коттедж оснащен индивидуальной системой отопления, что позволяет забыть о перебоях с горячей водой.

Территория жилых микрорайонов огорожена и охраняется, придомовые участки отделены друг от друга живой изгородью. Во дворах предусмотрены мини-скверы с площадками для отдыха и занятий спортом, устроены цветники и искусственные бассейны. Комплексная застройка района предусматривает возведение множества социальных объектов: школ и детских садов, торговых и деловых центров, поликлиник, библиотек и клубов. Также в районе появятся спортивный комплекс с футбольным полем и бассейном, база для занятий лыжным и велосипедным спортом, теннисный клуб и детский парк с аквадромом. Куркино, безусловно, подняло планку качества для новых районов комплексной застройки.

Уже сегодня

Большинство районов, расположенных на окраинах и за пределами МКАД, до начала строительства представляли собой огромные поля. Эти районы приходилось раскручивать, поскольку потенциальные покупатели ничего о них не знали, им сложно было представить, как новые территории сформируются с точки зрения транспорта, инфраструктуры и прочих благ цивилизации. Минусом была удаленность от станций метро.

Конечно, не стоит упускать из вида и особенности самих районов. К примеру, Капотня, знаменитая горящим факелом над нефтеперерабатывающим заводом, считается экологически проблемной территорией — это негативно отражается даже на репутации находящегося по соседству микрорайона Марьинский парк.

К тому же на начальных этапах возведения и продаж новые микрорайоны не отличаются привлекательностью. Но по мере застройки формируется их архитектурный облик, развивается инфраструктура, постепенно привлекая все большее количество потенциальных покупателей.

Инфраструктура большинства «спальных» районов действительно на высоте. На их территориях открываются крупные торговые центры (IKEA, «ОБИ», «Ашан» и др.), бассейны, спортзалы. Пожалуй, в этом плане окраины столицы развиты даже лучше центра.

Сейчас уже очевиден тот факт, что отношение к этим районам принципиально изменилось, несмотря на то, что транспортная ситуация улучшилась, пожалуй, только в Бутове.

Стартовая цена и финишная прямая

По данным заместителя директора департамента реализации компании «МИАН– Девелопмент» Натальи Усовой, в 1998– 1999 годах цены в Марьине и Бутове начинались с $300–400 за 1 кв. м. «Квадрат» в квартире того же класса в Новых Черемушках стоил на тот момент $600. С одной стороны, покупатель, привыкший к сегодняшним ценам, вправе махнуть рукой и сказать: «Подумаешь, на $200 больше, на $200 меньше!», но все-таки правильнее измерять эти цифры в процентном соотношении. Получается, что абсолютная ценовая разница одинаковых квартир в Бутове и Новых Черемушках составляла от 33 до 50% — $21–28 тыс. за квартиру площадью 70 кв. м против $42 тыс. Разница оказывалась весьма существенной.

На данный момент стоимость жилья в Бутове и Куркине начинается от $2 тыс. за 1 кв. м, в Жулебине — от $3 тыс. (готовая новостройка), в Марьине — $2–3 тыс. за 1 кв. м. Предложений дешевле $2 тыс. в этих районах не найти. Таким образом, желающим купить там 70-метровую квартиру это удовольствие обойдется примерно в $150 тыс.

Квартиры в отдаленных районах, как правило, приобретают люди, которые не могут себе позволить купить аналогичное жилье в обжитых районах: молодые семьи, улучшающие свои жилищные условия, и люди старшего поколения, разъезжающиеся с родственниками. Также квартиры в подобных районах приобретают жители регионов.

Жилье — это еще не все

За прошедшие годы горожане успели привыкнуть к супермаркетам, ресторанам, спортивным комплексам и прочим видам сервиса. Современные покупатели при выборе места жительства интересуются не только типом дома и планировкой квартиры, но и инфраструктурой нового района. Как обстоят дела в этой сфере?

Н. Усова считает, что инфраструктура в отдаленных районах, несомненно, относится к их сильным сторонам: в случае комплексной застройки возводятся не только жилые дома, но и социально-бытовые объекты, рассчитанные на определенное количество жителей. В этом ее отличие от точечного возведения домов, когда новоселы вынуждены пользоваться уже существующими магазинами, детскими садами, школами, спортивными комплексами, зачастую не предназначенными для обслуживания такого количества людей.

Окраины: десять лет спустя

По мнению участников рынка недвижимости, у районов за МКАД очень хорошие перспективы развития. Пожалуй, остается только вопрос с определением статуса этих мест. Ведь если будущая застройка начнет все больше отдаляться от кольца, уходя в сторону области, то где расположится та «точка невозвращения», за которой столица перейдет в Подмосковье? Учитывая, что вопрос объединения Москвы и области пока остается открытым, о дальнейшем разрастании столицы сложно сказать что-то определенное.

Зато, рассматривая пример Куркина, где уже присутствует разноформатная застройка, стоит предположить, что окраинные районы постепенно станут переходить в коттеджные поселки эконом-класса. Если прибавить к этой картине анонсированные на 2011–2016 годы проекты мегапоселков в Подмосковье и планы по переносу инфраструктуры в область, то картина станет еще более интересной. В целом это довольно неплохой вариант развития событий. Москве еще есть куда расти: ведь раньше и Новые Черемушки считались окраиной.

Дата публикации: 11:04 03 августа 2006

Источник: bpn.ru