Шанс для "хрущевок"

Московские власти нашли оригинальный способ реконструкции старого жилого фонда. Вместо сноса "хрущевок" застройщикам предлагается реконструировать такие дома, увеличив их жилую площадь за счет достройки верхних этажей. При этом первые этажи будут переведены в разряд нежилых помещений, которые в дальнейшем могут сдаваться в аренду. Эксперты достаточно скептически смотрят на эту идею, полагая, что инвесторам выгоднее строить новые дома на месте пятиэтажек.

Вчера на заседании московского правительства обсуждалась возможность проведения эксперимента комплексной застройки кварталов Юго-Восточного административного округа (ЮВАО) столицы. Примечательно, но авторами этого проекта стали не специалисты Москомархитектуры, а студенты и аспиранты Московского государственного строительного университета (МГСУ). Изначально архитекторам МГСУ предстояло решить непростую задачу - повысить инвестиционную привлекательность тех кварталов, где имеются жилые дома несносимой серии и ограничено число свободных площадок для строительства "стартового" жилья для переселения.

В качестве объекта для эксперимента студенты взяли 80-й квартал Нижегородского района ЮВАО Москвы. В частности, они предлагают при реконструкции увеличить жилую площадь за счет надстройки двух-трех этажей, а первые этажи перевести в разряд нежилых помещений, которые могут сдаваться в аренду либо использоваться городом под объекты соцкультуры. В этом же квартале, уточнила один из авторов проекта, аспирант МГСУ Ольга Тюменева, инвесторы должны построить "стартовый" дом, куда переселились бы жители реконструируемых пятиэтажек.

"После тщательной доработки проекта реконструкции он должен быть представлен жителям района. И в случае, если проект получит одобрение большинства, можно начинать его реализацию", - вынес решение мэр Москвы Юрий Лужков. В итоге мэр поручил авторам проекта "проработать его инвестиционную составляющую".

Однако эксперты уже заранее предрекают незначительный интерес инвесторов к этой идее. Генеральный директор компании "Соло" Светлана Муханова отмечает, что Нижегородский район ЮВАО Москвы непривлекателен в первую очередь из-за неразвитой транспортной инфраструктуры. "Он далек от метро и славится автомобильными пробками", - говорит эксперт.

Главное, считает Муханова, насколько грамотно будет просчитан проект с точки зрения его рентабельности для инвесторов. "На сегодняшний день аренда нежилых помещений в ЮВАО составляет $400 за 1 кв. м, так что предложение о сдаче в аренду первых этажей может повысить интерес застройщиков", - добавляет Муханова.

Однако старший аналитик Prime City Properties Антонина Лаирова полагает, что первые этажи жилых домов спальных районов будут арендовать небольшие магазины или предприятия сферы услуг, пользующиеся спросом у жителей близлежащих домов. "Поэтому предпринимателям изначально не стоит рассчитывать на высокую рентабельность такого проекта", - считает эксперт.

В свою очередь начальник департамента экономического анализа и бизнес-планирования ОАО "Система - Галс" Сергей Погодин отмечает, что пятиэтажки можно лишь достроить еще на три-четыре этажа, тогда как при сносе дома инвестор мог бы построить многоэтажный дом. "В том случае эффективность использования земли гораздо выше", - добавляет Погодин.