Изобилие опять откладывается

— Рынок офисной недвижимости быстро меняется. Можно ли сегодня говорить о качественном изменении внутри различных классов офисов или идет просто количественный рост?

— Есть примерно двадцать критериев, и если хотя бы четыре из них не соблюдены, то это уже не А-класс. В принципе, в наших условиях любое здание А-класса по прошествии трех, максимум пяти лет может перейти в В-класс, если не предпринимать дополнительных усилий по его модернизации. Естественно, любой собственник старается свое здание позиционировать на максимально высоком уровне. Конечно, то, что сейчас строится, это и через пять лет будет современно, но технологии строительства не стоят на месте. У арендаторов, которые будут арендовать помещения завтра, и запросы отличаются от настоящего. Так что, это, если хотите, болезни роста.

— А что может такого произойти нового в технологиях, чтобы арендаторы решили, что старые здания — это вчерашний день?

— Ну, например, такой показатель, как шаг между опорными элементами здания. Чем он выше, тем выше классность здания. Ведь первое отличие А-класса от В-класса — это большие открытые пространства. Это позволяет наиболее эффективно использовать площадь, добиваться гибкости и эффективности внутренних планировок. Шаг постоянно увеличивается, и то, что раньше считалось А-классом, уже хотя бы по этому показателю таковым теперь уже не является. Важными критериями являются также месторасположение офиса, освещенность помещений естественным дневным светом , знаковая архитектура (узнаваемость здания) и т.д.

— Каков сейчас уровень цен на офисную недвижимость в Москве?

— В среднем с декабря 2005 г. рынок стремительно "подрос" — на 30 процентов. Рынки жилой и офисной недвижимости тесно связаны между собой. Строительство жилья и бизнес-центров дорожает. Арендные ставки в классе А сейчас колеблются в диапазоне от 0 до 00 за кв.м в год без НДС. Есть примеры офисов, где кв.м сдают по 00-1300, но это пока единичные случаи. Полноценный В-класс сегодня начинается от 0-550 за кв.м в год.

— А каково, по-вашему, соотношение объемов офисной недвижимости А-класса и В-класса на московском рынке?

— Примерно 30% от площадей, которые построены в последние годы, — это А-класс. С введением ММДЦ "Москва-Сити" это соотношение изменится и будет, возможно, 50 на 50. Есть еще и С-класс, но его вообще подсчитать невозможно, так как профессиональные консалтинговые компании не работают с этим сегментом, и достоверной статистики по этому сегменту просто нет.

— Что вы думаете о перспективах постепенного насыщения рынка высококлассных офисов в Москве?

— Раньше, в 1998 году, мы прогнозировали, что это произойдет не ранее 2008 года. Но сейчас мы видим, что вряд ли. Скорее, к 2012 году. Сейчас в наши прогнозы гиперактивный рынок вносит коррективы, отдаляя насыщение ближе к 2012 году. Тот же, например, Деловой центр "Москва-Сити" будет вводиться поэтапно.

— Все ли проекты, которые сейчас выходят на рынок, соответствуют требованиям дня?

— Сейчас основные девелоперы — это профессионалы, они набили себе руку на более ранних проектах и понимают, что чем лучше проект, тем легче будет с ним работать. Они стараются строить с более дальней перспективой, закладывая сейчас то, что будет актуально и завтра, и именно эти здания в будущем потребуют меньших финансовых модернизационных инвестиций, чтобы здание было лучше интегрировано в будущем рынке высококлассных зданий. Самые дальновидные девелоперы учитывают сейчас, что с выходом на рынок большого количества полноценных площадей класса А конкуренция между зданиями будет только усиливаться.

— Продолжаются ли на офисном рынке центробежные тенденции?

— Да, офисы расползаются из центра. Происходит это потому, что в центре уже стало негде строить. А если даже есть площадка, то тут же возникает проблема с паркингом. Сейчас любой строящийся бизнес-центр в центре Москвы подразумевает большую парковку под зданием в связи с непростой ситуацией с наземными стоянками. Но это, во-первых, достаточно дорого, а, во-вторых, не везде можно вести подземные работы достаточно глубоко. Сейчас во многих из уже построенных бизнес-центрах сложилась критическая ситуация — освобождающиеся площади предлагаются арендаторам или без паркинга вообще или из расчета одно машино-место на 300 кв.м арендуемой площади. Кроме того, в офисных зданиях идет увеличение этажности, что также способствует развитию деловых районов за пределами исторического центра с его ограничениями по этажности.

— С одной стороны, офисы уходят из центра города, но, с другой стороны, идет процесс их концентрации?

— Одна из причин — это возможное расширение необходимых арендаторам площадей в будущем, которое не всегда возможно в границах одного здания. Как правило, компании, арендующие офисы в хороших, но стоящих особняком от деловых районов зданиях, сталкиваются с проблемой расширения. Многие компании ищут офисы поближе к своим ключевым клиентам, это тоже способствует концентрации бизнеса в новых деловых районах. Таких районов становится все больше. Это и уже упомянутый ММДЦ "Москва-Сити", и район "Павелецкой", и район "Новослободской", и все Бульварное кольцо. В перспективе планируют даже создать деловой центр за МКАД возле выставочного комплекса "Крокус-Сити" — этакий подмосковный Де Фанс.

— Насколько значительное влияние окажут на состояние рынка в более длительной перспективе такие проекты, как четвертое транспортное кольцо?

— Возле построенного третьего транспортного кольца замедлилось финансовое старение офисных зданий. Так же будет и возле четвертого кольца. Центробежные тенденции сохранятся. В центре, как я говорил, негде или очень дорого строить. Но строить очень далеко от центра пока тоже нет смысла. Переводя большую компанию из центра на окраину, из А-класса в В-класс, нужно очень хорошо подумать, чтобы не потерять сотрудников и, главное, клиентов.

— Как сейчас в Москве найти себе офисное помещение?

— То, что сейчас строится, арендаторы резервируют через консультантов на этапе строительства по предварительным договорам аренды. Прежде всего, для арендаторов так получается немного дешевле, у любых "пионеров" здания есть свои льготы. С другой стороны, все зависит от компании, от ее имени и кредитной истории, ведь любой собственник хочет заполучить себе надежного арендатора. К тому же арендатор в этом случае может сам вкладывать средства в свои помещения, в их интерьеры, получая при этом компенсацию от собственника из расчета 120-250 долларов.

— Много ли пустующих помещений?

— Если еще три-пять лет тому назад все ждали, когда здание будет построено и можно будет приехать и посмотреть помещение, то сейчас незанятых офисов площадью 500-600 кв.м и более к моменту окончания строительства просто не бывает. Более того, пустующих готовых офисов такой площади в Москве вообще практически нет. Когда бизнес-центр сдан под чистовую отделку, он уже обычно распределен на 100 процентов. Если помещение пустует — это может быть при каком-то форс-мажоре, и надо более внимательно присмотреться к ценообразованию или условиям договора. Могут быть проблемы с документами или цена слишком завышена. Например, многие владельцы офисов В-класса продолжают считать их А-классом и ориентируются на расценки у своих знакомых.

— Каков ваш прогноз динамики цен на офисную недвижимость на ближайшие годы?

— Мы ощущаем, что есть большой дефицит помещений. Следовательно, ставки будут расти и дальше, гарантированно на 10% в год. Нам еще есть куда расти, ведь Москва очень перспективный город в плане бизнеса. Регионы, конечно, тоже сейчас активно развиваются, но деньги в основном вкладываются в недвижимость в Москве, в том числе и в офисы. Москва была и останется крупнейшим деловым центром России.

Дата публикации: 14:55 10 августа 2006

Источник: bpn.ru