Итоги полугодия: бум продолжается

В отличие от рынка жилой недвижимости, где значительная часть сделок происходит на вторичном рынке, на котором отсутствует достоверная статистика, "коммерческий" сегмент рынка можно считать точной наукой, и поэтому свежие статистические данные всегда отражают реальные тенденции. С итогами первого полугодия 2006 года читателей любезно согласилась познакомить известная консалтинговая компания Colliers International, которая предлагает полный комплекс услуг в области коммерческой недвижимости.

Офисы

Объемы растут, класс В на подъеме

Пожалуй, ключевым отличием офисного сегмента рынка в первом полугодии 2006 года является значительный рост объемов нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В, который оценивается примерно в 320000 кв.метров.

Это на 60% больше по сравнению с соответствующим периодом 2005 года. Другая особенность заключается в снижении доли класса А в новых и реконструируемых комплексах. Так, доля возводимых офисов класса А составляет 20%, а класса В — 80%, в то время как в аналогичный период прошлого года девелоперы как раз предпочитали проекты более высокого класса (55% — класс А и 45% — класс В).

По данным Colliers International, основным источником увеличения общего предложения офисных помещений офисов класса А и В явились завершенные проекты нового строительства (74%) и реконструкции (26 процентов). Среди наиболее крупных офисных объектов классов А и В, завершенных в истекшие месяцы 2006 года, в компании назвали: Gorky Park Tower (Ленинский пр-т, д. 15а, класс А, арендуемая офисная площадь 26000 кв. м), БЦ "Бородино" (Русаковская ул., д. 13, стр. 1, класс В, 21415 кв. м), БЦ "Волна" (Академика Сахарова пр-т, д. 10, класс А, 15385 кв. м), "Бета Центр" (Алтуфьевское ш., д. 1, класс В 13500 кв. м), "Пушкинский Дом" (Страстной бул., д. 9, класс А, 12500 кв. метров). Второе полугодие обещает стать не менее урожайным: запланировано к вводу 400000 кв.метров. Причем класс А собирается частично взять реванш — соотношение классов А и В будет, соответственно, 43 и 57 процентов.

Аппетит приходит во время еды

Для анализа рынка важно понять не только объемы и качество предложения, но и тенденции в спросе со стороны арендаторов и покупателей помещений. Судя по всему, рынок продолжает успешно заглатывать новые объемы и при этом не теряет аппетита. В первом полугодии 2006 года были сданы в аренду 350000 кв. м офисных помещений классов А и В, еще 230000 кв. м проданы. И, опять же, наибольшим спросом у арендаторов и покупателей пользовался класс В — 80% от общего объема.

Самыми крупными покупателями полугодия стали: "Гранд Престиж" (Образцова ул., д. 14, стр. 2, класс В, 15600 кв. м) и Henkel Group Russia (Citydel — ул. Земляной Вал, д. 11-19, класс А, 14322 кв. м). Среди крупных арендаторов отличился "Газэкспорт" ("Пушкинский Дом" — Страстной бул., д. 9, класс А, 12 500 кв. м). Также крупные сделки аренды помещений были заключены в таких зданиях, как "Голутвинский Новый Двор" (кл. А), "Балчуг Плаза" (кл. А), "Конкорд" (кл. А), "Серебряный Дом" (кл. В) и ряд других.

Ставки растут

Несмотря на прогнозы некоторых экспертов, предрекающих скорое затоваривание на офисном рынке, доля вакантных помещений не только остается очень низкой, но и продолжает снижаться. Особенно сократился объем пустующих помещений... разумеется, в классе В — до 4% по сравнению с 6,7% в конце I квартала текущего года. Впрочем, доля вакантных площадей в классе А была и без того крайне низкой: 2,9% в конце I квартала и 2,3% к концу полугодия. Вымывание свободных площадей класса В в Colliers International объясняют тем, что на рынок выводится меньше помещений, чем поглощается покупателями и арендаторами.

Превышение спроса над предложением естественным образом способствует сохранению ставок аренды на высоком уровне. По данным компании, рост средних запрашиваемых базовых ставок аренды (без учета эксплуатационных расходов) в I полугодии 2006 года составил 5-7 процентов. Одна из характерных тенденцией рынка аренды офисных помещений — значительное варьирование запрашиваемых базовых ставок аренды во вновь построенных бизнес-центрах класса А высотой более 5 этажей: разница между базовой ставкой аренды на нижних и верхних этажах может достигать 30-40 процентов.

Торговая недвижимость

В настоящее время общая площадь 45 функционирующих профессиональных торговых центров Москвы составляет около 2218000 кв. м, торговая площадь — около 1253000 кв. метров. По мнению экспертов Colliers International, за последние кварталы инвесторы окончательно и бесповоротно поверили в светлое будущее российского ритэйла. Готовность вложить в проект более 0 млн. перестала казаться экзотикой. В этом процессе участвуют не только две столицы, но и крупные города в российских регионах.

В первом полугодии 2006 года. в Москве на рынок вышло 153000 кв. м (в том числе непосредственно торговых площадей — около 7300 кв. метров). В Москве и ближайшем Подмосковье за этот период были реализованы четыре проекта: "Бибиревский" (Бибиревская ул., д. 10 общая/торговая площадь — 18 600/10 000 кв. м), "Светофор" (г. Балашиха, шоссе Энтузиастов, 5 км от МКАД, 17000/11000 кв. м), “Красный кит” (г. Мытищи, Шараповский пр-д, д. 18, 26 600/17750 кв. м), "Город" (Рязанский пр-т, вл. 2, 133900/62900 кв.метров).

В первом полугодии, сообщают в Colliers International, объявлено о крупнейших в истории рынка сделках купли-продажи многофункциональных комплексов: "Молл Гэллери" (два функционирующих объекта и две площадки для строительства), "Золотой Вавилон" (один действующий объект и один строящийся). Многие из ранее замороженных объектов сейчас достраиваются: "Белорусский", "Павелецкая Площадь", ТЦ на территории Первого хладокомбината. Близки к завершению проекты "МЕГА Белая Дача", "Рамстор" на проспекте Вернадского, ТРК "Европейский".

В Москве строится несколько новых торговых центров. Среди наиболее крупных проектов стоит назвать: “МЕГА Белая Дача” (г. Котельники, 14 км МКАД — 240000 кв. м), “Европейский” (Киевская пл., д. 1 — 180000 кв. м), “Рамстор” на Вернадского (пр-т Вернадского, д. 2а —120000 кв. м). Еще ряд объектов находятся в стадии проектирования: “Слава” (Ленинградский пр-т, д.8), ТЦ на 25-26 км МКАД, “Ростокино” (Проспект Мира, д.211), ТЦ на Автозаводской улице (вл. 16-18), “Авиапарк” (Хорошевское ш., вл. 38А), ТЦ на 3-й Магистральной улице, Центральное Ядро Москва-Сити, Метрополис (Ленинградское ш., д.16) и многие другие. В ближайшие два года москвичам в любом районе столицы станет намного легче найти очаги современной торговли вблизи от дома.

Дата публикации: 14:59 10 августа 2006

Источник: bpn.ru