Жители Бутова, отступать некуда: Москва наступает

События в московском районе Южное Бутово показали, что московские власти не владеют четким и понятным механизмом изъятия поселковых земель под жилищное строительство. Вместо того чтобы своевременно разработать исчерпывающие процедуры, власти долгие годы применяли административную уловку, которая по их замыслу должна была решить проблему автоматически.

Балансируя на грани двух–трех кодексов, чиновники префектур всячески препятствовали оформлению бывшего советского «пожизненного и наследуемого владения» в частную собственность. Владельцам частных домов приходилось либо оформлять участки в аренду, либо оставлять все как есть, а с началом многоэтажной застройки так или иначе принимать условия города. В июне эта система дала сбой.

Сегодня при изъятии земли власти по сути применяют тактику рыночного торговца. Это «индивидуальные переговоры с каждой семьей в отдельности»: иначе говоря, «упертым» дают побольше, простакам — поменьше. Тактика надежная, но при одном условии. Стороны должны понимать, что сила и правда на стороне торговца: если его допечь, он заберет все и почти ничего не даст взамен. Собственно, в Бутове события сначала так и развивались.

Меняю сотку на квартиру

Но, похоже, что-то неуловимо изменилось с 1990-х, когда митинская старушка плакала и просила только об одном: дать два дня, чтобы пристроить козу в добрые руки. Некоторая финансовая (следовательно, и всякая другая) самостоятельность московских властей всегда вызывала у региональных и федеральных коллег противоречивые чувства. В нынешних условиях московская вольница выглядит почти вызывающе. Бутовский конфликт пришелся весьма кстати.

Некая общественная организация вызывает мэра «на ковер», в Госдуме требуют парламентского расследования, один из депутатов объявляет спорный домик своей «неприкосновенной» общественной приемной, а несколько шустрых граждан приобретают в Бутове «участки» площадью от 0,75 до 1 кв. м и готовятся потребовать от города справедливой компенсации.Четыре раза в ходе популярной телепередачи председатель Мосгордумы Владимир Платонов объяснял оппоненту, что префектура Юго-Западного округа предлагала матери и сыну Прокофьевым две однокомнатные квартиры и только после их окончательного отказа обратилась в суд, который и вынес решение о выселении семьи в одну однокомнатную. И четыре раза оппонент на пару с ведущим спрашивали в ответ, как смеет город отправлять мать и взрослого сына в «однушку».

Кстати, и однокомнатная квартира в Южном Бутове значительно превосходит по стоимости долю собственности Прокофьевых на участок и дом. Но обвинять эту семью в жадности нельзя. Вернее, Прокофьевы могут с тем же успехом обвинить московские власти. Именно власти предложили эти правила игры, этот стиль, этот формат переговоров. Кто же знал, что все пойдет не так, как планировалось?

80 Бутовых не хотите ли?

Законодательство РФ признало частную собственность на землю. Более того, если новые приобретатели землю покупают, то оформление в собственность участков, которые находились в пожизненном и наследуемом владении, происходит без выкупа.

Это означает только одно: в данном случае признание частной собственности на землю есть признание пожизненного и наследуемого владения изначальной (но не оформленной документально) частной собственностью. Вывод очевиден: попытки объявить эти участки собственностью какого-либо другого субъекта, а также попытки навязать проживающим на них людям договоры владения на правах аренды — незаконны.

Бутовский конфликт обострился 7 марта 2006 года после выхода постановления московского правительства № 150-ПП, в котором приводится перечень 37 поселков и кварталов частной застройки, подлежащих полному сносу. Среди них числилась и деревня Бутово. Еще 29 поселков и кварталов ждет частичный снос. Всего же в черте Москвы насчитывается свыше 80 поселений сельского типа.

Несомненно, московские власти изыщут некие основания для изъятия земель под жилищное строительство, такое уж у нас гибкое законодательство. Но понятно и то, что после событий в Бутове ни один из поселков не сдастся без боя. Следует также ожидать вала судебных исков с требованием перевода пожизненного и наследуемого владения в частную собственность. В конечном счете восторжествует справедливость: город получит землю, а владельцы участков — «настоящую цену». Но как это отразится на стоимости московской недвижимости?

20 — пишем, 200 — в уме

В немалой степени ответ зависит от того, каким образом будет оцениваться земельная собственность. То есть кто станет диктовать цены. Разумеется, Нижние Мневники, расположенные рядом с «Москва-Сити», и Захарьино, находящееся южнее Южного Бутова — места, по стоимости земли несоизмеримые. Сегодня применяется вполне рыночная разбивка 80 поселков на три–четыре сегмента не столько по расстоянию от центра и направлению, сколько по будущему использованию освободившихся площадок (под социальное жилье, коммерческое многоэтажное, таунхаусы).

Московскому правительству придется научиться вести игру на максимальное снижение рыночных компенсаций, если угодно, столкнуть поселки лбами, заставить их конкурировать за застройку.Собственно, суммы могут выглядеть по-разному. Согласно московским градостроительным нормам, на 1 га застраиваемой территории должно приходиться не менее 12 тыс. кв. м жилья.

Это примерно 200 муниципальных квартир. Похоже, что средняя цена одной сотки составит никак не ниже $10–15 тыс. Простое вычисление показывает, что покупка 100 соток накинет на стоимость каждого из указанных 12 тыс. кв. м примерно по $100. Плюс десяток квартир для переселенцев с этих 100 соток. Это еще по $100. Разумеется, платить придется не новоселам муниципальных домов, а покупателям коммерческого жилья, которые попутно оплачивают и социальное. Так считают те, кто возмущается «непомерными аппетитами» нынешних собственников земли.

Впрочем, на эти расчеты можно не обращать внимания. Они были бы верны, если бы новостройки размещались ровнехонько и исключительно на месте домов и огородов. На самом деле в большинстве случаев частные земли составляют не более десятой части будущих кварталов новостроек. То есть весь сыр-бор разгорелся вокруг $200 за 1 кв. м, которые московские власти хотели бы сэкономить для будущих покупателей.

Куркинский синдром

Однако проблема не в лишней паре тысяч долларов за квартиру. Она гораздо сложнее. Не будем гадать о том, насколько в разумной перспективе вероятно объединение Москвы и Московской области. В любом случае двум регионам придется искать эффективную формулу сотрудничества для решения жилищной проблемы в столице. Но подавляющая часть земли в ближайшем Подмосковье успешно оформлена в частную собственность. Есть немало сторонников того, чтобы объявить спекулянтами всех покупателей земли в этих районах в последние пять–шесть лет. Все же, думается, решать проблему «по законам военного времени» власти не будут. Следовательно, умерять аппетиты собственников земли властям придется с помощью рыночных механизмов. Но это уже совсем иной масштаб по сравнению с несколькими десятками московских деревень.

Будет интересно следить за ходом переговоров, узнавать, какие деньги на кону, и даже делать ставки на то, какая деревня перехватит право уступить городу свои удобства во дворе за комфортную жизнь в мегаполисе с наибольшей доплатой. Почему бы и нет? Давно пора переключаться с «одноруких бандитов» на что-нибудь социально значимое.

Правда, можно нарваться на бандитов двуруких. Рассказывают, что накануне застройки Куркина в одну из деревень пожаловали крепкие ребята и предложили жителям приготовить к завтрашнему дню документы на собственность. Мол, приедут с нотариусом, и все закончится хорошо, а то ведь в деревнях и пожары случаются. Будто бы с теми молодцами на следующий день ОМОН провел диспут, и конфликт был исчерпан.

Так то — территория Москвы

Некоторые из структур, скупивших прилегающие к столице земли, имеют влиятельных покровителей, но часть земли успели скупить мелкие частники, имеющие лишние деньги, которые надо куда-то вкладывать. До поры до времени их особенно не беспокоят. Но как только принимается решение о строительстве, таких владельцев подвергают столь грамотному воздействию, что до открытого конфликта дело обычно не доходит. Массовый выход на подмосковные земли московского стройкомплекса способен спутать все карты в этой отлаженной партии. Какие земельные войны могут начаться в Подмосковье, просто трудно представить.

Пока без перемен

Но что толку делить «шкуру» Подмосковья? Вернемся к нашим 80 «потенциальным Бутовым». Те, кто купил в поселке по 1 кв. м, — это первые ласточки. За ними последуют более серьезные структуры, с которыми просто так не справиться. Никто не заинтересован в скорейшем создании ясной процедуры изъятия земель так, как московское правительство. Не считая, конечно, столичных очередников. Пока же столичные власти подтверждают приверженность старой позиции: «Будут вестись индивидуальные переговоры с каждой семьей в отдельности».

Дата публикации: 11:18 14 августа 2006

Источник: bpn.ru