Первичный рынок: почему растут цены

Сегодня многие специалисты пытаются объяснить стремительный рост цен на недвижимость на первичном и на вторичном рынках. Городское правительство обвиняет застройщиков в том, что они в искусственно поднимают цены, придерживая продажу квартир. Между тем, стоимость квартир в строящихся домах растет по многим причинам. Об этом – эксперты Центрального агентства недвижимости.

Россия хочет жить в условиях свободного рынка, но к законам рыночной экономики привыкнуть никак не может, в особенности, к тому, что в «новом мире» все взаимосвязано. Удорожание одного ведет к увеличению стоимости другого, и это неизбежно.

Основа цены любого товара – его себестоимость. В стоимость строительства входят оплата аренды земли, на которой ведется строительство, расходы на стройматериалы, зарплата рабочих и т.д.. Не секрет, что получить пятно под разработку не только сложно, но и очень дорого.

Рост цен отмечается на все товары в связи с повышением стоимости топлива. На рынке строительных материалов цены по сравнению с предыдущим кварталом значительно выросли. Так, бетон и растворы, без которых невозможно строительство, подорожали в среднем на 7 – 10%, а металл и арматура, также необходимые в огромных количествах, выросли в цене в среднем на 50 -60%. Возросли и расценки на услуги, сопряженные со строительством (аренда кранов, вывоз мусор с объектов и т.д.).

По данным аналитиков Центрального агентства недвижимости, нормальная рентабельность строительства жилья в целом составляет 20%. Проще говоря, возврат на инвестиции (ROI –return on investment) равен 0,2, то есть на каждый вложенный рубль компания должна получить сверх затрат 20 копеек.

Некоторые эксперты связывают рост цен с тем, что «заработал» Федеральный закон от 31.12.2004 № 214 «О долевом строительстве», а конкретнее – статья 3 п.1 этого документа. Суть указанного пункта состоит в том, что застройщик имеет право привлекать дольщиков только после получения разрешения на строительство. При этом, сразу же после вступления в силу данного Закона не только «вырос» набор документов, предоставляемых строителями органам местного самоуправления для выдачи разрешений на строительство, но и усложнился сам процесс их получения.

Объясняя рост цен на жилье, сами застройщики ссылаются на высокие издержки при получении различной разрешительной документации, без которой строительство может остановиться на стадии проектирования. Поэтому после вступления в силу этого Закона застройщики стали уже изначально закладывать в себестоимость строительства еще большие, чем ранее, суммы на решение бюрократических проблем. Размер этих издержек может варьироваться от десятков до миллионов долларов. По некоторым данным, такого рода расходы зачастую доходят до $ 1,5 млн. По мнению аналитиков Центрального агентства недвижимости, реальная стоимость квадратного метра могла бы быть значительно меньше, если бы строительные компании не были бы вынуждены получать порядка 200 справок от различных ведомств: историческую справку – в КГИОП, справку о состоянии сетей и другой инфраструктуры – в Комитете по энергетике, документ о состоянии грунтов – в Комитете по землепользованию и т.д.. Изначально суть Федерального закона «О долевом строительстве» состояла в четкой регламентации взаимотношений между дольщиками и застройщиками (в защите прав обеих сторон). На практике Закон усложнил всю систему документации для строительных компаний. На лицо - соответствующий результат: цена квадратного метра в городе завышена в среднем 40-50%. Если компания решает сэкономить на «решении вопросов», она неизбежно сталкивается с задержкой строительства, срывом сроков сдачи дома и невыполнением обязательств по реализации проекта.

Мнение эксперта

Евгений Галеев, директор по развитию Центрального агентства недвижимости:

-Весь вопрос в ажиотаже, который создан самими потребителями. Народ каждый год ждет кризиса – в январе и в августе. В 2006 году глобальное подорожание началось с небольшого роста цен после Нового года (1-2% в месяц) – тогда рынок начал проявить небольшую активность. С этого и началась бешеная гонка цен на недвижимость. Повышенный спрос породил еще больший ажиотаж. Кроме того, сейчас наблюдается приток денег из богатых регионов – Москвы и Сибири, - для которых недвижимость в Петербурге на сегодняшний день – наиболее перспективный вариант инвестиций.

Дата публикации: 12:17 15 августа 2006

Источник: bpn.ru