Бизнес-центр на деревне: строить торговые и офисные комплексы выгоднее в регионах

Длительное время девелоперы свысока смотрели на российскую глубинку, однако в последнее время ситуация в корне изменилась. Сегодня доходность офисных и торговых комплексов, расположенных в регионах, зачастую в несколько раз выше, чем в столице, тогда как затраты на реализацию этих проектов в сравнении с Москвой относительно невелики.

Первые проекты коммерческой недвижимости в регионах были реализованы 5-7 лет назад. Правда, строительством торговых и офисных центров за пределами МКАД занимались в основном местные компании, которые стремились выйти на столичный рынок, показывающий высокую доходность. Наиболее яркий пример - санкт-петербургская компания «Строймонтаж», пришедшая на московский рынок недвижимости в 2000 году, а в 2004-м создавшая подразделение Mirax Group. Исключения можно было пересчитать по пальцам. Компании, которые покинули столичный рынок ради сомнительной перспективы в регионах, можно было разделить на две категории. К первой относились небольшие компании, которые даже в 2000-м не смогли найти место в многочисленной армии застройщиков Москвы. Ко второй - проекты крупных сетевых компаний.

«Первые проекты иностранных сетевых операторов - Metro Cash&Carry, IKEA, "Раменка", OBI, McDonalds, "Патэрсон" - вышли в регионы довольно давно, около пяти лет назад, - делится гендиректор «РГС Недвижимости» Александр Попов. - В каждой компании существует своя, индивидуальная политика входа в регионы».

"В деревню, к тетке, в глушь..."

Однако два года назад ситуация серьезно изменилась. Дефицит участков под застройку и высокая конкуренция подтолкнули московских инвесторов и застройщиков к освоению российской глубинки. «В это время большинство инвестиционно привлекательных площадок в столице уже было поделено, и в Москве остались работать игроки, обладающие значительными финансовыми и иными ресурсами, тогда как условия выхода на региональные рынки были доступны для многих компаний», - объясняет вице-президент «ДиалСтройИнвест» Александр Пляцевой. Старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрей Жамкин добавляет, что с прошлого года привлекательность столичного рынка коммерческой недвижимости начала постепенно снижаться, тогда как в регионах формируется платежеспособный спрос на качественные проекты. К числу активно осваиваемых городов можно отнести города-миллионники, среди которых Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Пермь, Самара, Новосибирск, идет строительство и развиваются проекты в Краснодарском крае, Калининградской области, добывающих регионах.

По мнению Александра Пляцевого, самый динамичный сектор рынка коммерческой недвижимости - торговые центры: только за первые полгода 2006 года инвестиции в этот сегмент составили 1,6 млрд. евро. «Сегодня в городах-миллионниках России успешно функционируют по два-три крупных торговых центра, а в ближайшее годы их число увеличится в два-три раза», - уверен он. По данным «РГС Недвижимости», сегодня, например, в Казани реализуется 16 пилотных проектов торгово-развлекательных центров общей площадью 510 тыс. кв. м; в Новосибирске запланировано к сдаче в 2006 году 360 тысяч кв. м торговых площадей, а на ближайшие два года - еще около 270 тысяч кв. метров. Для сравнения: по данным компании Praedium, в Москве в течение текущего года запланировано к сдаче 350 тысяч кв. метров.

Что касается офисных проектов, то они пока менее популярны у региональных застройщиков. «В той же Казани за первое полугодие 2006 года введено в эксплуатацию около 60 тысяч кв. метров, а до конца 2007 года прогнозируется ввод около 60 тыс. кв. м офисных площадей; в Новосибирске в ближайшие два года планируется ввести в эксплуатацию около 270 тыс. кв. м», - перечисляет Александр Попов.

«Можно отследить тенденцию: крупнейшие девелоперы в регионах предпочитают торговые проекты офисным, - говорит управляющий директор DTZ в России Ферит Йылдырым. - Это связано с тем, что процессы сдачи в аренду, а также управление объектами торговой недвижимости представляется возможным и дистанционно, из Москвы, что с бизнес-центрами гораздо сложнее». Впрочем, ситуация постепенно меняется. По словам Ферита Йылдырыма, сегодня многие девелоперы и даже консультанты планируют открытие своих филиалов в регионах.

Далеко и выгодно

Массовая экспансия игроков рынка недвижимости в регионы объясняется достаточно просто. «Общая черта для региональных рынков - высокая доходность», - уверен Александр Пляцевой.

Ферит Йылдырым полагает, что доходность от проектов в регионах можно обозначить формулой Москва+1,5 %. По данным «ДиалСтройИнвеста», доходность торгового центра в Москве составляет около 10-12%, в Санкт-Петербурге - 15-17%, а в городах-миллионниках, несмотря на более низкую покупательную способность населения, еще выше. «Доходность офисных проектов в Северной столице сегодня оценивается в 14-16%, тогда как в столице этот показатель для бизнес-центров высокого уровня составляет в среднем 12,5%», - считает Пляцевой. По словам Андрея Жамкина, сегодня доходность региональных офисных объектов составляет от 14 до 18%, а в некоторых случаях может доходить до 35%, в то время как доходность проектов этого сегмента в Москве постепенно снижается. «На данный момент она составляет порядка 11-15%, но можно прогнозировать, что в будущем она будет снижаться до уровня, сопоставимого с европейским», - уверен он. Также эксперт обращает внимание на то, что требования со стороны арендаторов к уровню торговых площадей в регионах в целом гораздо ниже, чем в Москве, при этом сами проекты по размерам, как правило, меньше столичных.

Данные факторы играют на повышение доходности. «В среднем в регионе можно рассчитывать на окупаемость за пять-шесть лет, а в Москве эти показатели уже практически недостижимы», - уверен Жамкин. «Сегодня в столице дорогая земля, а арендные ставки вряд ли будут сильно расти, тогда как в регионах, наоборот, перспектива роста арендных ставок довольно значительна», - предполагает руководитель департамента маркетинга компании «РосЕвроДевелопмент» Мария Воронова.

Однако высокая рентабельность региональных проектов вполне компенсируется темпами роста цен на столичную недвижимость, который, по мнению Пляцевого, за последние полгода составил 50%. «Поэтому рентабельность инвестиций, сделанных в недвижимость Москвы до 2006 года, существенно выше по сравнению с самыми перспективными проектами регионов», - уверен он.

Это не единственный минус для девелоперов, запускающих объекты в регионах. «Здесь существует больше возможностей для развития бизнеса, но и больше рисков», - уверен Александр Пляцевой. По его мнению, основной проблемой работы застройщиков в регионах являются риски, связанные со спецификой взаимоотношений с местной администрацией. «Например, смена главы местной администрации может поставить под угрозу весь проект", - делится Андрей Жамкин.

Плюс при выходе на новый рынок компании приходится заново выстраивать линию поведения, что связано с разногласиями в местном законодательстве разных регионов. "Суть проблемы в непонимании местной специфики и отсутствии наработанных связей", - уверена Мария Воронова. С ней согласен и Ферит Йылдырым. "Но в регионах процедуры согласования всех процессов проходят несколько проще в связи с менее ярко выраженной бюрократией "на местах", - добавляет он. - Регионы в целом более доброжелательны и открыты всему новому, так как там по-прежнему есть потребность в проектах и уровень конкуренции не такой высокий, как в Москве".

Однако эта ситуация постепенно меняется. Некоторые застройщики уже столкнулись с переоценкой локальных рынков, имеющих по сравнению с московским небольшую емкость, просчитать которую достаточно трудно. «С этой проблемой уже столкнулись застройщики в Казани, у которых возникли сложности с реализацией новых офисных площадей», - рассказывает Ферит Йылдырым. Мария Воронова добавляет, что предложение торговых площадей Самары тоже близко к насыщению. «Сегодня этот город больше интересен ритейлерам, чем девелоперам», - считает она.

Впрочем, по мнению экспертов, пик ухода девелоперов в регионы еще впереди. По мнению Андрея Жамкина, в дальнейшем конкуренция на столичном рынке коммерческой недвижимости только усилится, что приведет к снижению доходности. "А сегодняшняя экономическая ситуация способствует росту доходов регионов", - уверен он. Активный интерес к российской глубинке проявляют и западные инвесторы. "Образ "неосвоенной целины" в их сознании практически стерся в связи с присутствием в регионах таких компаний, как IKEA, "Рамстор" и другие, а что может быть убедительнее успешно реализованных проектов игроков такого уровня", - считает Ферит Йылдырым. По мнению Андрея Жамкина, в ближайшем будущем активная экспансия девелоперов в регионы распространится не только на города-миллионники, но и на регионы с меньшей численностью населения. "Постепенно эта планка будет снижаться", - подытожил он.

Дата публикации: 10:42 16 августа 2006

Источник: bpn.ru