Западный ветер перемен на рынке новостроек

Запад столицы будет еще долгие годы оставаться престижным местом проживания. Здешний рынок новостроек занял прочное место в первой тройке, не претендуя на главенство центра, но с переменным успехом конкурируя со своими соседями — Юго-Западным и Северо-Западным округами — за место в сердцах представителей верхушки среднего класса.

Но если с престижем жилья на Западе сейчас все нормально, то с реализацией квартир в новостройках, подавляющее большинство которых позиционируется в ценовом сегменте от $4,5 тыс. за 1 кв. м, в последнее время стали возникать проблемы. Можно отнести снижение объемов продаж к летнему затишью, но стоит попытаться взглянуть на эту проблему с иной стороны.

Речь идет о том, что покупатели квартир бизнес-класса, абсолютная стоимость которых находится в пределах $400–700 тыс., стали в последнее время с большой осторожностью подходить к своим новым приобретениям. Ведь за эти деньги реально купить не 100–150-метровую квартиру в одной из новостроек, а вполне приличный, больший по площади и находящийся по тому же западному направлению дом в организованном коттеджном поселке. При всей кажущейся несравнимости этих двух предложений выбор надо делать именно между ними. Решается он в последнее время достаточно просто и с житейской точки зрения объяснимо: семейные пары с детьми выбирают загород, холостяки либо молодожены, планирующие несколько ближайших лет заниматься карьерой, а не воспитанием потомства, предпочитают современные городские новостройки.

Подобное изменение покупательской психологии не способствует увеличению объемов продаж. Цены высоки и вызывают у многих потенциальных клиентов риэлторских и девелоперских компаний определенную оторопь: не должна квартира в явно не самом лучшем доме стоить под $1 млн. Обыкновенный «монолит», причем вдали от метро и элементов инфраструктуры, предлагается по такой цене исключительно из-за своего месторасположения на западе столицы и хорошего имени застройщика. Вот и все плюсы. Согласитесь, что для суммы от $700 тыс. и более за 150-метровую квартиру достоинств маловато.

Но если уж возникли проблемы с реализацией дорогих новостроек, предложение которых, по данным большинства риэлторских компаний, даже несколько превосходит спрос, то почему бы не заняться возведением на территории ЗАО немного более дешевого жилья стоимостью около $3 тыс. за «квадрат»? Это вполне логичное предположение нашло свое подтверждение совсем недавно.

Глава московского стройкомплекса Владимир Ресин заявил о решении начать комплексную реконструкцию и застройку района Раменки. Это приблизительно 500 тыс. кв. м нового жилья, большей частью панельного, а значит, априори относящегося к разряду эконом-класса. Более половины площадей предназначены для продажи. Риэлторы восприняли это известие с огромным воодушевлением, радостно потирая руки в предвкушении будущих прибылей от реализации объектов. На их взгляд, относительно дешевые квартиры в панельных домах в Раменках на данный момент с легкостью реализуются по $3,2–3,5 тыс. за 1 кв. м уже на начальной стадии строительства.

В принципе из всех этих новостей можно сделать один достаточно оригинальный вывод. На территории любого округа сегодня реально и экономически выгодно возведение жилья любых ценовых категорий: оно будет пользоваться спросом.

Просто стоимость жилья эконом-класса на Западе примерно на 20% превышает цену объектов такого же уровня, но на востоке столицы. Такая пропорция сохранится и со стоимостью квартир в домах бизнес-класса и претендующих на статус элитных.

Как показывает мировая практика, это нормальное явление для любого крупного мегаполиса: большой город диктует свои правила игры, в том числе и в области цен на недвижимость. Московские районы, по площади соответствующие небольшим городам, вправе самостоятельно выстраивать ценовую политику и определять свои дорогие районы и улицы, которые будут существовать параллельно с аналогичными микрорайонами бизнес- и эконом-класса. Именно на территории Западного округа уже сейчас благополучно уживается, существует и, самое главное, удачно продается жилье самых разных ценовых категорий.

Похоже, что по пути создания своих элитных и дешевых микрорайонов в скором времени пойдут и другие округа Москвы — это естественный процесс. Просто к нему должны быть готовы те частные инвесторы, которые вкладывают средства в квартиры. Это позволит им сделать правильные ставки и сорвать куш в том случае, если они смогут вовремя и правильно определить направление развития этих самых небольших «оазисов» на территории каждого округа.

Ирина Егорова, маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Западный административный округ — самый дорогой после Центрального и наиболее популярный у покупателей всех типов жилья. Это связано с хорошей экологией, сложившейся инфраструктурой, удобными транспортными развязками и имиджем престижного района. В настоящее время наибольшее количество предложений на рынке новостроек сосредоточено в этом округе.

Средняя стоимость 1 кв. м в новых домах ЗАО достигла отметки $4 тыс. за 1 кв. м. Одно из самых дешевых предложений округа — жилой комплекс «Переделкино» за МКАД, где цена 1 кв. м равняется $3,1–3,27 тыс. В числе самых дорогих предложений можно назвать квартиры в строящемся монолитно-кирпичном доме по адресу: ул. Пудовкина, вл. 5а, которые предлагаются по $4,8–5,3 тыс. за 1 кв. м.

Динара Лизунова, пресс-секретарь группы компаний МИАН:

— В рейтинге престижности столичных округов Запад занимает второе место после Центрального округа. По территории ЗАО проходят традиционно считающиеся респектабельными магистрали — Рублевское шоссе, Кутузовский и Ленинский проспекты, здесь расположены популярные районы Крылатское, Фили и пр. ЗАО является одним из самых благоприятных для проживания округов — парки, зоны отдыха и ландшафтный заповедник «Крылатские холмы» занимают порядка 15% его территории.

Инфраструктура округа развита и продолжает пополняться новыми объектами. В ЗАО находится МГУ им. Ломоносова, Московский государственный университет международных отношений, Академия ФСБ. Тут же расположены две олимпийские деревни — Олимпийская деревня-1980 и Олимпийская деревня Всемирных юношеских игр 1998 года, функционируют многочисленные спортивные сооружения и зоны отдыха для любителей как летних, так и зимних видов спорта.

Новые дома строят практически во всех районах Западного округа. В основном это монолитно–кирпичные здания, которые возводят по индивидуальным проектам, но есть и объекты эконом-класса, например микрорайон «Радужный» в Солнцеве.

Хорошее состояние окружающей среды, развитая инфраструктура, отличные видовые характеристики, транспортная доступность — все это обеспечивает Западному округу Москвы популярность и, следовательно, постоянно растущий спрос. Сейчас новостройки в ЗАО продаются по ценам от $3 тыс. до $8 тыс. за 1 кв. м.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:

— Рассматривая рынок первичного жилья в Западном округе Москвы, необходимо отметить, что для него характерны общерыночные тенденции: снижение темпов роста цены, а также увеличение количества предлагаемых объектов. Так, в июне стоимость 1 кв. м в новостройках ЗАО выросла на 6%, в июле этот показатель составил 3,7%.

В настоящий момент на рынок в ЗАО выставлен 21 объект, причем 6 из них — впервые. Самые заметные — вторая очередь строительства по адресу: ул. Б. Очаковская, вл. 40 (работы ведет Главмосстрой), и «Академ Палас» на просп. Вернадского, 78 (застройщик — ОСК).

Сергей Туляков, руководитель отдела новостроек эконом-класса управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Средняя стоимость жилья в ЗАО составляет $5250 за 1 кв. м. Уровень цен в округе неоднороден и имеет территориальную дифференциацию. Так, в Солнцеве «квадрат» стоит $2,4–3 тыс. В Новопеределкине покупателю придется выложить уже $3–3,2 тыс. Новостройки на Истринской и Ельнинской улицах в Кунцеве обойдутся клиенту в $3,1–3,7 тыс. за 1 кв. м, в Крылатском — в $3,4–5,6 тыс., а по Ломоносовскому проспекту — в $3,6–6,45 тыс. за 1 кв. м.

Элитное жилье и квартиры бизнес-класса сосредоточены преимущественно в районе парка Победы и улицы Пырьева. Здесь цены колеблются в пределах $7,8–12,1 тыс. Как и прежде, спрос превышает предложение. Особенный интерес покупателей вызывает жилье в Солнцеве и Новопеределкине, где цены на порядок ниже, чем в других районах ЗАО.

Если говорить о перспективах развития округа, то скорее всего он и дальше будет застраиваться элитным жильем и домами бизнес-класса. По крайней мере строительство панельных домов для коммерческой реализации в ЗАО прекратили еще в 2000 году, исключение составляют районы за МКАД — Солнцево, Новопеределкино, а также Очаково-Матвеевское.

Дата публикации: 11:04 17 августа 2006

Источник: bpn.ru