Управлять домом самостоятельно можно. Если ДЕЗ позволит

Согласно новому Жилищному кодексу, собственники квартир должны были до 1 марта 2006 года провести общее собрание и избрать одну из форм управления своим домом. В ином случае муниципалитет получал право назначить управляющую компанию по своему усмотрению, а собственники исчезали из договорных отношений. Некоторые управы уже в 2005 году начали проводить собрания. По почте. Такая возможность предусмотрена в ЖК.

Собрания проходили так: открываете почтовый ящик и находите там «Опросный лист», который гласит: «Уважаемые жители! По новому жилищному законодательству вы должны выбрать организацию, которая будет эксплуатировать и обслуживать ваш дом». А дальше броская фраза: «Выбираю управляющую компанию ГУП ДЕЗ…» Ни альтернативы, ни срока действия договора с компанией, ни даты окончания приема ответов. Только квадратики — «Да» и «Нет». Ниже находится просьба поставить галочку и передать лист консьержке либо членам некой инициативной группы. Нет даже данных об отправителе: то ли это районная управа, то ли сама управляющая компания. Как написал один читатель: «Такое ощущение, что нас, как бычков, на бойню гонят». Эти настроения охватили так много людей, что Госдума перенесла срок выбора формы управления до 1 января 2007 года. И все стихло.

Назад, к общинному строю

Согласно Федеральному закону «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», с 1 января 2006 года потребителем товаров и услуг в многоквартирном доме считается не жилец, а управляющая компания, товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив. Чьи-то недоимки придется покрывать всем домом или судиться с неплательщиками. Можно сказать, что устанавливается коллективная ответственность жильцов.

Вдобавок теперь поставщики услуг возложат на ТСЖ или компанию сбор коммунальных платежей. Это уже прямое «воспитание через коллектив». И совсем плохо то, что жители не вправе самостоятельно защищать свои права в суде на основании закона «О защите прав потребителей»: официально они потребителями считаться не будут.

Впрочем, долго шалить неплательщику не позволят. Квартира выселенного по решению суда неплательщика остается на балансе управляющей компании. Хорошая компенсация, не так ли? Вряд ли компании скоро начнут всеми средствами банкротить жильцов, но все же человеческий фактор нельзя не учитывать.

Что в кодексе?Письма, рассылаемые ДЕЗами, несколько вольно трактуют смысл закона. Например, в той части, где сказано, что жильцы «должны выбрать организацию, которая будет эксплуатировать и обслуживать дом». На самом деле Жилищный кодекс (ст. 161) предлагает три способа управления: «1) непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управляющей организацией (компанией или индивидуальным менеджером)». Как видно, лоббируемый ДЕЗами способ стоит только на третьем месте. Впрочем, предлагать-то кодекс предлагает, но как-то странно.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы известны в стране десятки лет. ТСЖ — более десяти лет, и примерно столько же — частные управляющие компании. С непосредственным управлением раньше были знакомы только хозяева индивидуальных домов. Как его осуществлять в многоквартирном доме, представить трудно. Кодекс помогает разобраться? Как бы не так!

Скажем, ТСЖ и кооперативам посвящено 43 статьи ЖК, эти термины встречаются в тексте 441 раз. Несколько десятков статей так или иначе касаются деятельности управляющих компаний. А непосредственному управлению посвящена всего одна статья!

Термин встречается в кодексе только семь раз. Соответственно, от 70 до 80% материалов СМИ, посвященных реформе ЖКХ и выбору формы управления домом, описывают создание и деятельность ТСЖ. Остальные делают упор на то, как правильно выбрать частную управляющую компанию. И только единичные публикации рассказывают об опыте непосредственного управления своими квартирами. Но давайте разберемся: возможно, более известные формы управления являются и более удачными?

Вот вам самоуправление

С ТСЖ и начнем. Хотелось бы избежать далеко идущих обобщений, но все, что предлагается «сверху», не является самоуправлением по определению. Между тем до недавнего времени практически все ТСЖ создавались именно «сверху».

Схема действовала следующая. Едва огородив площадку для будущего дома, застройщик приступает к созданию товарищества собственников жилья. Самого жилья еще в помине нет, и будущие «товарищи» друг друга в глаза не видели, но покупатель квартиры подписывает договор, в котором есть пункт о том, что он не возражает против создания в доме ТСЖ либо «поставлен в известность» о том, что оно будет учреждено. То есть коммерческая сделка фактически обусловливается согласием вступить в общественную организацию.

Причина спешки понятна: застройщик, распродав квартиры, совсем уходить из дома не желает. Он хочет оставить там свою дочернюю эксплуатирующую (управляющую) компанию, поскольку давно заметил, что этот бизнес такой же выгодный, как само строительство. Значит, товарищество, вернее, правление товарищества должно быть послушным, согласиться на «выбор» компании и ее тарифы. На самотек такое дело пускать нельзя.

Доходило до анекдотических ситуаций. Одна иногородняя компания, работающая в столице, регистрировала свое первое ТСЖ. Когда чиновники в регистрирующем органе посмотрели в документы — удивились до чрезвычайности. «Извините, — говорят, — тот товарищ, который у вас председателем ТСЖ как бы избран, не то что председателем, но и рядовым членом этого ТСЖ быть не может». «Почему?» — спрашивают. «А потому, что он в другом городе прописан и квартиру в этом доме не приобрел». Но ничего, нашли среди будущих жильцов подходящего человека и все равно своего добились.

Проломили стенку, за ней — другая

Конечно, бывают случаи, когда жильцы поднимают бунт: с огромным трудом, иногда через суд, переизбирают правление. Но распустить ТСЖ довольно трудно: если «карманное» товарищество успело заключить с управляющей компанией договор об обслуживании (а оно, конечно, успело), есть риск и под суд угодить по иску об «утерянной выгоде». Разве что самим подать в суд, доказывая, что ТСЖ было создано с нарушениями и не имело права заключать какие-либо договоры. После чего товарищество начинает вести дела самостоятельно или выбирает управляющую компанию, которая предлагает более приемлемые тарифы.

Случается, что в успешно управляемое ТСЖ приходят жильцы соседних домов и сами просятся «под крыло» (товарищество может объединять сколько угодно домов). Или успешные «жилтоварищи» сами идут по дворам и убеждают, что общий дворник или электрик будет рентабельнее. Так или иначе, но происходит вполне естественный процесс укрупнения — услуги оказываются дешевле, быстрее, надежнее. Но ведь это означает, что ТСЖ фактически превращается... в управляющую компанию.

Среди товарищей есть такие товарищи...

Компании, понятно, бывают разные. Одни создавались безработными слесарями и бухгалтерами и в поте лица зарабатывают хлеб насущный. Другие вырастают из недр ДЕЗов и пользуются всеобъемлющей поддержкой районных администраций (помните письмо: «Выбираю управляющую компанию ГУП ДЕЗ…»?).

Понятно, что власти любого города, и Москва не исключение, предпочитают работать с компаниями и «крепкими» ТСЖ. Руководство этих структур грамотно юридически и экономически, профессионально, предсказуемо, наконец. Если же всерьез заняться обучением активистов непосредственного управления, то результата придется ждать слишком долго. Активистов ТСЖ десять лет учили — и что? Кто-то помучился и бросил, кто-то проворовался. А многие (2/3 московских ТСЖ), подсчитав все «за» и «против», передоверили дела управляющим компаниям. Директор компании, управляющей десятком домов, за два года сменил три машины? По слухам, в некоторых компаниях только на управленческие расходы идет до 25% получаемых средств?

Если услуги и цены приемлемые, пусть все остается как есть. Вероятно, своими силами получилось бы дешевле, но кто этим займется?

Некоммерческое партнерство дешевле

Все больше москвичей хотят знать, что представляет собой непосредственное управление — первый способ, называемый в ст. 161, тот, которому посвящено не более 1% публикаций на темы реформы.

Одни чиновники, и глазом не моргнув, говорят, что этот вариант предназначен только для индивидуальных домов, и очень удивляются, когда их просят перечитать Жилищный кодекс. А там четыре раза — в названии раздела, статьи, части и пункта — говорится об управлении многоквартирным домом. Другие считают, что, по замыслу создателей ЖК, этот пункт предназначается для управления малыми домами (на две–восемь семей), которых очень много в поселках и небольших городах России, а в действительно многоквартирных домах крупных городов он практически не применим.

Действительно, в ЖК этот способ прописан не слишком подробно, коммерческим и властным структурам не интересен. Большинству разбираться недосуг, и вообще много непонятного. Как это — каждый жилец сам себе управляющий? Скажем, теоретически все жильцы хоть и по отдельности, но заключат договоры с Мосводоканалом, Мосгортеплом, Мосэнерго (других поставщиков воды, тепла и электроэнергии в столице нет), но ведь они должны выбрать одну и ту же компанию, занимающуюся вывозом мусора, или, скажем, нанять одну и ту же уборщицу для подъезда. Каким образом?

Способы практического осуществления этой формы есть. Один из вариантов — создать комитет территориального общественного самоуправления (ТОС) дома или некоммерческое партнерство, которое открыло бы счет в банке и вело расходы на содержание дома. Подобная правовая форма довольно распространена, регистрируется в налоговом органе и стоит дешевле, чем регистрация ТСЖ.

Жильцы дома могут избрать уполномоченного, который от их имени по доверенности заключит договоры с управляющей компанией, а если это невозможно, просто принесет договоры жильцам на подпись и отнесет обратно в компанию. При этом способе не возникает юридическое лицо, поэтому появляется сложный вопрос: как жильцы будут накапливать средства на ремонт или другие общие нужды?

Бывает, собственники собирают деньги, которые сразу тратятся на определенные цели. Интересную модель придумали жильцы одного из домов в Астрахани. Они избрали председателя, бухгалтера и казначея (названия условны). На имя казначея была выписана сберегательная книжка, на которую жильцы регулярно переводят деньги. Книжка хранится у бухгалтера, и, чтобы снять деньги со счета, в банк идут оба. На случай непредвиденных ситуаций у нотариуса оформляется доверенность на председателя.

Такой способ управления годится скорее всего лишь для очень дружных жильцов. Но во всяком случае именно такая организация процесса, а не ТСЖ в отечественном исполнении имеет право называться ячейкой самоуправления. На трудности смотришь иначе, если оценить все преимущества этого пути. Жильцы формально самостоятельны. Они остаются потребителями коммунальных услуг, каждый из них выступает одной из сторон в договорах с поставщиками услуг (и стороной в суде, если до этого дойдет), жильцы избегают ответственности за чужие неплатежи, не содержат громоздкий управленческий аппарат компании или ТСЖ.

Разные взгляды

Президент фонда «Коммунальная культура жизни» Андрей Щавелев не видит в негативном отношении властей к непосредственному управлению какой-либо политики: «Этот способ предназначен для домов с небольшим числом собственников. Согласитесь, что 10–15 жильцам проще договориться между собой, чем сотне. Возьмем конкретную ситуацию: необходимо нанять дворника. В ТСЖ этим вопросом займется правление, а при непосредственном управлении надо принять коллегиальное решение. То же самое по поводу найма других специалистов, но как вы себе представляете голосование по кандидатуре сантехника, электрика, слесаря? И еще вопрос, как вы их будете нанимать, если вы не образовывали юридического лица, как удерживать и перечислять налог на доходы физического лица, единый соцналог?

В сельской местности, где многие работы выполняют сами жители, такой способ удобен. Мы заключаем договор, например, с Облэнерго, но о починке крыши с соседями договариваемся и чиним сами. В городе вообще собрать несколько десятков человек на общее собрание для решения каждого вопроса чрезвычайно тяжело».

Директор института «Коллективное действие» Карин Клеман, напротив, уверена, что достоинств у непосредственного управления гораздо больше, а трудности преодолимы: «Самое главное преимущество в том, что жильцы не несут коллективной ответственности за неплатежи соседей. При непосредственном управлении каждый лично или через доверенное лицо заключает договоры с поставщиками и отвечает только за себя. Объединение жителей, выбравших такой способ управления, должно быть неформальным. Если они образуют юридическое лицо с соответствующим уставом и счетом в банке, то автоматически превратятся в «потребительский кооператив», то есть попадут в общую графу с ТСЖ и жилищными кооперативами. Не считаю это правило недостатком, оно мешает «обюрокрачиванию»: жильцам не придется содержать аппарат управляющей компании или ТСЖ».

Жильцов объединяют письменное решение общего собрания в качестве устава и доверенности одному из соседей на заключение договоров и решение других, четко оговоренных вопросов — как форма делегирования полномочий. Наконец, сберегательная книжка на имя одного из жильцов — как основа хозяйственной деятельности. Тут, правда, нужно быть очень внимательными, чтобы не нарушить налогового законодательства.

Да, жильцам придется собираться чаще, чем при управлении ТСЖ и тем более — управляющей компанией. Непосредственное управление требует от каждого личных усилий и стремления вникать в домовые дела. Иначе, если выдать своему представителю слишком большие полномочия, есть опасность свести на нет преимущества непосредственного управления перед ТСЖ или управляющей компанией.

Председатель Московского союза ЖК и ЖСК Валентин Григорьев считает, что способов управления должно быть много: «Только сама жизнь, а не какой-то умный дядя — способна определить, какая форма управления домом наилучшая в конкретных условиях: компания, ТСЖ, ЖСК, непосредственное управление, территориальное общинное самоуправление и т. д.

Городские власти поступят мудро, если разработают методические рекомендации по непосредственному управлению и доведут их до горожан. Иначе получится как всегда: в случае массового недовольства крайними окажутся не разработчики закона, а городские власти. Сегодня непосредственное управление выбрали десятки многоквартирных домов в Астрахани, отдельные дома в Ульяновске, Архангельске, Рязани, Твери, Армавире, других городах. В Москве далее робких попыток дело не пошло».

Ключ к самоуправлению — на первом этаже

И все же непосредственное управление имеет «узкие» места, которые пока невозможно обойти. Главное достоинство — отсутствие юридического лица — оборачивается недостатком, поскольку не позволяет оформить права на придомовую территорию и эффективно ее использовать, делает практически невозможной борьбу за первый этаж. Впрочем, и у ТСЖ шансы в борьбе за первый этаж невелики. А ведь эти два понятия — ТСЖ и первый этаж — в истории домового самоуправления неразделимы.

В начале 1960-х, потеряв надежду поднять депрессивные кварталы многомиллионными дотациями, власти сразу нескольких американских городов предприняли смелый ход: передали муниципальные дома в собственность их жителей. Такие дома назвали «кондоминиумами» («совладение» на латыни). В большинстве случаев результат оказался положительным: жители перестали грабить магазины и мастерские, расположенные на первых этажах зданий, и по мере сил не позволяли грабить чужакам.

Объяснялось это просто: арендные платежи шли теперь не муниципалитету, а «совладельцам кондоминиума», в значительной мере, а то и полностью покрывая их коммунальные платежи. Более того, жители вдруг заметили, что, если в доме и на улице навести элементарный порядок (покрасить здания, не мусорить, не обижать прохожих), обороты магазинов возрастают и их владельцы соглашаются на повышение арендных ставок.

Кондоминиум по-русски

В июне 1996 года в России вступил в силу закон о товариществах собственников жилья, по сути перенявший основные идеи американских законов о кондоминиумах. Правда, этим термином у нас стали называть не общественную организацию (у нас это ТСЖ), а только здание и его инфраструктуру. Но депутаты все время путались и поэтому в Жилищном кодексе от подозрительного слова отказались, переведя его как «общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме».

Но главная российская особенность не в этом. Цели реформы те же: сберечь городские деньги и при этом улучшить состояние зданий. Вопрос в том, за чей счет. У нас земля под домом и вокруг него осталась в государственной собственности, а первые (нежилые) этажи в подавляющем большинстве случаев — в собственности частных застройщиков или городских властей.

Социализма по-американски не получилось. Особого стимула что-то холить и лелеять у наших жильцов нет. А если хочется создать вокруг себя что-то приятное — будьте любезны за свой счет. Оригинальное воплощение закона привело к тому, что почти за десять лет даже в крупных городах добровольно преобразовались в товарищества лишь несколько процентов домов старого жилого фонда. Что дало повод справедливо говорить о провале идеи кондоминиумов на отечественной почве.

Грудью проложим себе

Жильцам, создающим ТСЖ или (в новостройках) освобождающим свое товарищество от диктата застройщика, приходится бороться за то, что должно им принадлежать по определению. Они воюют с монополистами-поставщиками, произвольно завышающими тарифы, судятся со своим застройщиком, который реализовал первый этаж с нарушением закона (компании выгоднее продать первый этаж коммерческой структуре, чем товариществу по льготной цене).

Иногда первый этаж по условиям контракта города с застройщиком становится городской собственностью и сдается в аренду. Если товариществу и предлагают выкупить его по доступной цене, то только когда дом стоит на отшибе и «чужие тут не ходят».

Кроме того, случается, что застройщик захватывает не только помещения первого этажа, предназначенные для коммерческого использования, но также холлы, дворницкие, консьержные, кладовые, колясочные-велосипедные и даже дополнительные выходы из здания. Жильцы об этом и не догадываются, так как при покупке квартиры проекта здания в глаза не видели.

Товариществу приходится бороться не только за льготный выкуп первого этажа (о бесплатной собственности на него и речи нет), но и за придомовый участок. За то, чтобы власти определили его границы. В ГлавАПУ утверждают, что это исключительно трудная задача и раньше чем за 20 лет с очередью на разграничение не справиться. Хотя в любом ЖЭКе есть план с детальным планом придомовых территорий: без него дворники не смогут работать. Приходится отстаивать право построить на своей земле платную автостоянку или торговую палатку, а если проблема компенсации коммунальных услуг не стоит остро, то огородить ее, чтобы, например, детская площадка принадлежала детям, а не выпивающим гражданам.

Где зарыта прибыль ТСЖ?

Увы, в тех немногих случаях, когда инвестор по каким-то причинам готов «уступить» жильцам первый этаж, товарищество превращается в террариум и от сделки зачастую отказывается. Ведь каждый должен выложить несколько тысяч (десятков тысяч) долларов дополнительно «неизвестно подо что». Да и нет у многих этих денег. «Последнее выскребли», — по крайней мере так говорит большинство на собраниях. И добавляют: «Раньше надо было думать». Разумеется, они правы.

Но думать об успехе идеи ТСЖ должно государство. Цену нежилого первого этажа надо включать в стоимость «жилого» квадратного метра наравне с лестницами или крышей. Причем оценивать его следует не в квадратных метрах, а просто закладывать в себестоимость как инфраструктуру — те же лестницы, крышу. В этом случае появится уверенность, что цена первого этажа повысит стоимость 1 кв. м весьма и весьма умеренно.

Только экономическое обеспечение ТСЖ собственностью на первый этаж и территорию кондоминиума сделает реформу жилищно-коммунального хозяйства безболезненной. А то и выгодной населению. Чего в России, правда, никогда не происходит.

Власть призывает граждан осознать, что, приватизировав свои квартиры, они стали собственниками жилья на тех же условиях, что и собственники, например, автомобиля или дачи. Более того, они стали владельцами и доли общего имущества — кровли, чердака, лестниц, подвала, земельного участка. Но если граждане действительно осознают это, они зададут вполне естественный вопрос: имеет ли кто-либо право навязывать управляющего их собственностью?

Дата публикации: 08:50 25 августа 2006

Источник: bpn.ru