Лето-2006 на севере столицы: цены подмерзли

Практически весь летний сезон новостройки, расположенные в Северном административном округе столицы, росли в цене как-то слишком неторопливо и спокойно, если соотносить эти изменения с общей ситуацией на московском рынке недвижимости. По мнению риэлторов, это связано в первую очередь с серьезным сокращением числа объектов, находящихся в продаже.

Действительно, самые масштабные стройки САО как-то тихо и незаметно подошли к завершению, хороших квартир в возводимых жилых корпусах осталось совсем немного, зато цены на них установлены максимальные. В остатке, по более приличным ценам определенный неликвид, то есть жилье с не лучшими видовыми характеристиками или с не слишком удачными планировками. И конечно же квартиры большой площади (более 160 кв. м), спрос на которые, и не только в САО, постоянно падает.

Причина этого явления достаточно проста и уже не раз приводилась многими специалистами рынка: при большей площади квартир и среднем уровне стоимости 1 кв. м в новостройках бизнес-класса на уровне $4 тыс. абсолютная цена объекта «переваливает» за $700 тыс. А именно эту планку многие считают тем психологическим барьером, переступить который большинству покупателей жилья среднего уровня крайне затруднительно.

Средняя стоимость 1 кв. м квартир в Северном округе как раз, по мнению риэлторов, и составляет сегодня $4 тыс. Ее дальнейшее повышение способно привести к тому, что новые дома в САО попадут уже чуть ли не в нижний сегмент «элитки».

А это, согласитесь, перебор. Право продавать дорогие и престижные объекты прочно закрепили за собой западные районы, а северу с его вечно стоящими и гудящими Ленинградским и Дмитровским шоссе тягаться с лидерами явно затруднительно. Этот московский округ готов предоставить покупателям жилье исключительно эконом- и бизнес-класса (в пропорциях приблизительно 50 на 50) — подобное убеждение существует давно и прочно.

Поэтому говорить о какой-либо недооцененности новостроек в этом округе, как и о большом инвестиционном потенциале их роста, сегодня не приходится. Да, если весь московский рынок недвижимости продолжит расти по 5% в месяц, точно такими же темпами будет увеличиваться и стоимость северных новостроек. Остановится — и у застройщиков Северного округа не останется никаких скрытых резервов ежемесячного повышения цен.

Дело в том, что появления на Севере новых крупных жилых микрорайонов высокого класса (наподобие «Гранд-Парка») не ожидается. Сплошь точечные объекты, не способные ничего прибавить к общему имиджу. К тому же сейчас не лучшее время продаж квартир в новостройках САО. Грандиозный ремонт Ленинградки превратил поездку по ней в сущий ад, в результате чего ни один автомобилист, несмотря на любые заверения в том, что скоро здесь будет автобан германского качества, ни за какие деньги не захочет приобретать жилье в этом округе.

Да и выбирать, если честно, особенно не из чего. Помимо уже упоминавшегося жилого комплекса да массовой застройки хорошими домами ул. Большая Академическая риэлторам больше гордиться и нечем. Конечно, есть и хорошо разрекламированный «Аэробус», но он изначально позиционировался как хороший эконом-класс, каковым и является по сей день. Есть и «Город яхт» с понятными претензиями на элитность ввиду выигрышного местоположения на берегу водохранилища, но о его успехе у покупателей ничего не слышно.

Четырех объектов, которые на слуху, для общей раскрутки целого округа явно маловато. Подобная ситуация вызывает некоторое удивление: ведь есть же на территории САО абсолютно не освоенный, но при этом явно инвестиционно привлекательный район Головинских прудов, а кварталы пятиэтажек в районе метро «Аэропорт» и «Сокол» так и просятся под снос: на их месте реально возвести хорошие и дорогие дома бизнес-класса. В общем простор не только для фантазий, но и для осуществления выгодных проектов есть. Дело лишь за городом, в ведении которого и находится решение о начале освоения этих территорий.

Вадим Васильев, руководитель пресс-службы группы компаний МИАН:

— Северный административный округ — один из самых больших и активно развивающихся в столице. В период с 2005 по 2007 год должны появиться новые жилые объекты в Молжаниновском районе (Новоподрезково), в Бескудникове, Западном Дегунине, Левобережном, Ховрине и на Хорошевке (Ходынское поле). Проектами предусмотрено изменение района в территорию комплексного освоения, где развернется крупное инженерно-транспортное, жилищное и культурно-бытовое строительство. Кроме того, САО традиционно привлекает потенциальных покупателей хорошей экологией и наличием зеленых массивов, таких, как историко-природный парк Покровское-Стрешнево.Среди наиболее интересных объектов хочется отметить жилой комплекс «Северный парк», который возводится на Ленинградском шоссе и представляет собой застройку бизнес-класса. В процессе возведения комплекса был реализован новый подход к планировке квартир. Все квартиры намечено сдавать госкомиссии в состоянии «под чистовую отделку». Средняя стоимость 1 кв. м жилья в САО на сегодняшний день составляет $4240.

Ирина Егорова, маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— В округе ведется как комплексная, так и точечная застройка. Возводимое жилье, как правило, относится к эконом- и бизнес-классу. Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках САО приблизилась к отметке $4 тыс.

Один из самых интересных проектов точечной застройки САО — жилой комплекс с подземной стоянкой, расположенный в престижном московском районе по адресу: 3-я Песчаная ул., вл. 2. С запада комплекс граничит с Березовой рощей — уникальным природным парком, а между корпусами проходит липовая аллея середины прошлого века. Проект имеет удачные планировочные решения с оптимальными метражами. Стоимость квартир начинается от $3,9 тыс. за 1 кв. м.

Владислав Луцков, И. о. директора аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Северные районы Москвы в районе Ленинградского шоссе — исторически сложившееся престижное место. Тут очень мало новостроек, преимущественно из-за недостатка свободных площадок под застройку. Земля в этом районе с хорошей транспортной доступностью и небольшой удаленностью от центра стоит достаточно дорого. Поэтому новые строительные проекты, а особенно расположенные вблизи Ленинградского шоссе, реализуются в сегменте бизнес-премиум.

Средняя стоимость жилья в САО составляет $4160 за 1 кв. м. Выделяется на рынке новостроек округа жилой комплекс «Мономах» на ул. Алабяна, вл. 13. Квартиры в нем продаются по $6340 за 1 кв. м. Кроме того, новостройки бизнес-класса реализуются на 3-й Песчаной улице («Приват сквер») по средней цене $4690 за 1 кв. м. Жилой комплекс расположен в престижном и экологически чистом районе недалеко от станций метро «Аэропорт» и «Сокол». Все здания комплекса снабжены самым современным инженерным оборудованием и коммуникациями. Продолжается реализация квартир в «Гранд-Парке». Минимальная цена 1 кв. м — $4500, максимальная — $5850.

В настоящее время ведутся подготовительные работы к возведению жилого дома по адресу: Ленинградский просп., 66, стр. 2. Первые месяцы с начала продаж показали большой интерес покупателей к этому объекту. Его отличают удобные планировки квартир, близость к метро и развитая инфраструктура микрорайона в целом. Стоимость жилья в этом доме достигла $4320–5500 за 1 кв. м.

Северный административный округ уже достаточно продолжительное время испытывает проблемы с пропускной способностью транспортной инфраструктуры. Для улучшения транспортного сообщения намечено построить дублер Ленинградского шоссе, а также современные развязки на самой трассе. Эти меры должны существенно повысить инвестиционную привлекательность САО.

Дата публикации: 17:04 06 сентября 2006

Источник: bpn.ru