Стройкомплекс знает рецепт бэби-бума

«Чтобы улучшить жилищную ситуацию у молодых семей, следует развивать цивилизованный рынок аренды жилья», — заявил недавно заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев.

Воплощение цивилизации он видит в государственной политике возведения доходных домов для молодежи: «Государству не нужно дохода от молодой семьи, доход оно получит в виде повышения рождаемости». Предположительно арендная плата за однокомнатную квартиру в таком доме не превысит $200 в месяц. Вызовет ли это бэби-бум в столице?

Разобраться в тонкостях программы «Молодая семья» трудно. Скажем, в документе «О московской программе «Молодой семье — доступное жилье» на 2003–2005 годы (редакция на 10.02.2004)» сообщалось: «На начало 2002 года из 19,5 тыс. молодых семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по договору социального найма, около 3,7 тыс. (19%) составляют семьи, вставшие на учет до 1990 года включительно (в том числе около 600 семей с 1982–1983 годов)».Если учесть, что по достижении старшим из супругов 30-летнего возраста семья выбывает из списка молодых, получается, что 3,7 тыс. молодых семей (максимум 29-летних на начало 2002 года) встали в очередь в 10–11-м классах школы, а в 600 семьях супруги только закончили младшие классы. Скорее всего московские власти имели в виду нечто другое, но что? И чего стоит программа, составленная столь неряшливо? Может быть, с окончанием первого этапа (в нашей стране, как правило, неудачного) и началом второго этапа (естественно, «решающего») что-то прояснилось?

Размах на рубль…

По планам московского правительства, в 2003–2005 годах жилье на льготных условиях должны были получить около 12 тыс. молодых семей. Получили (по данным властей) чуть более половины — 6,5 тыс.

Неудача не сломила борцов за улучшение жилищных условий граждан. В рамках второго этапа (2006–2008 годы) справят новоселье предположительно не менее 22 тыс. молодых семей. Более того, решено увеличить возрастной ценз участников программы до 35 лет (на первом этапе это касалось только семей молодых преподавателей, талантливых ученых и аспирантов).

Однако категория 30–34 года — одна из двух (наряду с 35–39) наиболее многодетных. Следовательно, «новые молодые» будут претендовать на квартиры большей площади и на большие льготы по оплате, чем 18–29-летние.

Московские чиновники не упустят случая намекнуть на то, что федеральная программа решения демографической проблемы предполагает максимальные льготы при рождении второго ребенка, в то время как столичная «заточена» на третьего. При рождении первого ребенка город списывает молодой семье долг за 10 кв. м приобретенного жилья, если родится второй — за 14 кв. м, а за рождение третьего и последующих «прощается» по 18 кв. м. Но это еще не все. Если молодая семья без детей или с одним ребенком единовременно выплачивает не менее 30% стоимости квартиры, то семья с двумя детьми — 20%, с тремя — только 10%. Благостную картину портят несколько фактов.

Родите третьего ребенка и сэкономьте на банку колы

Дело в том, что в рамках программы в течение 2006–2008 годов намечено построить 1,1 млн кв. м жилья. Если разделить их на 22 тыс. семей, то на каждую в среднем придется по 50,5 кв. м. Но надо учитывать, что семьям с одним–двумя детьми достанутся квартиры большей площади: норма составляет 18 кв. м на человека, то есть однодетным положено 54 кв. м, двухдетным — все 64 кв. м.

Бездетные же (тем, кто не заводит детей как раз потому, что жить негде) вправе рассчитывать в среднем на 42–45 кв. м, не более. Из них 13–15 кв. м они оплатят первоначальным взносом (30% стоимости квартиры), 10 кв. м город спишет за первого ребенка, 14 кв. м — за второго. Остается всего 5–6 кв. м. И ради них рожать третьего?

К тому же можно просто не успеть. Дело в том, что вся сумма должна поступать на городские счета ежеквартально равными долями в течение десяти лет. Значит, бездетная семья оплачивает в год по 3 кв. м, а семья с одним ребенком — по 2 кв. м плюс проценты с остаточной стоимости квартиры — 3–8% годовых в зависимости от года постановки на учет (3% — это для тех, кто ждет с 1986 года). Естественно, участник программы полностью оплачивает жилищно-коммунальные услуги. Правда, молодые семьи, отстоявшие в очереди 15 и более лет, имеют право на безвозмездную субсидию до 70%.

Выходит, если кому-то и придет в голову шальная мысль завести третьего ребенка в двухкомнатной квартире, то только для того, чтобы снова встать в очередь. С двумя детьми не получится — существует странная вилка: те, кто признан нуждающимися, отстояв в очереди, получают по 18 кв. м на человека, но для того, чтобы вас признали нуждающимися и поставили в очередь, нужно иметь менее 10 кв. м.

Одним словом, пассажи программы о стимулировании рождения третьего ребенка (да и второго тоже) выглядят не слишком убедительно.

Вас много, а я одна

Что за мелочные придирки? Ведь главное достоинство программы в том, что молодые семьи оплачивают эти квадратные метры по себестоимости. Да, по себестоимости. Год назад она равнялась примерно $800 за 1 кв. м. В 2006 году себестоимость строительства жилья в Москве оценена в 28 тыс. руб. за 1 кв. м. Правда, на одном из недавних заседаний правительства вице-премьер Дмитрий Медведев высказался за то, чтобы стоимость 1 кв. м жилья не превышала 15 тыс. руб. Но это относится только к домам, которые возводятся в рамках нацпроекта, и к тому же в регионах. А там, как известно, оперируют гораздо меньшими суммами.

Впрочем, к чему подсчеты, ведь на кону судьба 22 тыс. молодых московских семей. Кстати, сколько их всего? Накануне первого этапа программы заместитель мэра Москвы, глава комплекса социальной сферы Людмила Швецова сообщила, что «официальной статистики о количестве молодых семей в Москве нет, однако, по экспертным оценкам, в городе проживает около 400 тыс. таких семей». Исходя из общероссийской демографической пирамиды городских семей, стоит предположить, что с увеличением возрастного ценза до 35 лет число семей, имеющих право претендовать на участие в программе, увеличится до 700–750 тыс. То есть 22 тыс. счастливчиков составляют всего 3% молодых семей.

Конечно, не все 700–750 тыс. молодых семей имеют меньше 10 кв. м на душу. А сколько? Всего в Москве менее 3,5 млн семей (москвичей). Очередники составляют 6%. Интересно получается... Впрочем, если в комплексе социальной сферы не имеют официальной статистики о количестве семей, глупо спрашивать обо всем остальном.

Информагентство ничего не сообщает

Да и к чему вникать во все эти частности, если ГУП «Агентство по реализации жилищных займов и субсидий», подведомственное Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, разработало схемы, которые позволяют участвовать в программе не только молодым семьям из числа очередников, но и так называемым «не очередникам».

Любая молодая семья, то есть даже та, которая живет в одной квартире с родителями, где каждый имеет «барские» 10 кв. м с лишком на человека, вправе обратиться за помощью к родному городу.

Собирая материалы об этой революционной инициативе московских властей, автор наткнулся в Интернете на письмо молодой москвички Марии Филатовой от 6 декабря прошлого года. Они с мужем обратились в Департамент жилищной политики, где им выдали распечатки с информацией о видах программ, объяснили, что необходимо оплатить квитанцию на 300 руб. за оказание информационных услуг. С этой квитанцией, а также копиями паспортов и свидетельства о заключении брака надо подъехать на консультацию в Агентство по реализации жилищных займов. Все просто до гениальности!

Но есть небольшая загвоздка — чтобы попасть на эту консультацию, необходимо накануне записаться. Запись проводится только по телефону с понедельника по четверг строго с 9.30 до 10.30. Догадываетесь, что было дальше? Цитата: «Звоню каждый день, начиная с 9 часов: занято, занято, занято, никто не берет трубку, никто не берет трубку... Отвечают только около 10 часов и говорят: «К сожалению, записи больше нет». Я говорю, что звоню постоянно. Отвечают: «Не может быть.

Мы всегда берем трубку!» «А можно подъехать и записаться?» — «Подъехать нельзя, записываем исключительно по телефону. Звоните». Пыталась обратиться в Департамент жилищной политики, но там не хотят ничем помочь и просто кидают трубку, не выслушав. Мы уже не знаем, как быть и куда бежать, попали в тупик. Самое ужасное, что через четыре месяца мужу исполнится 30 лет, а в ближайших планах ожидается пополнение семейства».

Но ведь кто-то в программе участвует. Неужели у них особые телефоны? В общем решил проверить. Все оказалось с точностью до наоборот. Сначала никто не берет трубку, никто не берет трубку, а только потом — занято, занято, занято…

Успеем добежать до канадской границы

Как уже упоминалось выше, городские власти намерены развивать рынок аренды жилья, в частности, строить доходные дома для молодежи. Проживая в таком доме, студенческая семья, по мысли чиновников, сможет накопить необходимую сумму на первый взнос для приобретения квартиры по программе «Молодая семья». В зданиях для студенческих семей предполагается разместить игровые комнаты для детей, залы для занятий спортом, дискотек, вечеринок. Уже разрабатывается техническое задание для первого доходного дома.

Если идея провалится — не беда. Концепция (месторасположение, планировка, инфраструктура) свидетельствует о «двойном назначении» проекта: в случае необходимости доходный дом для студенческих семей превращается в милую сердцу московских властей дешевую гостиницу, куда более рентабельную.Строительство отелей — проект абсолютно коммерческий, а сеть семейных студенческих доходных домов пахнет подключением к нацпроекту и федеральному бюджету. Впрочем, мы нарушаем одно из правил логики и прогнозирования: нельзя строить гипотезу на основе гипотезы. Вот когда студенты однажды (или постепенно) выедут (или вообще не въедут), а на их месте окажутся, скажем, туристы, готовые платить те же $200, но за недельное пребывание в достаточно комфортной квартире, тогда и поговорим. Пока запомним сигнальную фразу: «Доходный дом должен приносить доход».

По каким-то причинам Н. Федосеев считает, что перспективным направлением развития социальной ипотеки столицы должно стать и строительство в среднем Подмосковье, на расстоянии около 50 км от Москвы. Одно–трехэтажное, модульное, по-американски: «Там жилой дом собирают за один день, сам наблюдал близ канадской границы. Морозы минус 30, промерзание грунта полтора метра, дома отличные».

А что? Давно пора. Если для «выселенцев» из ЦАО нет ничего ближе Южного Бутова, то остальным — за Пахру или Пахорку.

Очередники всякие важны, очередники всякие нужны

Жилье для очередников не стоит бюджету города ни копейки. Его фактически оплачивают покупатели коммерческого жилья, поскольку в рамках инвестиционного контракта между городом и застройщиком последний за право строительства коммерческого дома обязан предоставить городу примерно такое же количество квартир под социальные нужды (возвести самостоятельно или купить у другой строительной компании и передать городу).

Кстати, если речь идет о социальной ипотеке, когда очередник готов оплатить часть стоимости квартиры ради того, чтобы вселиться на несколько лет раньше, то городской бюджет, пожалуй, вправе рассчитывать и на некоторую прибыль. Ведь городу эта квартира ничего не стоила.

Уже свыше 40% строящегося в столице жилья распределяется по социальным программам. Согласитесь, в умелых руках контингент очередников реально использовать с большой выгодой. Извините за грубость сравнения, но ни в одном городе коммунальщики никогда не стерилизуют всех бродячих сук одновременно: завтра они (коммунальщики, разумеется) останутся без статьи бюджета. Удивительно, что в большинстве регионов власти не обращают внимания на большие возможности, которые им сулят маленькие очереди на социальное жилье.

Das ist fantastisch!

На Западе все просто: на одном аукционе город или муниципалитет продает (сдает в аренду) девелоперу участок под коммерческую застройку, а на другом — нанимает компанию для строительства социального жилья. И хотя застройщики обычно оказываются разными, этот дебет с кредитом в городском бюджете каким-то образом сходятся.

В России так нельзя: наше государство — социальное. У нас все так закручено, что западный девелопер просто не понял бы, куда попал. Как, например, можно выставить на аукцион программу «Молодой семье — доступное жилье» на 2003–2005 годы (первый этап) и на 2006–2008 годы (второй этап)?

Да и вообще, с этими очередниками, расселяемыми пятиэтажками и реконструкциями микрорайонов все так сложно. Посудите сами: 80–90% инвестиционных контрактов приходится на участки с обременением (в первую очередь отселение жильцов, вывод промзоны и т. п.). На аукционах лучший — это тот, кто предложит городу больше за право строить коммерческое жилье и попросит меньше — за право возвести социальное. На конкурсах коммерческое и социальное идут в пакете: первое как награда за второе. А «лучший» — понятие субъективное, и до конца не понятно, чем один оказался лучше другого. Причем спросить у «другого» вы, как правило, не сможете, потому что в некоторых случаях в некоторых городах этот «другой» — фирма-однодневка, созданная специально для участия в конкурсе.

У нас и для аукционов (если они проводятся) обычно создаются фирмы-однодневки. Так что совершенно не ясно, чем властям так не нравятся прошлогодние поправки в Земельный кодекс, согласно которым участки под застройку обязаны распределяться исключительно на аукционах. То есть обойти поправки несложно — значит, закон хороший.

Пора подводить итоги

Понятно, что московские власти имеют в виду, когда говорят о молодых семьях, «вставших на учет в 1982 году». Эти «молодые семьи-очередники» (конечно, только один из будущих супругов) — всего лишь дети родителей-очередников. Логично, что молодым семьям, «отстоявшим» в очереди 15 и более лет, предлагается безвозмездная субсидия до 70%: они часть семьи своих родителей-очередников и через три–четыре года, когда очередь подойдет, вправе претендовать на отдельную бесплатную квартиру.

Программа «Молодой семье — доступное жилье» — не отдельная социальная программа и даже не одно из направлений программы обеспечения жильем очередников. Это всего лишь жонглирование цифрами, своеобразная тасовка карт, оригинальный ракурс. Точно так же из тех 200 тыс. семей очередников и выделяемого для них жилья за пару дней можно вычленить и слепить сотню других программ: «Пожилой семье — доступное жилье», «Семье книголюбов (театралов, филателистов) — доступное жилье» и т. д. Но зачем?

Дело, конечно, не в копеечных субсидиях федерального центра, не в жалких 1,5 млрд руб. довеска к 9,5 млрд руб. из городского бюджета только на первый этап программы (2003–2005 годы). К тому же если городской бюджет свою часть на выполнение программы исправно выплатил, то федералы, по утверждению московских чиновников, свою долю злостно недофинансировали (отчего жилье получила лишь половина намеченного числа семей). Дело даже и не в паре-другой миллионов долларов, «освоенных» каким-нибудь НИИ за разработку программы.

Руки прочь от конкурсов!

Очевидно, главный замысел программы «Молодой семье — доступное жилье» — в том, чтобы лишний раз подчеркнуть огромную социальную значимость, исключительность и неприкосновенность сложившейся в московском стройкомплексе практики — полузакрытых инвестиционных конкурсов вместо открытых аукционов.

Таких жилищных социальных программ (кроме «Молодой семьи» — это и отселение жителей ветхого жилья, предоставление жилья офицерам, инвалидам и другим категориям граждан), почему-то связанных инвестиционными контрактами со строительством коммерческого жилья, у нас немало.

И с задачей своей — оправдать эту увязку — они, кажется, справились. По словам председателя Комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартина Шаккума, осенью Госдума рассмотрит поправки к Градостроительному кодексу, согласно которым участки земли, на которых предполагается реконструкция (т. е. массовая застройка на месте пятиэтажек и промзон, те самые 80–90% столичного строительства), будут реализовывать не через аукцион, а по знакомой схеме — по инвестиционным контрактам через конкурсы.

Дата публикации: 17:12 06 сентября 2006

Источник: bpn.ru