Подмосковье становится шире

Стоимость квадратного метра жилья в Подмосковье всегда была обратно пропорциональна кратности диоптрий бинокля, в который можно разглядеть Кремль. Эта зависимость цен от расстояния сохраняется и сегодня, но в поле зрения покупателей все чаще попадают не только города-спутники сразу за МКАД, но и районы в радиусе до 30 километров. Об особенностях сегодняшнего областного рынка новостроек нашему корреспонденту рассказали в компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" директор отделения Управления новостроек Юлия Гераськина и управляющий партнер управления новостроек Оксана Каарма.

Корр.: Много ли строится в Подмосковье панели? Насколько за этот период выросла доля монолита в ближайшем Подмосковье?

Ю.Г.: Панельного жилья мало. Новых поступлений панели нет, есть проекты, которые мы сейчас допродаем. В основном же идет монолит. Нельзя сказать, что все монолитные проекты - это бизнес-класс, как принято считать в Москве. По отдельным проектам, конечно, есть желание приблизиться к бизнес-классу, но в большинстве случаев метражи квартир ближе к экономклассу. Такое жилье пользуется хорошим спросом.

Корр.: Кто является главным покупателем жилья в Подмосковье?

Ю.Г.: Если проанализировать статистику сделок, совершенных через нашу компанию, то обычно 15-25% покупателей москвичи, остальные жители области и иногородние. Но сейчас москвичи стали активнее. Это объяснимо - в Москве покупать нечего или дорого, поэтому желающих купить квартиру в новостройке в Подмосковье сейчас больше, чем в Москве. Впрочем, ближайшее Подмосковье по ценам уже приблизилось к московским районам, граничащим с МКАД.

Корр.: Есть ли какие-то предпочтения по направлениям? Какие города в Подмосковье пользуются наибольшим спросом?

Ю.Г.: На сегодняшний день настолько мало предложений, что говорить о каких-то приоритетах сложно. Но, конечно, чем ближе к Москве, тем лучше. Пользуется спросом Реутов, несмотря на довольно высокие цены (2300-2700 долларов за кв. м). Он близко к Москве, удобно добираться. С другой стороны, есть Апрелевка, которая на сегодняшний день очень демократична по ценам (1150-1400 долларов) - она тоже пользуется большим спросом, хотя раньше считалось, что 27 км от МКАД - это очень далеко.

Корр.: Насколько отличается качество жизни в Подмосковье и Москве. Есть ли перспектива того, что качество жизни сравняется?

Ю.Г.: Многое зависит от статуса города. Есть города, где с качеством жизни уже все хорошо - тот же Реутов ничем не отличается от Москвы. А есть города, куда пришли большие проекты, и должно быть все хорошо, благодаря этим проектам, но в перспективе. Вместе с жилыми объемами заложена инфраструктура - школы, магазины. Пример - та же Апрелевка. Для тех, кто не располагает большими средствами, это весьма выгодный вариант, потому что качество жизни действительно постепенно выравнивается. Еще один пример - Балашиха: именно благодаря новым проектам туда уже пришли сетевики, планируется станция легкого метро, расширена дорога.

Корр.: Как вы думаете, будут ли востребованы другие проекты, находящиеся на таком или большем расстоянии от Москвы, как Апрелевка?

Ю.Г.: Будут. Чем дальше, тем дешевле. Раньше никто не рассматривал жилье в 20 километрах от города. Сегодня уже спрашивают. Другого пути нет. Показательно и то, что большинство крупных операторов сократили отделы продаж в Москве и увеличили в области.

Корр.: Насколько отличаются цены в пределах МКАД и сразу за ней?

Ю.Г.: Разница очень маленькая. Например, в Новопеределкино, которое относится к Москве, и рядом расположенных проектах, относящихся к Подмосковью, разница чисто символическая - долларов 50-70 за квадратный метр.

Корр.: Квартиры чаще покупают для себя или для умножения свободного капитала?

Ю.Г.: И то, и другое. Есть люди, которые приходят и покупают сразу несколько квартир - очевидно, что они просто вкладывают деньги, но и доля покупок для себя очень высока: приходят с детьми, берут ипотеку.

Корр.: В Подмосковье было больше скандалов с обманутыми вкладчиками, чем в Москве. Повлияло ли это на спрос, не боятся ли люди покупать, и надо ли бояться?

Ю.Г.: На спрос не так сильно повлияло, повлияло на работу. Людей можно понять, они перестраховываются. Консультации риэлторов могут длиться по 4-5 часов, люди приходят в непростом психологическом состоянии. Но основные консультации все равно идут по Подмосковью. То есть, покупатели стали более серьезно вникать во все вопросы, но покупать не перестали.

Корр.: И все-таки, почему именно в Подмосковье было так много проблем с соинвесторами?

О.К.: Проблема лежит в истории развития этого рынка. Областной рынок развивался стихийно, Москву туда не пускали. В Москве была монополия нескольких известных и достаточно надежных застройщиков, поэтому Москва пострадала меньше, а там рынок развивался по принципу "своих" компаний - у каждой администрации был пул дружественных организаций из местных игроков. Так что, еще несколько лет назад областной рынок представлял собой даже не постсоветский период развития, а допостсоветский: цеховики и административная крыша.

Корр.: А что происходит сегодня?

O.K.: В Москве ситуация не изменилась - слегка перераспределилась доля разных структур, отпали откровенные пирамиды типа "Социальной инициативы". Остались игроки, которым можно доверять, по крайней мере, в том, что точно достроят.

Какого качества построят и точно ли в обещанный срок - другой вопрос, но построят. В области произошла очень сильная чистка, но круг малоизвестных застройщиков остался, и отфильтровать этот круг сам потребитель не сможет.

Проверить, стоит ли за застройщиком кто-то с деньгами сложно, гарантии никто не даст. Получается, что нужно идти к оператору, который может это проверить. В крайнем случае, можно сходить в администрацию и попросить дать справку о застройщике. Риски, конечно, не такие, как два года назад, но они остались.

Корр.: Но повод для оптимизма есть?

O.K.: Конечно. Сегодня ситуация на рынке гораздо спокойнее. Площадей выходит на рынок не так много, инвестиционная привлекательность высокая. Институциональные инвесторы готовы вкладывать деньги. Если будет поддержка на законодательном уровне, процесс будет идти в нормальном русле - без лишних рисков для частных лиц.

Корр.: Какой класс жилья будет востребован больше всего?

O.K.: Конечно, это большие массивы эконом- и начального бизнес-класса. В Подмосковье невыгодно строить дорогое жилье - вспомните первый вариант проекта застройки Молжаниново - таунхаусы, малоэтажка… Но, посчитав обременения, необходимость строительства развязки, которое не факт, что возьмут на себя федералы, получается совсем другая экономика проекта. В результате, приходится удешевлять жилье, повышать этажность в ущерб красивой идее. Премиум-класс формата "Нового Лапино" - это очень специфический узкий сегмент в санаторно-курортной зоне. Он тоже имеет право на жизнь, но очень небольшими объемами.

Дата публикации: 11:28 07 сентября 2006

Источник: bpn.ru