Обзор первичного рынка элитной недвижимости Москвы: август 2006 года

Куда исчезли квартиры?

Все первое полугодие 2006 года на рынке жилой недвижимости московского региона и Москвы в частности прошло под знаком тотального сокращения объема предложения, сопровождавшегося рекордными темпами роста цен. Лишь к концу лета наметилась некоторая стабилизация ситуации, но до полной остановки роста цен или общей стагнации рынка еще далеко.

За период с декабря 2005 по июнь 2006 средний темп роста стоимости 1 кв.м. превысил 50%, при этом общий объем предложения сократился почти на 60%. Такая ситуация наблюдалась во всех сегментах рынка и элитная недвижимость не стала исключением.

Отдельного внимания заслуживает процесс сокращения объема предложения, который собственно и спровоцировал ценовой рывок. Сокращение объема предложения имело волновой характер. Первая волна была вызвана вступлением в силу ФЗ № 214 – значительно сократился объем нового строительства. Это положило конец затишью на рынке недвижимости – рост цен превысил инфляционный уровень. Далее давление платежеспособного спроса привело ко второй волне сокращения предложения – практически по всем объектам наблюдалось ежемесячное увеличение объемов продаж. Это спровоцировало ценовой скачок. Третья волна сокращения предложения была вызвана временным снятием значительного числа объектов с продаж. Многие застройщики в продаже оставили в продаже только наименее ликвидные квартиры.

Прецеденты с искусственным занижением объема предложения были всегда, но никогда не были столь массовыми. Эта ситуация, наблюдающаяся на протяжении первого полугодия 2006 года, стала характерной для всех сегментов первичного рынка жилья. В наибольшей степени от этого «пострадал» рынок элитной недвижимости. В этом сегменте снятие объектов с продаж было действительно масштабным – благодаря этой практике объем предложения дополнительно сократился как минимум на 30%.

Все это привело к галопирующему росту цен, подогреваемому ажиотажным спросом, который можно охарактеризовать так: приобретение недвижимости, особенно элитной, в глазах покупателя выглядело, как последний шанс совершить такую покупку, поскольку через некоторое время на рынке ничего не останется, а если и останется, то будет иметь ценник с цифрами космического масштаба. И это не так далеко от истины.

В ближайшей перспективе резких колебаний на рынке элитной недвижимости не ожидается. В традиционный период повышенной покупательской активности (осень – зима) новый скачок цен мало вероятен, поскольку повышение спроса будет компенсироваться выходом на рынок инвестиционных квартир – скорее всего именно в этот период инвесторы начнут фиксировать свою прибыль. Таким образом, увеличение текущего среднемесячного темпа роста цен будет незначительным и кратковременным. По нашим прогнозам, в пиковый период среднемесячный рост цен не превысит 8%.

Ветер перемен – концепция начала меняться

За прошедшие месяцы 2006 наметились и начали набирать силу новые тенденции. Так, на этом временном отрезке в сегменте элитной недвижимости наметился явный переход от практики точечного строительства к комплексной реконструкции кварталов. На их месте начали возводиться крупные жилые комплексы, состоящие из нескольких клубных домов объединенных единой территорией и концепцией. В качестве характерных примеров можно привести такие объекты как ЖК «Итальянский Квартал» (общая площадь комплекса 31 000 кв.м., строительные работы были начаты в декабре 2005 года), ЖК «Парк-Сити» (общая площадь жилой застройки 230 000 кв.м., начало строительства намечено на 1 квартал 2007 года) и пр.

Небольшой сюрприз преподнесли и застройщики, которые начали смену курса в плане обеспечения объектов внутренней инфраструктурой. До недавнего времени прослеживалась четкая тенденция к сокращению объемов внутренней инфраструктуры и уменьшению количества дополнительных сервисов в проектах нового строительства элитного жилья в связи с ее низкой востребованность среди покупателей. Сейчас же на рынок начали выходить Проекты, в которых набор элементов внутренней инфраструктуры и сопутствующих сервисов максимально приближен к уровню отеля. Ярким примером может служить ЖК «Коперник». Конечно, все это значительно увеличивает стоимость содержания квартиры, но с другой стороны поднимает комфорт проживания на уровень высококлассных отелей. Эти изменения, обозначившиеся в сложившейся конъюнктуре, имеют все шансы перерасти в долгосрочную тенденцию дальнейшего развития рынка элитного жилья.

В июле-августе наметилась некоторая стабилизация роста цен – среднемесячный темп роста цен сократился примерно в два раза. Если в начале года и на протяжении всей весны он составлял 8-10% в месяц, то уже в конце лета не превышал 4-6%. Этому способствовало несколько факторов – сезон отпусков несколько снизил покупательскую активность, а главным стабилизирующим фактором стал уровень цен, который в значительной мере сократил платежеспособный спрос.

На сегодняшний день, средняя стоимость 1 кв.м. элитного жилья в столице на первичном рынке колеблется в пределах от 6 144 $/кв.м. до 33 700 $/кв.м. Если сравнивать элитные районы Москвы по максимальной стоимости 1 кв.м., то первое место как обычно занимает Остоженка (33 700 $/кв.м), далее следует Плющиха (28 090 $/кв.м) и замыкает тройку лидеров Арбат (22 864 $/кв.м). Самым доступным районом ЦАО, на сегодняшний день является Таганский (8 000 $/кв.м).

Инвестиции и дивиденды

В период рекордных темпов роста цен жилье, было совершено и рекордное количество инвестиционных покупок, которые в будущем сулят удачливым инвесторам высокие доходы. Период с конца 2005 по середину 2006 обещает стать одним из самых благоприятных для инвестирования. Ведь, например, купив в конце 2005 года элитную новостройку в период старта продаж объекта, инвестор к настоящему моменту уже заработал как минимум 90% годовых. Но подводить итоги можно будет не ранее 2007 года, когда на вторичном рынке в достаточном объеме появятся квартиры, приобретенные в 2005 году, поскольку, как всем известно, рекордный рост цен для всего московского региона пришелся именно на осень 2005 – первую половину 2006 года. По нашим прогнозам капитализация удачливых инвесторов может легко преодолеть барьер в 120-150% годовых.

Если посмотреть в прошлое, то каждый год, для каждого отдельно взятого района сложился по-разному.

Район            Год приобретения квартиры на первичном рынке
                 2000   2001   2002   2003   2004    2005
Остоженка        81%           93%    67%    79%     
Замоскворечье    68%           79%    45%    57%     
Тверской         62%           78%    50%          
Арбат            56%           41%    47%    55%     
Сретенка         51%    84%    91%    49%          
Патриаршие Пруды               69%    50%            93%
Чистые Пруды     34%           213%               
Китай-Город                           41%    

Наиболее удачные периоды инвестирования в жилую недвижимость на Остоженке были в 2000, 2002 и 2004 годах. Размер капитализации инвестиций при продаже квартиры на вторичном рынке в этом году составили бы более 80% годовых, т.е. владелец с момента покупки ежегодно получал 80% прибыли на вложенные средства, не считая дополнительного дохода, который он мог получать от сдачи квартиры в аренду.

Наименее прибыльными были бы вложения в элитную недвижимость Арбата. Здесь капитализация в лучшие периоды приобретения не превышает 55% годовых. При этом необходимо отметить, что рост стоимости арбатских элитных квартир был наиболее устойчивым, вне зависимости от года приобретения квартиры на первичном рынке. Таким образом, инвестирование в этом районе можно считать наименее рисковым мероприятием.

Напротив максимально капитализировать свои инвестиции смогли бы владельцы элитной недвижимости на Чистых Прудах, но не все, а только те из них, которые совершили покупку на первичном рынке в течение 2002 года. Средняя доходность в этом районе составляет более 200% годовых.

Материал подготовлен аналитическим отделом компании «Новая Площадь»