Аварийные дома: и жить нельзя, и снести жалко

Ни для кого не секрет, что в Москве существует дефицит земельных участков для жилищного строительства. По этой причине старые дома, расположенные в хороших обжитых районах, привлекательны для застройщиков: если здания признают ветхими и снесут, площадка освободится. К сожалению, большинство граждан плохо представляют себе законодательные нормы и потому даже не пытаются бороться за свои права.

Похожая ситуация складывается и в случаях, когда люди живут в абсолютно изношенных домах и никак не дождутся расселения. Юрист М2 рассказывает о том, какие дома могут быть признаны аварийными, на что вправе рассчитывать жильцы квартир в таких домах и о том, какие действия надо предпринять, если ваш дом признан аварийным.

Дом считается аварийным и подлежащим сносу, если специальная комиссия признает, что он не соответствует требованиям, которые закон установил для жилых помещений. Кроме того, комиссия вправе сделать вывод о непригодности дома для проживания граждан. Логично предположить, что, если дом признан непригодным для проживания, его должны снести. Но на сегодняшний день это не следует из официальных документов.

В январе 2006 года правительство России утвердило положение о признании помещения жилым, непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Законодательная норма разделяет аварийные и непригодные для проживания дома.

Если дом непригоден для проживания, комиссия обязана составить акт и передать его соответствующим органам власти. Это вовсе не означает, что дом будут расселять. Иначе обстоит дело, если дом признали аварийным. В этом случае он автоматически подлежит сносу.

Места, непригодные для проживания

Прежде чем говорить о несоответствии дома требованиям, нужно уточнить, о каких именно требованиях идет речь. В частности, несущие и ограждающие конструкции здания (стены и пр.) должны находиться в работоспособном состоянии.

Дефекты допускаются, если при этом не нарушается несущая способность конструкций, надежность дома и обеспечивается безопасное пребывание людей.

Недопустимы трещины в стенах строения и иные повреждения, приводящие к их деформации и ухудшающие эксплуатационные свойства дома или его отдельных элементов. Степень влияния деформаций на свойства здания определяет специальная комиссия.

Жилое помещение по своей конструкции призвано максимально защищать здоровье жильцов и исключить риск получения ими каких-либо травм. Предусмотрено оборудование домов необходимыми инженерными коммуникациями (электричество, вентиляция, водоснабжение, газ и пр.). Доступ к жилью, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, не может быть ниже планировочной отметки земли. Запрещается размещать над комнатами уборную, ванную (душевую) или кухню. Расположение этих помещений в верхнем уровне допустимо только в двухуровневых квартирах. Комнаты и кухни в жилом помещении обязательно имеют непосредственное естественное освещение.

Общим основанием для признания дома непригодным для проживания является наличие вредных факторов, угрожающих жизни и здоровью жильцов (физический износ здания, невозможность соблюдения санитарных норм и пр.). Непригодными для проживания считаются дома, расположенные на территориях, где превышены допустимые нормы шума, вибрации и пр. Уточним, что это основание служит аргументом для комиссии, только если нереально с помощью инженерных решений устранить обнаруженные недостатки.

Аварийным дом признается всего в трех случаях: если исчерпана его несущая способность, при нахождении дома в зоне схода лавин, селей, наводнений и иных стихийных бедствий, а также из-за повреждений, полученных в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений и пр.

Если следовать норме закона буквально, то дом сначала признается аварийным, а потом непригодным для проживания, т. е. в некоторых случаях признание здания аварийным и непригодным для проживания взаимозависимо. Признание дома непригодным для жилья вовсе не означает автоматического расселения его жильцов.

Бумажный поток

Итак, для изучения всех обстоятельств, связанных с состоянием дома, направляется специальная комиссия. Она приступает к работе на основании заявления собственника (жильца) дома или заключения соответствующих органов, надзирающих за состоянием жилья. Комиссия выясняет, соответствует ли здание тем требованиям, установленным для жилых помещений.

Иными словами, проверяет слова собственника (жильца), опираясь на существующие технические нормативы. Но объективно измерить уровень шума или степень освещенности несложно, а вот определять, какие именно повреждения дома опасны для его жильцов, комиссия будет по собственному усмотрению.

Чтобы получить заключение комиссии, написать соответствующий запрос недостаточно. Проверка на соответствие помещения установленным требованиям включает следующие этапы:

— прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему документов;

— определение перечня дополнительных документов;

— установление состава привлекаемых экспертов и организаций, исходя из предполагаемых причин признания дома непригодным для проживания или аварийным;— работа комиссии по оценке пригодности дома для постоянного проживания;

— составление заключения о признании дома соответствующим (не соответствующим) установленным требованиям и пригодным (непригодным) для проживания или аварийным и подлежащим сносу;

— составление акта обследования дома и заключения.

Реальных действий граждан требует всего один пункт из плана мероприятий — непосредственная работа по оценке состояния дома. Все остальные действия комиссии представляют собой либо административную переписку, либо истребование от заявителей дополнительных документов.

Еще раз уточним: то, что жильцы считают опасным для своей жизни, может быть просто проигнорировано комиссией, поскольку она делает собственные выводы о пригодности дома для проживания. Максимум, на что стоит рассчитывать заявителям — оценка фактов, изложенных в их заявлении.

Для рассмотрения заявления комиссии нужно предоставить нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилье и план дома с его техническим паспортом. Кроме того, для признания дома аварийным требуется заключение специализированной организации, проводящей обследование здания. Оплачивает заключение сам заявитель.

Заявление комиссия рассматривает в течение 30 дней, после чего принимается решение о соответствии дома требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания. В зависимости от того или иного заключения делается вывод о необходимости и возможности провести капитальный ремонт, реконструкцию, перепланировку или признать дом аварийным и подлежащим сносу. Дальнейшую судьбу строения решают органы власти на основании составленного заключения. Закон не предусматривает обжалования выводов комиссии.

Оставь надежду

Положение содержит ряд норм, которые осложняют процесс присвоения дому статуса аварийного. В частности, действие положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, которые не были введены в эксплуатацию и поставлены на государственный учет в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

Также не служат основанием для того, чтобы жилое помещение признавалось непригодным для проживания, следующие факторы:

— отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно–двухэтажном жилом доме;

— отсутствие в жилом доме высотой выше пяти этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции.

Таким образом, законодатели автоматически исключили признание значительной части старых домов аварийными.

Кроме того, непонятно, кто вправе подать заявление об аварийном состоянии домов муниципального жилого фонда. Ведь если товарищество собственников жилья способно самостоятельно оформить заявку, то жителям муниципальных домов придется каким-то образом заставить местные власти и соответствующие контролирующие органы обратить внимание на состояние дома. Так что, несмотря на наличие регулирующих норм, жителям аварийных домов остается надеяться только на себя.

Дата публикации: 10:26 11 сентября 2006

Источник: bpn.ru