Сколько стоит элитный коттедж?

Слово «элитный» применительно к объектам рынка недвижимости давно уже потеряло свой первоначальный колорит и стало просто одним из обозначений определенного его сектора. Что же сегодня в реальности представляют собой элитные загородные дома?

Когда рынок недвижимости в нашей стране только начал свое развитие, стал необходим продукт, соответствующий требованиям людей, которые в это время начали зарабатывать достаточно большие деньги. С тех пор политическая и экономическая ситуация в стране существенно изменилась, и многие представители того класса, который западные социологи называют upper middle class, начали задумываться о переезде из шумного суетливого города в благоустроенный коттедж в пригороде. Действительно, комфортная жизнь в уютном подмосковном коттедже дает возможность уберечь себя и своих детей от шума, смога и враждебной среды мегаполиса. Кроме того, элитный коттедж – это еще и элемент престижа.

Тенденции рынка

Несколько последних лет относительно стабильной экономической ситуации в стране и непрерывный рост цен на недвижимость практически во всех сегментах рынка привели к тому, что на рынок загородной элитной недвижимости выходят серьезные инвесторы, и объем инвестиций превышает денежные поступления предыдущих лет. Рынок от одиночных проектов переходит к мегапроектам. По мнению экспертов, это может серьезно изменить образ жизни среднего класса.

Второй основополагающий тренд – это проекты строительства больших поселений, расположенных на площади не менее 100 га и выдержанных в единой концепции. Подобных мегапроектов, по данным Ивана Шулькова, директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба», на сегодняшний день в Подмосковном регионе насчитывается не менее 18. Основная их часть находится на этапе проектирования и согласований, а строительство начнется не ранее 2007 года. При этом подавляющее большинство проектов рассчитано на длительные сроки реализации (в среднем 5-10 лет). Они всерьез изменят расклад сил и смогут определять ценовую ситуацию на рынке загородной недвижимости в целом.

Факторы влияния

Если же говорить об общих закономерностях рынка, то необходимо отметить влияние географического расположения земельных участков относительно Москвы. Так, например, если последние лет пять Рублево-Успенское направление было самым быстроразвивающимся, то сложившиеся на сегодня цены в этом направлении (средняя цена в $15 тыс. за сотку) отодвинули его в глазах инвесторов на задний план. В настоящий момент в лидеры выходят ранее бывшие в тени недорогие направления, где можно говорить о недооцененности земли и строений. Самыми дешевыми остаются Курское и Ленинградское направление (в июле $1988 и $1787 соответственно, по данным компании «Миэль»).

Активная застройка Ярославского шоссе сегодня дает свои плоды: цены за сотку здесь выросли до рекордных $4300 (в пределах 30-километровой зоны). Дмитровское направление пока еще отстает по ценам, однако его позиционирование как места для активного отдыха и понимание того, что именно такой образ жизни все чаще выбирают основные потребители элитной недвижимости, позволяет сделать прогноз о том, что цены в этом направлении еще будут расти.

С начала 2004 года средняя стоимость загородных объектов (земля + загородный дом) увеличилась на 10-15%. «Допустимый ценовой барьер сейчас завышен продавцами земельных участков», – считает Светлана Кондачкова, заместитель директора по загородной недвижимости корпорации «МИАН».

Одним из наиболее важных факторов для загородной недвижимости является окружение объектаОдним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость элитной загородной недвижимости, является окружение объектов. Для наглядности можно привести пример того, как влияет на стоимость индивидуального жилого дома наличие леса. Так, коттедж на опушке леса стоит примерно на 15% дороже расположенного в поле или на окраине поселения. А если лесные деревья растут прямо на участке, увеличение цены может доходить до 100%. Поэтому традиционно самая дорогая жилая недвижимость Подмосковья находится в районе Рублево-Успенского шоссе, где пиковые цены приходятся на коттеджи в Барвихе, Жуковке и Николиной Горе. Также высокие цены держатся на жилые дома и дачи вдоль Новорижского шоссе и в стародачной местности по Киевскому направлению. По данным «Миэль», на сегодняшний день более 60% спроса приходится на участки в лесных массивах.

Близость воды может также существенно повышать стоимость земли. Например, в Завидове или рядом с Селигером цены на участки могут уже превышать $2,5 тыс. за сотку. Люди готовы приобретать участки по высоким ценам, чтобы иметь возможность отдыхать рядом с водой и лесом в экологически благополучном районе.

Другим немаловажным ценообразующим фактором загородной недвижимости является наличие в районе развитой социальной и инженерной инфраструктуры. Многие девелоперы на данный момент заняты разработкой проектов бизнес-центров и технопарков за пределами Московской кольцевой дороги. Так как, по предварительным опросам, спрос на них существует (причем немалый), то их строительство также сыграет значительную роль в ценообразовании загородной недвижимости региона.

О ценах и их развитии

Дмитрий Луценко, вице-президент по финансам корпорации «Миракс Групп», так комментирует сложившуюся ценовую ситуацию на рынке загородной недвижимости: «Как и в любом бизнесе, на рынке недвижимости должна образоваться некая точка равновесия. Есть психологический рубеж, после которого рост цен уже невозможен – покупатели уйдут с рынка и перестанут приобретать квартиры. Но мы до него пока не дошли: у нас есть еще потенциал роста примерно 30%. Поэтому стабильное удорожание недвижимости продлится как минимум еще год».

Стабильное удорожание недвижимости продлится как минимум еще годПо оценкам экспертов, прошедшим летом цены на рынке загородной элитной недвижимости росли в среднем на 2-2,5% в месяц. Однако рынок настолько разнороден, что общие оценки современного состояния цен на данном рынке можно делать лишь для определения общего тренда. Это связано как с общей разнородностью самих объектов, так и с дифференциацией цен в зависимости от различных факторов: география участка, его размер и так далее.

Наиболее востребованный размер земельных участков под коттеджами, относящимися к категории элитных, на сегодняшний день порядка 20-50 соток. При этом средняя удельная цена единого объекта недвижимости после сезонного снижения в 1 квартале 2006 года составляет $1415/кв. м +/-1,7%. Таким образом, с начала года (по отношению к 4 кварталу 2005 года) прирост цен составил 17,2%.

В целом, по мнению аналитиков рынка, основной рост цен на рынке загородной недвижимости в этом году пришелся на весну. Сейчас он приостановился, и аналитики не прогнозируют на ближайшие месяцы ни взлетов, ни падений. Положение пока считается довольно стабильным.

На вторичном рынке рост цен на элитную загородную недвижимость был меньше, чем на первичном, и по итогам года составил не больше 20%. Это объясняется тем, что значительное количество предложений составляли уже устаревшие проекты или дома в целом неплохие, но расположенные на относительно небольших, по современным меркам, участках (до 15 соток).

Дата публикации: 15:55 14 сентября 2006

Источник: bpn.ru