Строительство бизнес-центров за МКАД становится тенденцией

До нынешнего года возведение бизнес-центров на внешней окружности Московской кольцевой автодороги было редкостью. Первым таким офисным центром стал "Кантри Парк", построенный в 2004 году в подмосковном городе Химки ГК "Савацкий". Сейчас комплекс не испытывает недостатка в арендаторах, однако, несмотря на скромные размеры - 16 тысяч кв. метров, - его площади заполнялись около года. В 2005-м появился еще один бизнес-центр за МКАД - "1-й км" на Рублевском шоссе.

Однако большинство участников рынка оценивали перспективы офисного строительства на столичной периферии пессимистически. В прошлом году ЗАО "Гринвуд" объявило о начале строительства на 71-м километре МКАД крупного офисного комплекса, названного в честь фирмы. На участке в 20 гектаров планируется разместить 13 зданий общей площадью 130 тысяч кв. м. Тогда большинство экспертов уверенно заявили, что проект "Гринвуда" более чем рискованный: бизнес-сообщество еще не готово к подобным начинаниям, арендаторы неохотно выезжают на окраины столицы.

Теперь ситуация изменилась. «В связи с высокой инвестиционной привлекательностью рынок коммерческой недвижимости бурно развивается, - говорит менеджер по развитию АН «Статус» Марина Мокридова. - Однако возможности строительства крупных офисных зданий в центральных районах города сильно ограничены. Поэтому одна из актуальных тенденций - формирование деловых зон на окраинах". По данным компании Praedium, на текущий момент в окрестностях МКАД реализованы три высококачественных офисных проекта общей площадью 93 тысячи кв. м. На очереди бизнес-парк "Крылатские холмы", сдача которого запланирована во II полугодии 2006 года. Еще три деловых комплекса суммарной площадью около 180 тысяч кв. м находятся на стадии строительства, и около 1,1 млн. кв. м офисных площадей заявлены к строительству. Наиболее масштабным станет район деловой активности в "Крокус Сити", расположенном на 66-м километре МКАД. Здесь планируется ввести в строй около 700 тысяч кв. м офисных площадей.

Кроме того, компания IKEA намерена возвести многофункциональный комплекс общей площадью около 50 тысяч кв. м в Химках. RIGroup приступила к строительству офисного центра класса А в Мякининской пойме, на 65-м километре МКАД.

Общая площадь объекта составит 96 тысяч кв. м: офисные помещения займут примерно 60-65 тысяч кв. м, а на остальном пространстве разместятся подземный паркинг, предприятия общественного питания, конференц-зал и сервисные службы. Там же, в Мякининской пойме, офисный комплекс площадью 56 тысяч кв. м реализует компания ОСК. Строительство первой очереди вышеупомянутого бизнес-парка «Гринвуд» планируется закончить в следующем году. В ближайшее время за МКАД будет реализовано еще несколько относительно скромных проектов (каждый площадью не более 30 тысяч кв. м).

Престижа на всех не хватит

По мнению руководителя аналитического отдела компании Praedium Ольги Кисариной, потенциальные арендаторы офисных помещений, расположенных в окрестностях МКАД, - это компании, не ориентированные на клиентский поток: call-центры, фирмы, занимающиеся IT-технологиями, а также логистические структуры, дистрибьюторы и ритейл-операторы, чьи терминалы и магазины находятся за пределами кольцевой дороги. "Конечно, центр останется высокопривлекательным для всевозможных представительств, сервисных фирм или компаний, специализирующихся на товарах и услугах класса premium, - добавляет глава департамента маркетинга компании "РосЕвроДевелопмент" Мария Воронова. - Однако многие руководители сейчас идут на разделение офиса: представительский - в центре, рабочий - на периферии".

Впрочем, старший консультант департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Андрей Жамкин обращает внимание на то, что при возведении офисных центров на окраине риски гораздо выше, чем при их строительстве в центре города. "Отечественные арендаторы пока не привыкли к предложениям такого рода, и их нужно убеждать в преимуществах офисов за пределами МКАД, - объясняет он. - Тем не менее в бизнес-центрах «Кантри Парк» и «1-й км» процент вакантных площадей находится на среднерыночном уровне". Однако стоит учесть, что в ближайшие годы количество офисов на окраинах столицы увеличится практически вдесятеро, и это может серьезно осложнить заполнение площадей отдаленных бизнес-центров.

Наиболее серьезная проблема, отпугивающая арендаторов от бизнес-центров за пределами МКАД, обусловлена пониженной транспортной доступностью. "В офисном центре должно быть предусмотрено достаточное количество парковочных мест и обеспечено транспортное сообщение, чтобы сотрудники, не имеющие автомобиля, могли без затруднений добраться до офиса", - говорит Андрей Жамкин. Марина Мокридова считает, что целесообразнее строить бизнес-центры смешанного типа.

"Простой офисный центр на окраине нерентабелен, заполнить его очень сложно, - уверена она. - Здесь нужны смешанные типы центров - офисно-складские комплексы, оборудованные производственными помещениями".

Как бы то ни было, все эксперты уверены, что в дальнейшем количество бизнес-центров за пределами МКАД будет расти.

"Реалии рынка таковы, что в центре города все равно не хватит места всем желающим, - считает Андрей Жамкин. - Ставки аренды здесь по-прежнему будут расти, и тем, кто не готов переплачивать за престижность, придется постепенно переносить свои офисы ближе к окраинам города или за его пределы".