Цены на жилье могут завершить год новым рекордом в $5500 за кв. метр

Темпы роста цен на столичное жилье в августе не превысили ожидаемых экспертами 3-4%. Как участники рынка недвижимости, так и независимые эксперты считают, что июльская тенденция к постепенному увеличению объема предложения и стабилизации спроса стала в августе еще очевидней. Однако, полагают они, такая ценовая динамика по-прежнему не имеет ничего общего с рыночными характеристиками "нормальной" экономики. Аналитики с тревогой ожидают начала сезона деловой активности в Москве и предсказывают, что стоимость квадратного метра жилья в столице возьмет барьер в $5000 до конца года.

Обесценивающий рост

В августе и в первые две недели сентября стоимость квадратного метра жилья в столице увеличивалась каждую неделю не более чем на 1%. Отвечая на вопросы агентства "Интерфакс-Недвижимость", эксперты отметили, что по сравнению с весной и началом лета темпы роста цен на жилье несколько сократились. Еще в марте-мае недельный прирост не был меньше 1,5 - 2%.

За август средняя удельная стоимость жилой недвижимости на вторичном рынке столицы, по данным Аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ-Недвижимость" возросла на $163, достигнув планки в $4383 за квадратный метр.

Другие участники рынка отмечают, что при их посредничестве "вторичка" продается чуть дешевле. Директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская говорит о средней цене квадратного метра в Москве в $3900, а генеральный директор "МИАН - Агентство недвижимости" Нина Кузнецова утверждает, что средняя стоимость в сегменте готового жилья в августе составила $4152 за квадратный метр.

При этом даже риэлторов удивляет разброс цен в ежемесячно получаемой ими статистике продаж. Например, по подсчетам аналитиков "МИЭЛЬ", средневзвешенная цена предложения домов-новостроек в Москве без учета элитных объектов в августе по сравнению с июлем поднялась на 5,9% и равнялась $4439 за квадратный метр, а средневзвешенная цена предложения элитных объектов выросла на 2,6% и составила $13086.

Как считает генеральный директор "МИЭЛЬ-брокеридж" Наталья Кирпиченко, причина подобного расслоения кроется в том, что люди покупают недвижимость, не соответствующую своей стоимости. "У нас нет жилья бизнес-класса ни по цене, ни по параметрам качества, - указывает она. - Существует либо элитное - цена от $12000 за кв. метр, - либо неэлитное, причем и хрущевка, и панель, и дома, которые должны были быть снесены пятнадцать лет тому назад, в этом сегменте стоят примерно одинаково: от $4500 до $6000".

"Это уже не отвечает здравому смыслу, и единственный плюс от такой ситуации состоит в том, что покупатели, приобретающие квартиры в плохом состоянии, стараются навести порядок и сделать приличный дом", - говорит Н.Кирпиченко.

Рост цены на московском рынке недвижимости можно охарактеризовать как инфляционный, уверены эксперты, опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость". Они объясняют, что даже те жители столицы, чья недвижимость за год подорожала больше, чем на 100%, фактически ничего не получили от увеличения ее стоимости. За сумму, полученную от продажи старой квартиры, можно купить только квартиру с точно такими же или худшими параметрами.

По мнению аналитиков, даже темпы увеличения цены квадратного метра в 3-4% в месяц, которые некоторые специалисты трактуют как признак стабилизации, в действительности говорят лишь о неопределенности, установившейся на рынке.

"Нормальным для стабильной, эффективно развивающейся экономики считается рост цен, не превышающий 24% в год и 2% в месяц", - подчеркивает Н.Кирпиченко. При этом она признает, что таких темпов в столице в ближайшем будущем ждать не стоит, поскольку цена предложения формируется покупателем, который пока готов приобретать жилье в московском регионе вне зависимости от его стоимости.

Переходный период

Практически все специалисты, опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость", описывают сложившуюся ситуацию как период ожидания, когда рынок не демонстрирует ни четкой тенденции к росту прежними темпами, ни тренда к их сокращению.

По подсчетам специалистов аналитического отдела корпорации "ИНКОМ-Недвижимость", объем предложения в августе все же немного увеличился. По сравнению с июлем количество выставленных на продажу квартир выросло на 4,8% и составило 21819 объектов. Пятипроцентное увеличение предложения подтверждают и аналитики "МИАНа".

Вместе с тем, эксперты считают, что такой прирост, скорее всего, не сможет значительно повлиять на рынок. Объем предлагаемых квартир все равно на 25 - 40% меньше объема объектов, которые желали продать клиенты риэлторских агентств год назад, а структура рынка недвижимости претерпела за это время большие изменения.

Н.Кузнецова считает, что сегодня налицо тенденция сокращения строящихся площадей. В связи с этим собеседница агентства отмечает растущую нагрузку на рынок вторичного жилья. По ее данным, именно на него сейчас приходится около 75% всех сделок.

А специалисты компании Vesco Realty в свою очередь констатируют, что резкое сокращение спроса из-за высоких темпов подорожания жилья происходит только в тех случаях, когда речь идет о квартирах в домах высоких классов. Спрос же на дешевое жилье в панельных домах по-прежнему значителен и не снижался в течение последнего месяца, подчеркивают они.

По мнению одного из собеседников агентства, высокий спрос в сегменте жилья эконом-класса во многом продиктован ростом цен. Потенциальные покупатели жилья бизнес-класса, не способные приобрести квартиру по сегодняшним ценам, частично переориентировались в сегмент жилья в хороших панельных домах. При этом, говорит эксперт, пока не наблюдается существенного увеличения объема предложения. "Количество новостроек на рынке увеличивается мало, что позволяет продавцам продолжать планомерно увеличивать цены на жилье", - подытоживает он.

Участники рынка и аналитики единодушно отмечают и еще одну тенденцию августа-начала сентября, характерную для "переходного" этапа на рынке - динамика цен по разным категориям жилья относительно равномерна.

Н.Кузнецова поясняет, что если раньше быстрее всего раскупались однокомнатные квартиры, то последнее время потребители уверенно отдают предпочтение двух- и трехкомнатным объектам. "На сегодняшний день их доля в общей структуре спроса лишь незначительно меньше, чем у однокомнатных квартир. А вот заметно меньшим спросом пользуются многокомнатные объекты, так как их значительная стоимость резко уменьшает число потенциальных покупателей", - рассказывает она.

С руководителем "МИЭЛЬ-брокеридж" согласен и Олег Репченко, который отмечает, что, по данным центра "Индикаторы рынка недвижимости", дорогое жилье так и не стало новым лидером роста, что было бы характерно для периода стабилизации цен. "В пределах статистической погрешности темпы удорожания как недорогого, так и дорогого жилья являются сейчас примерно одинаковыми", - говорит он.

Необъяснимый дисбаланс

Эксперты согласны, что основной причиной, провоцирующей увеличение стоимости квартир в Москве и Подмосковье, является дисбаланс спроса и предложения. При этом они называют разные факторы, определяющие дефицит жилья на рынке.

Так, одна из самых популярных теорий исходит из того, что на руках у населения сейчас находится избыток "нефтяных" и "газовых" денег, которые они вкладывают на рынок недвижимости. Так, руководитель Росстроя Сергей Круглик не раз за последнее время озвучивал перед журналистами предположение, что рынок недвижимости в нашей стране цикличен. Он полагает, что новый виток подорожания квартир каждый раз раскручивается в начале года - после того, как "крупные компании по итогам предыдущего года совершают значительные выплаты дивидендов и других сумм своим сотрудникам, которые те инвестируют в жилье".

Подобное объяснение не лишено резона, полагают собеседники агентства. Они говорят, что объем вложений в недвижимость в этом году действительно вырос. Например, стоимость чистых активов закрытых паевых фондов недвижимости на конец первого полугодия 2006 года поднялась более чем в два раза, и достигла 34 миллиардов рублей. Однако в том, что цены на жилье разгоняют именно бонусы, специалисты сомневаются.

"Реально весьма мизерное количество сотрудников, как правило, топ-менеджеры и акционеры, получают значительные средства, по величине соизмеримые с цифрами, которыми оперируют на рынке жилья столицы", - говорит Александр Матвеев, руководитель аналитического отдела "ИНКОМ-Недвижимость". Поэтому, по его словам, эти участники рынка не могут создать значительный приток финансовых средств и стимулировать рост цен. "Большую же долю участников рынка жилья составляют как раз те граждане, которые получают бонусы в размерах, никак не соизмеримых с размерами ценовых величин рынка жилья, и не факт, что полученные деньги участники рынка будут вкладывать именно в недвижимость", - подчеркивает эксперт.

Н.Кирпиченко из "МИЭЛЬ-брокеридж" связывает скачок стоимости квадратного метра жилья с приходом на рынок ипотечного покупателя. По ее информации, именно люди, взявшие в банке кредит на приобретение жилья, увеличивают на 30% показатели спроса в компании "МИЭЛЬ".

При этом риэлтор полагает, что государство, позволив буквально за несколько лет ставкам по жилищным займам опуститься с 18 -20% годовых до 12% в рублях и 9 - 11% в евро и долларах, само загнало себя в угол, потому что темпы строительства такими же темпами не выросли. "Вопрос об увеличении объемов строительства - это вопрос не к тем, кто строит, а к тем, кто дает на это деньги, а инвесторов у нас не так уж и много", - говорит она.

Наконец, последняя из наиболее часто обсуждаемых участниками рынка версий объясняет дефицит предложения действием столичной программы переселения пятиэтажек и других программ, связанных с социальным жильем. Как отмечает часть аналитиков, с 2001 года определенная доля квартир в новостройках изымается правительством Москвы с рынка в соответствии с программой переселения пятиэтажек. В прошлом году эта цифра составила 1,8 млн. квадратных метров, а в этом году, по некоторым оценкам, она может достичь половины от площади всех столичных новостроек. Оставшееся жилье представлено преимущественно монолитными домами, средняя площадь квартир в которых составляет 80 - 90 квадратных метров.

Таким образом, количество квартир в свободной продаже на первичном рынке неизменно падает, тогда как спрос на них, наоборот, растет. А поскольку в целом рынок коммерческого жилья может расти только за счет квартир, поступающих из сегмента новостроек, то дефицит жилой недвижимости в столице превращается в факт, с которым приходится смириться.

"Если бы мы продавали все возводящееся в Москве жилье на рынке, то стоимость квадратного метра колебалась бы на уровне $2200 - 2300", - говорит топ-менеджер одного из крупных агентств недвижимости. "Вопрос лишь в том, что государство не может отказаться от своих социальных обязательств, потому что несет ответственность перед рядом льготных категорий граждан", - отмечает он.

Новый барьер

Никто из собеседников агентства "Интерфакс-Недвижимость" не сомневается в том, что рост цен на недвижимость в ближайшие месяцы продолжится. Однако скачков, подобных весеннему, специалисты уже не ожидают. Скорее всего, стоимостная динамика не будет превышать 3-4% в месяц, и год завершится новым ценовым рекордом в $5500 за квадратный метр.

Предпосылки для такого развития событий уже есть, полагают эксперты. Так, директор консалтингового центра "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владислав Луцков напоминает, что количество домов, квартиры в которых еще предлагаются на "первичке" к продаже, не превышает 307 объектов. Таким образом, оно практически не увеличилось с по сравнению с показателями июля.

По мнению О.Побединской из "Агента 002", несмотря на то, что повышение цен на жилье и неослабевающий спрос на него заставили многих застройщиков ускорить выход на новые площадки, новые проекты вряд ли успеют появиться на рынке в 2006 году.

"Количество новостроек на рынке практически не увеличивается, а имеющиеся объемы девелоперы или придерживают, или применяют новую тактику продаж - сначала самые плохие дешевые квартиры, а в последнюю очередь - хорошие дорогие", - говорит она, поясняя, что это помогает застройщикам получить максимум прибыли и создает иллюзию еще большего дефицита предложения.

Пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "С.Холдинг" Оксана Басова ожидает появления на "первичке" до конца года не более 30 новых объектов. В свою очередь, аналитики Vesco Realty говорят о возможности ввода домов общей площадью 34,3 тыс. кв. м. в порядке реконструкции 15,16 и 19 микрорайонов Ховрино и сдачи в эксплуатацию компанией "Квартал" двух домов в районе проспекта Вернадского (Ленинский проспект, д. 94-1 и улица Удальцова, д. 17-1).

К значительному увеличению объема предложения на вторичном рынке собеседники агентства также относятся со скепсисом. О.Побединская полагает, что даже тот рост, который отметила статистика в начале августа, был вызван небольшим притоком на рынок инвестиционных квартир.

"Но сейчас инвесторы продолжают придерживать квартиры, ведь с окончанием сезона отпусков спрос на жилье обычно увеличивается, что может спровоцировать новый скачок цен", - отмечает она.

Кроме того, участники рынка вспоминают и другом факторе, который может стать причиной нового подорожания квартир как минимум еще на $100. Речь идет о решении московской региональной энергетической комиссии установить твердые тарифы за подключение к энергосетям.

"Несмотря на заявления чиновников о финансировании проекта энергетическими компаниями из средств, полученных в виде тарифа, часть суммы (которая в целом составляет 40000 руб. за 1 кВт - "Интерфакс-Недвижимость") должна входить в себестоимость строительства", - говорят представители Vesco Realty. Поэтому, по их мнению, очень вероятен пропорциональный рост стоимости предложения жилья с октября.

Дата публикации: 16:34 19 сентября 2006

Источник: bpn.ru