Архитектура новостроек: спрос определяет облик

Одного супермодного шоумена как-то спросили, не стыдно ли ему исполнять «такие вот» песни? Не мудрствуя лукаво, «звезда» ответила: «Пипл хавает». Удачливый певец лаконично сформулировал принцип, определяющий моду, и не только на песни. Особенно в ситуации, когда старые стереотипы уже не работают, а новые еще не оформились. Именно такой период переживает сейчас архитектурная мода, которая очень напоминает современное состояние шоу-бизнеса. Выбор архитектурных решений часто зависит от предпочтений покупателей, но дом строится на десятилетия: отказаться от не оправдавших себя планировок и не выдерживающих критики «изысков» не так просто, как сменить надоевшую песню.

Говоря о пристрастиях современных покупателей, многие специалисты отмечают, что в последние годы их требования стали гораздо серьезнее, а уровень притязаний — выше. Коммерческий директор холдинга «Капитал груп» Алексей Белоусов рассказывает: «Если раньше основным вопросом, который заботил покупателя, было наличие балкона, то сегодня и внешний облик дома, и размер окон, и площадь квартиры — все играет роль».

По мнению специалистов, современным покупателям нравится красивая, но выдержанная, вписывающаяся в облик окружения архитектура. Директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин уточняет, что «спросом скорее пользуются дома, в экстерьере которых использованы интересные элементы, чем жилые здания, которые поражают воображение нестандартной формой. Зачастую агрессивный внешний облик зданий, который делает их необычными, но при этом не позволяет органично вписать его в существующую застройку, способен отпугнуть потенциального покупателя. Использование же стилеобразующих элементов: портиков, эркеров, декоративного остекления, сочетания контрастного облицовочного кирпича и т. д. — с одной стороны, позволяет выделить здание из ряда других, с другой — дает возможность визуально воспринимать здание как часть существующей застройки».

За последнее время появилось много необычных домов. Некоторые из них выглядят привлекательно, но нередко сталкиваешься с откровенным китчем или уродливой эклектикой. Особенно нелепо смотрятся постройки в европейском духе, украшенные «декоративкой» в стиле «русский лубок», с маковками, закомарами и пр.

Вместе с тем по-прежнему сооружают привычные безликие постройки. Почему? С. Лушкин объясняет: «Несмотря на интерес покупателей к внешнему виду жилых зданий, ряд застройщиков продолжают возводить однотипные «коробки». Но те, кто критикует подобное жилье, зачастую забывают, что именно такие по форме дома предполагают наличие самых удобных планировочных решений». Дешево, удобно и сердито…

С практичностью не поспоришь

Итак, интерес к простым типовым решениям, по-видимому, неистребим. Сказанное объясняет и другая любопытная закономерность. Специалисты отмечают: даже если потенциальные покупатели живо интересуются внешним обликом здания, то выбор делают, опираясь совсем на иные критерии. Поэтому в первую очередь застройщики ориентируются на соображения экономической целесообразности. «Строительство — это коммерческая деятельность и конечная цель компаний — получить максимальную прибыль, поэтому, пытаясь возвести необычное здание, инвестор сначала определяет экономическую эффективность проекта, — считает С. Лушкин.

Иногда здания выигрывают благодаря использованию новых отделочных материалов, светлых необычных красок, архитектурных украшений. Но проходит около года, и суровый московский климат делает свое дело: краски тускнеют, штукатурка отваливается, плитка трескается. В одном из престижных переулков Москвы можно было наблюдать и вовсе жалкую картину: штукатурка на декоративной отделке фундамента обвалилась, обнажив куски обыкновенного пенопласта.

Опытные и добросовестные застройщики, конечно, не позволяют себе подобной экономии и, решая вопрос о внешнем облике здания, учитывают наши природные и городские условия. По словам вице-президента группы компаний «Конти» Вячеслава Тимербулатова, «застройщики стараются предусмотреть систему «легкой» и относительно недорогой эксплуатации».

Рецепт универсальной модели

Поиск оптимального архитектурно-инженерного решения усложняет тот факт, что квартиры в жилом доме должны удовлетворять вкусы самых разных покупателей. Это учитывают девелоперы, которые изучают предпочтения потенциальных потребителей. Решить такую задачу помогает максимальное упрощение в обустройстве помещений.Так постепенно оформилась идея свободной планировки. Ее продвижению способствует и снижение затрат на возведение дома. Остальные решения в большей степени зависят от класса строения — те возможности, которыми располагает элитный дом, совершенно неприемлемы для постройки эконом- и даже бизнес-класса.

«От класса объекта также зависит и зонирование внутреннего пространства дома, — рассказывает В. Тимербулатов. — Элитные проекты обычно отличаются большим метражом квартир, минимальным набором апартаментов на площадке, соотношением общей и жилой площади. Если в обычном доме это соотношение равно 20/80, то в элитном — 40/60». Это означает, что у проектировщиков элитных домов больше свободы в оформлении холлов, прихожих, лестничных пролетов. Владельцы дорогих квартир располагают собственными домашними клубами, бильярдными и спортивными залами».

Небесплатное приложение

Наряду с реальными, «зримыми» архитектурными особенностями, способными усилить или уменьшить привлекательность объекта, есть обстоятельства, которые стоит отнести к «виртуальным». Мы говорим об имени архитектора, которое придает постройке некий бонус, априорную ценность. Это хорошо усвоено на Западе — там существует традиция представлять публике именитых архитекторов, работавших над зданием.

В России, где принято оглядываться на авторитеты, тяга к «подписанному» эксклюзиву тоже довольно сильна. Однако в Москве в отличие от мировых мегаполисов традиция позиционировать объект за счет имени архитектора не сложилась. А. Белоусов считает, что определяющую роль скорее играет сам продукт, необычная концепция и яркая идея.

Выходит, что имя архитектора на московском рынке ничего не значит? Это не совсем так. Конечно, «российские покупатели не готовы отдавать больше денег только за имя архитектора, — уверен В. Тимербулатов. — Как правило, решение о покупке принимают, руководствуясь именем застройщика, или по принципу «нравится–не нравится». Тем не менее имя известного архитектора и безупречная идеология комплекса, отвечающая всем ожиданиям клиента, способны повысить стоимость жилья примерно на 10% и значительно сокращают время экспозиции реализуемых квартир».

Есть ли место под российским солнцем?

Предлагаю провести несложный эксперимент. Попросите знакомых навскидку назвать известных архитекторов, работавших у нас. Скорее всего многие имена из названных будут иностранными: Растрелли, Монферран, Жилярди, Росси, Лидваль. Может быть, дело в том, что в России заморское исторически считается лучшим, чем свое, и не в особой чести отечественные архитекторы?

Профессионалы считают, что это не так. «Согласно исследованиям, среди факторов, которыми руководствуется потенциальный покупатель, на первом месте стоит расположение объекта, на втором — планировки, и только третье занимает архитектурный стиль. Именно поэтому российские застройщики не стремятся привлекать знаменитых западных архитекторов, хотя такие примеры есть».

Чаще всего заморских архитекторов приглашают для возведения небоскребов, что не удивительно — ведь в России их никогда не строили. С. Лушкин рассказывает: «В настоящее время на рынке недвижимости существует не так много проектов, авторами которых являются иностранные архитекторы. Как показывает практика, чаще всего зарубежные специалисты создают проекты высотных зданий. Например, компания «Капитал груп» доверила проектирование 40-этажного жилого комплекса на ул. Живописной британскому архитектору Захе Хадид. Авторами башни «Федерация» — самого высокого здания в Европе — являются немец Петер Швегер и живущий в Германии российский архитектор Сергей Чобан».

Что касается ситуации в целом, то большинство столичных зданий возведено по проектам отечественных специалистов. Знающие специфику строительства в Москве, а также имеющие необходимые связи в согласующих органах, российские архитекторы более востребованы на рынке. Утверждение спорное, но автора этих строк такая ситуация устраивает: хотя бы в этом вопросе есть повод для патриотизма.

Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга «Капитал груп»:

— Понятие «архитектор» для нас значит «художник, творец». Мы не разделяем архитекторов на западных и отечественных. Есть архитектор, который может работать с конкретным участком и создать оптимальный проект.

Конечно, нам хочется, чтобы проект был ярким по внешней форме, содержанию, имел свое лицо и органично вписывался в многоликий образ города с его сложным архитектурным рисунком. Но мы не ставим перед собой задачи сотрудничать именно с иностранным архитектором. Главное для нас — сделать концептуальный продукт, воплотить некую мечту. Если архитектор предлагает абсолютно новую идею, революционный подход, то для нас не имеет принципиального значения — западный он или российский.

Надежда Рамазанова, начальник отдела первичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty:

— Иностранные архитекторы — пока редкость на рынке дорогого жилья. Архитектор выстраивает пространство проекта в целом. Его концепция должна очень гармонично вписаться в окружение. Видимо, по этой причине архитектурное проектирование, как принципиально важный этап проекта, застройщики доверяют преимущественно российским специалистам. Дополнительным аргументом выступает действительно высокий профессионализм российских архитекторов. Не последний довод — доскональное знание процедур согласования проекта в системе регулирующих инстанций.

Нельзя забывать и тот факт, что привлечение иностранного архитектора с именем (и, соответственно, с высокими гонорарами) — значительно увеличивает себестоимость проекта. Но стоимость жилья сегодня настолько велика, что еще больший рост (за счет дополнительных издержек на архитектурное планирование) способен спровоцировать необоснованно высокую, неконкурентную цену продажи объекта.

Имя архитектора — это бренд, способный уверенно поддержать продажи. Однако он все еще не является решающим фактором для покупателя, находящегося в процессе принятия решения. Скорее всего совместная репутация застройщика и архитектора способна повысить доверие к объекту.

Наталья Пензина, заместитель директора департамента новостроек корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Предпочтения покупателей действительно в какой-то мере влияют на характеристики возводимого жилья. Скажем, сегодня наиболее востребованные квартиры на первичном рынке Москвы — трех–четырехкомнатные, затем следуют двух- и однокомнатные. Если раньше в новостройках примерно по 30–35% составляли одно- и двухкомнатные квартиры, то теперь пользуются спросом относительно большие площади. В Подмосковье, куда перемещается жилье эконом-класса, наоборот, больше набор «однушек» площадью до 50 кв. м, а потом уже следуют двух- и трехкомнатные квартиры. Четырехкомнатные встречаются крайне редко и насчитывают максимум 120 кв. м, поскольку в области реализовать большую площадь значительно труднее.

Что касается архитектурного облика новостроек, понятно, что точечная застройка ведется по индивидуальным проектам — это монолитно-кирпичные дома с особенным внешним обликом, планировками. В области востребованы любые типы домов — и «монолит», и «панель». Естественно, монолитные дома пользуются популярностью за счет того, что имеют свой собственный неповторимый облик.

Относительно планировок вкусы покупателей расходятся. Кому-то нравится, когда уже есть межкомнатные перегородки и не надо заниматься обустройством пространства. Других, напротив, не привлекают типовые проекты, им хочется сделать что-то свое. Кому-то важна полезная площадь, кому-то не нужны лишние перегородки, а предпочтительна студия.

Но вообще в настоящее время объем предложения настолько мал, что говорить, будто спрос определяет архитектурные и планировочные особенности возводимых домов, не приходится. Большой объем предложений на первичном рынке предоставил бы покупателям обширный выбор, тогда, безусловно, можно было бы утверждать, что строители вынуждены ориентироваться на вкусы покупателей.

Думаю, мы переживем период сокращения предложений на рынке новостроек — достаточно скоро у покупателей все-таки появится возможность выбирать. Тогда они уже будут обращать внимание не только на расположение дома и стоимость 1 кв. м, но и на технические характеристики, внешний вид здания и т. п.

Наталья Саакянц, заместитель генерального директора компании «МИАН–Девелопмент»:

— В отношении планировочных решений рынок диктует многое. Если сегодня есть спрос на квартиры с определенной планировкой, именно их мы и закладываем в проект. По моему мнению, такой подход не может быть некорректным, поскольку определяет удачность проекта. Если он хорош, жилье покупают. Это касается и внутренней «начинки», и компоновки здания.

Если говорить о внешней стороне, архитектурных решениях, то, конечно, стоит учитывать множество факторов помимо предпочтений предполагаемых покупателей. В частности, речь идет об интересах города. Градостроительный план определяет функциональное зонирование. Кроме того, нужно учитывать окружение объекта: возводится он в исторической части города или в спальном районе, будут ли рядом какие-либо трассы и т. п.

Застройщик способен формировать вкусы будущих владельцев недвижимости, но это скорее реально при застройке целого микрорайона. Возьмем, например, микрорайон «Шуваловский». У него есть фирменный стиль, который созвучен со стилем главного здания МГУ. В результате получилась некая единая концепция, в рамках которой квартал продолжает развиваться достаточно органично. Если взять отдельно стоящий дом, вокруг которого находится ветхий жилой фонд, то в этом случае что-либо формировать очень сложно: через несколько лет придет другой застройщик и на месте снесенного жилья возведет что-то свое.

Дата публикации: 10:05 25 сентября 2006

Источник: bpn.ru