Дом, который построил Газпром

Некоторые словосочетания вызывают устойчивые ассоциации. Например, «работник нефтегазовой отрасли» и «жилая недвижимость» вызывают мгновенную ассоциацию «рост цен». Действительно, до 15–20% доходов от экспорта углеводородов идут прямо в недвижимость и до 25–35% покупателей столичных квартир в домах всех классов имеют прямое отношение к нефтегазовой отрасли. Но означает ли это, что увеличение стоимости московской недвижимости на треть объясняется намерением бурильщика или топ-менеджера нефтегазовой компании обзавестись квартирой в столице?

Даже в общем виде подобные утверждения не верны. Высокий спрос не только провоцирует рост цен, но и поощряет рост предложения. Правильнее сказать, спрос приводит к повышению цен тогда, когда ограничено производство и выход товара на рынок. И наоборот: хорошие возможности для увеличения предложения сдерживают цены, а часто приводят и к их снижению.

В конце концов от прибыльности нефтегазовой отрасли зависят дела «смежников», а те доходы, которые не идут напрямую в недвижимость, оседают в турагентствах, у импортеров автомобилей, бытовой техники, мебели, одежды, в частных школах, поликлиниках, в вузах, ресторанах, досуговых центрах и т. д. Ведь работники этих сфер также покупают квартиры.

Главная проблема заключается в том, что на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья события развиваются по первому сценарию: существуют как объективные препятствия для увеличения объемов строительства, так и нерыночные механизмы, ограничивающие выход жилья на рынок. Все это в условиях высокого спроса порождает рост цен.

Наш дом — Газпром, вход — по магнитным карточкам

Самый известный объект Газпрома в Москве — офисно-жилой комплекс на углу улиц Наметкина и Новочеремушкинской. Он был построен в середине 1990-х, и до сих пор окрестные жители благодарны Газпрому за то, что компания сделала для района.

Она участвовала в программе сноса пятиэтажек и возведении на их месте новых домов. Кроме того, значительно поднялся престиж этой части Черемушек, подорожала здешняя недвижимость. Приход Газпрома и соответствующее развитие инфраструктуры превратили невзрачный спальный район в один из самых перспективных локальных центров за пределами Садового кольца.

Чтобы сотрудники не слишком долго добирались на природу, компания освоила продолжение ул. Профсоюзной — Калужское шоссе: на 5-м км был построен комплекс с незатейливым названием «Газопровод» в обрамлении нескольких коттеджных поселков. Излишне объяснять, почему коттеджные поселки компании полностью обеспечены одним из важнейших элементов инфраструктуры — газом. По старой дружбе газ охотно менялся на остальные блага цивилизации, как-то: электричество, вода, асфальт и т. д. Понятно, что от газпромовских щедрот перепало и остальным соседям по ближней зоне шоссе, что резко увеличило привлекательность Калужки.

Аэрострасти в ближайшем Подмосковье

Преимущество Калужского шоссе для Газпрома закреплялось и другим приобретением — бывшим военным аэродромом в Остафьеве в нескольких минутах езды от поселка Газопровод. Очень удобно для связи с регионами через другие аэропорты и филиалы Газпромавиа (100%-ная собственность Газпрома) в Ямбурге, Перми, Самаре, Сочи, Ухте, Югорске. На всякий случай Газпромавиа устроила филиал и в аэропорту Калуги.

Тут, правда, между компанией и московским правительством возникли легкие недоразумения. Тем более непонятные, что аэродром находится на границе Южного Бутова, но уже на территории Московской области. В марте этого года столичный мэр Юрий Лужков подписал распоряжение о комплексной застройке территории поселка Щербинка района Южное Бутово. До 2010 года тут планируется сдать в строй свыше 1 млн кв. м жилья. При этом слово «Остафьево» стало для московских чиновников неким звуковым раздражителем.

В чем состоит истинная подоплека конфликта вокруг аэропорта, пока понять трудно. Если только московское правительство не строит далеко идущих планов в отношении почти 200 га крайней западной части Южного Бутова — деревни Потапово, которую правильнее относить к престижному Калужскому шоссе, чем к Варшавскому.

Еще одна областная Швейцария

Благодаря Газпрому малозаметное когда-то Калужское шоссе вышло на третье–четвертое место после бесспорных лидеров Рублево-Успенского и Новорижского. Неясность номинации объясняется тем, что «ноздря в ноздрю» с Калужкой идет Дмитровка. И тоже в немалой степени из-за Газпрома. История началась в начале 2000-х, когда президент РФ Владимир Путин хорошо отозвался о перспективах местных горнолыжных курортов и водохранилищ. Рассказывают, что компания тут же скупила на этом направлении земли то ли в два Лихтенштейна, то ли в пол-Люксембурга. Правда, целевая аудитория оказалась не слишком отзывчивой, и поселки класса de luxe сюда не пошли: горы Швейцарии чуть повыше, а в морских волков за штурвалом собственной яхты лучше играть где-нибудь на греческих островах — подмосковные же водохранилища для этого слишком тесны и холодны.

Цена на участки, резко скакнув однажды, затем стабилизировалась. Вероятно, поэтому в августе нынешнего года у деревни Подосинки Дмитровского района на площади 770 га начато возведение сафари-парка. Дикую природу планируется совместить с аттракционами для 1 млн ежегодных посетителей и гостиничным комплексом на 2,5 тыс. мест. Затея обойдется Газпрому в дополнительные $190 млн.

Так или иначе, но и на этом направлении от проектов Газпрома Москва может немало выиграть. Время от времени столичные власти озвучивают планы реконструкции Северного района СВАО (поселок Северный, деревни Виноградово и Заболотье). Но есть основания полагать, что Москва затягивает освоение района до тех пор, пока другие инвесторы не обеспечат максимальную привлекательность направления: когда реконструкция действительно начнется, класс здешнего жилья будет несколько выше «панелек».

Москва привлекательна, Газпром — чертовски привлекателен

Деятельность Газпрома в сфере коммерческой недвижимости складывалась неоднозначно. Одной из первых неудач было строительство аквадрома на Аминьевском шоссе, который анонсировался как крупнейший аквапарк Европы. В 1999 году Газпром вложил в этот проект свыше $50 млн, но за инвестициями не уследил. Деньги исчезли, и в следующем году объект встал. Права собственности на недострой выкупило московское правительство, которое совсем недавно выставило его на торги. Покупателей, правда, не нашлось.

В конце 1999 года Газпром вложил средства в сооружение теплоэлектростанции мощностью 206 мВт для международного делового центра «Москва-Сити». В течение одного банковского дня средства прошли через нескольких юридических лиц и не то чтобы исчезли, но готовая электростанция оказалась вдвое меньшей мощности.

В конце марта группа «Еврофинанс» и Газпромбанк заключили соглашение о сотрудничестве, которое предусматривает формирование в Московском регионе портфеля инвестиционных проектов по недвижимости в размере $1,5 млрд. По словам специалистов, это может означать, например, строительство 50 бизнес-центров площадью по 40 тыс. кв. м.

О возведении огромного развлекательно-делового центра в подмосковном Ступине объявили компании, близкие к Газпрому. Строительство начнется в 2007 году. На площади 45,6 тыс. кв. м разместятся 14,1 тыс. кв. м офисных помещений, выставочный зал, отель на 320 мест, развлекательный и спортивно-оздоровительные центры. Скептики считают, что этого слишком много для райцентра с населением 65 тыс. человек, но ступинские архитекторы, получившие заказ на разработку документации, уверяют, что как раз к окончанию работ в 2010 году в город должны прийти западные производители стройматериалов.

Интересно, что недавно известная консалтинговая компания составила в помощь инвесторам рейтинг, в котором оценила профессионализм девелоперов коммерческой недвижимости по результатам деятельности с 1992 года. Первое место в номинации «офисы класса В» заняла компания Газпром. Любопытна методика определения уровня профессионализма: он зависит от «валовой» площади введенных объектов. Даже не совсем введенных. Для реализованных проектов был принят весовой коэффициент 1, для строящихся — 0,75, для объектов в стадии проекта — 0,3. То есть достаточно было продекларировать («открытый источник», иных составители рейтинга не привлекали) три проекта строительства чего-нибудь или один продекларировать, а на месте другого забить колышки, чтобы конкурировать в рейтинге с готовым объектом той же площади другой компании. Штрафные баллы за продекларированные или начатые, но не осуществленные проекты не были предусмотрены.

Виды на Северную Пальмиру

Но, похоже, основные свои проекты в недвижимости Газпром связывает со столицей северной. Речь идет о комплексе «Газпром-Сити» площадью не менее 300 тыс. кв. м, с центральной башней высотой 300 м. «Это безумный проект, за который не возьмется ни один частный инвестор», — заявил в одном из интервью управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов. По его словам, такой проект будет окупаться десятилетиями, а заполнить такое количество офисов арендаторами невозможно. Но его мнение не определяющее. «Строительство такого центра необходимо в связи с приходом в город крупных налогоплательщиков, например Газпрома, для которых пока нет условий для размещения», — уверена губернатор Валентина Матвиенко. А вице-губернатор Александр Вахмистров оказался и вовсе не суеверным. «Это будет аналог «Москва-Сити», — заявил он.

Дата публикации: 10:10 25 сентября 2006

Источник: bpn.ru