У богатых свои причуды: им нравится покупать квартиры по ипотеке

Число квартир, приобретаемых сегодня с помощью ипотечных кредитов, не превышает 5% общего объема: небогатые покупатели пасуют перед процентными ставками и неохотно решаются воспользоваться заемными средствами. В Москве этот показатель выше, причем за счет того, что квартиры по ипотеке приобретают отнюдь не бедные люди.

Казалось бы, кредиты как раз и придуманы для граждан, не имеющих средств на покупку той или иной вещи. Однако, как показывает практика, маленькие кредиты (до $10 тыс.) под покупку бытовых вещей невыгодны из-за высоких процентов, множества формальностей (хотя банковские служащие и уверяют в обратном) и незначительности самой суммы. Намного проще занять эти деньги у друзей или накопить самостоятельно.

Ищем обходные пути

Вопреки распространенному мнению категория обеспеченных граждан, как правило, не имеет в наличии много свободных денег. Основная часть их средств вложена в бизнес или какие-либо инвестиционные инструменты. Доходность своего дела может достигать до 50% годовых, и, изъяв часть финансов из оборота, предприниматель лишится вполне серьезной прибыли.

Здесь-то и приходит на помощь ипотечный кредит. Генеральный управляющий по розничным продажам и услугам Международного московского банка Алексей Аксенов отмечает, что к настоящему времени процентные ставки по ипотечным кредитам стали не только достаточно низкими, но и очень гибкими. Это означает, что потенциальный заемщик, который убедительно обосновал свою платежеспособность и показал высокий годовой доход, вправе рассчитывать на уменьшение процента.

VIP-обслуживание

В среднем ипотечные ставки составляют сегодня около 10%, но для VIP-клиентов банки подчас снижают эту планку и до 6% годовых. Платежеспособному клиенту охотно выдадут сумму до $1 млн, а у налоговых служб квартира, купленная в кредит, вызывает куда меньше вопросов, чем приобретенная за наличные. В итоге гражданин получает шанс выгодно купить нужную квартиру, получить кредит на хороших условиях и не привлечь при этом к своей персоне пристальный интерес властей.

Кредит под более низкие ставки реально получить, воспользовавшись услугами ипотечных брокеров. Например, Славинвестбанк и Независимое бюро ипотечного кредитования (НБИК) запустили специальную программу, по условиям которой клиенты, обратившиеся в банк через НБИК, получают кредиты по ставкам на 2% ниже стандартных.

«Сегодня ипотечные брокеры обеспечивают поток заемщиков, соответствующих требованиям банка, и значительно облегчают работу с ними», — пояснил такое решение начальник управления кредитования физических лиц Славинвестбанка Владимир Красовский.

В свою очередь генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования Дмитрий Балковский отметил, что для его компании это шаг вперед. «В США банки предоставляют доступ к своим спецпрограммам исключительно через ипотечных брокеров, но для России это пока новый опыт», — говорит он.

Проценты, процедуры, условия

Какие действия стоит предпринять потенциальному заемщику, чтобы получить кредит на наиболее выгодных условиях? Попробуем проследить этапы оформления ипотечного кредита в среднестатистическом банке.

Первым шагом является заполнение краткой формы заявки на кредит. Как правило, сделать это можно прямо на сайте банка. После чего с потенциальным клиентом свяжется консультант по ипотечному кредитованию, который ответит на все интересующие вопросы и назначит встречу уже непосредственно в банке.

Далее соискателю предстоит заполнить более подробную форму заявления-анкеты на получение займа и собрать изрядное количество разнообразных документов. В каждом банке свой перечень необходимых справок, впрочем, напротив многих позиций в списке стоят пометки «при наличии», «в произвольной форме» и «если применимо».

Заполненное заявление на получение кредита и комплект документов передаются ипотечному консультанту. Кандидатуру заемщика рассматривает кредитный комитет банка, и в оговоренные сроки соискатель получает уведомление с решением о выдаче кредита или об отказе в нем.

Последнее, как уверяет А. Аксенов, происходит достаточно редко, особенно в случае с крупными размерами займа, так как обычно солидные деньги берут достаточно обеспеченные граждане, серьезно относящиеся к своим платежным обязательствам.

Изучаем техтребования

Затем новоиспеченному клиенту банка остается только подобрать подходящую квартиру — либо самостоятельно, либо с помощью агентства недвижимости или ипотечного брокера. Когда устраивающий заемщика вариант найден, он предоставляет в ипотечный центр банка комплект документов на приобретаемое жилое помещение, соответствующее требованиям банка.

Что это за требования? Почти все банки строго следят за тем, чтобы ипотечные объекты недвижимости обладали определенным набором характеристик. Наиболее распространены следующие правила. Основная масса банков кредитует только приобретение отдельных квартир либо отдельно стоящих домов (коттеджей, пригодных для постоянного проживания, таунхаусов). Здание должно быть подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, которые обеспечивают подачу тепла на всю площадь жилого помещения, а также к канализации. Одним из непременных условий также является наличие горячего и холодного водоснабжения, исправного сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах).

В случае приобретения жилых помещений в новостройках либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки, подключения жилого помещения к центральным системам водо- и газоснабжения на момент его приобретения заемщиком.

Заемщик хочет поставить гарантом погашения кредита свое недвижимое имущество? Здание, в котором расположен предмет залога, тоже должно отвечать определенным условиям и требованиям: не находиться в аварийном состоянии; не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт; иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

К тому же банки обычно выдают кредиты на приобретение квартир в многоквартирных домах только в случае расположения этих домов в городах и поселках городского типа.

Финишная прямая

Когда пройден и этот этап и приобретаемая по ипотечному кредиту квартира соответствует всем банковским нормативам, клиенту банка остается сделать совсем немного, а именно произвести оценку квартиры с помощью независимого оценщика.

Затем на объект, как правило, оформляется страховка от рисков утраты и повреждения, страхование титула, а также страхуется жизнь, здоровье и трудоспособность самого заемщика. Заметим, что обязательное страхование недавно было отменено законодательно, но большинство банков, естественно, не спешит отказываться от этой процедуры.

Разумеется, описанная выше схема на практике представляет собой гораздо более сложный процесс, сопряженный с несколькими видами дополнительных расходов и содержащий множество подводных камней.

Да, ипотечное кредитование постепенно развивается, но остается открытым вопрос — для кого именно? То, что банки снижают процентные ставки и придумывают все новые специальные программы, свидетельствует о том, что ипотека не пользуется ажиотажным спросом у широких слоев населения.

Пока, как показывает практика, выгодно брать ипотеку только под покупку дорогой недвижимости и в основном тем людям, которые заработают больше денег, если возьмут кредит, а не вложат собственные средства в покупку жилья.

Дата публикации: 10:30 25 сентября 2006

Источник: bpn.ru