Большой сити. И ста миллиардов мало...

В Москве ведутся работы над проектом по развитию территории, который смело можно назвать самым грандиозным в России на сегодняшний день. Масштабы и значение «Большого Сити» сопоставимы разве что с парижским La Defense или лондонским Docklands. Освоение участка площадью 1000 га специалисты оценивают в 100 млрд долл., что является абсолютным рекордом в истории российских инвестиций. Управление проектом возложено на дочернюю структуру компании «Система-Галс» — ЗАО «Большой Сити».

Идея развития территории между Краснопресненской набережной и Звенигородским шоссе впервые появилась в 2004 году. Вначале предполагалось, что «Большой Сити» займет участок в 400 га, потом его площадь увеличили вдвое. А 2 августа 2005 года вышло Постановление правительства Москвы № 574-ПП, по которому к проекту «прирезали» еще 200 га. Сегодня суммарная площадь будущего «города в городе» 1000 га; она закреплена в следующих границах: Хорошевское шоссе, западная сторона Ваганьковского кладбища, Звенигородское шоссе, берег Москвы-реки по Шелепихинской и Краснопресненской набережным, Филевский бульвар, Заречная и Большая Филевская улицы.

Согласно планам московского правительства здесь появится около 21 млн кв. м новых площадей, из которых 17,55 млн — наземные сооружения. Жилая застройка займет 8,64 млн кв. м, офисная и административная — 7,93 млн кв. м, и еще около 1 млн кв. м придется на коммунально-производственную зону. «Не исключено, что в дальнейшем указанные цифры подвергнутся некоторой корректировке в связи с пожеланиями инвесторов, однако в любом случае доминирующим останется жилье. Это поможет сохранить баланс между офисными и жилыми строениями в районе», — отметили в пресс‑службе компании «Большой Сити». Кроме того, это позволит избежать конкуренции с объектами ММДЦ «Москва-Сити», который станет основным деловым центром столицы. Таким образом, будет достигнута синергия делового центра и района жилой застройки, сочетающей элитные дома и дома бизнес-класса.

В проекте также предусмотрены торговые и выставочные комплексы, объекты социальной инфраструктуры. Здесь будут проложены и транспортные магистрали. Для обеспечения новых массивов электроэнергией запланировано построить несколько мощных ТЭЦ. А система водоотвода и водоснабжения на территории будущей застройки уже имеется.

Для разработки градостроительной концепции на тендерной основе к проекту привлечено архитектурное бюро RTKL, за развитие транспортной инфраструктуры отвечает компания Arup, а за маркетинговые исследования — агентство Knight Frank.

Слои большого города

Сейчас в этом районе расположены многочисленные промзоны и жилые дома, в основном пятиэтажки. Для реализации проекта большую часть предприятий предполагается перебазировать, а ветхое жилье, занимающее около трети территории, — снести. Взамен для 134 тысяч жителей построят качественные муниципальные дома. Особое внимание уделят микрорайону «Камушки» (квартал № 2439), а также кварталам 2426 и 2430. Здесь находятся наиболее изношенные постройки, поэтому рассматривается возможность реорганизации этих участков в ближайшие очереди.

Проведение конкурса по отбору инвесторов на реконструкцию и строительство намечено на 2007–2008 годы. Однако пока остается нерешенной проблема с площадками для возведения домов, предназначенных для переселенцев из пятиэтажек. Кроме того, ведется проработка вопросов относительно реконструкции домов несносимой серии. Вместе с тем руководство компании «Большой Сити», выполняющей функцию разработчика проекта, заверяет жителей, что расселение будет произведено строго в рамках российского законодательства.

Основной частью застройки «Большого Сити» станут коммерческие жилые дома. Их высота, по мнению главного архитектора Москвы А. Кузьмина, не должна превышать десяти этажей. Лишь на пересечении главных магистралей района, таких, как Звенигородский проспект и Третье транспортное кольцо, а также вдоль Краснопресненского проспекта и проектируемого Четвертого транспортного кольца будут расставлены высотные акценты. Для возведения комплексов повышенной этажности дополнительно намечено провести глубинные геологические исследования.

Эксперты рынка недвижимости считают, что месторасположение «Большого Сити» позволяет построить в этом новом жилом центре объекты элитного и бизнес-класса, которые будут обладать конкурентным преимуществом перед элитным жильем в других центральных районах города.

Что касается офисной застройки, то в «Большом Сити» будут представлены бизнес-центры классов А и В. По мнению игроков рынка, в значительной степени увеличится объем предложения в сегменте офисной недвижимости класса А.

Помимо всего прочего концепция проекта предусматривает реабилитацию и реконструкцию набережных Москвы-реки. Берега, занятые в настоящее время производствами, складами и гаражами, планируется облагородить и оставить доступными пешеходам. А трассе, которую прежде предполагалось проложить вдоль левого берега Москвы-реки, будет отведен другой участок, на расстоянии 100–200 м от набережной. Также на территории «Большого Сити» разобьют красивый парк с пешеходными дорожками.

Новая градостроительная структура формируется вокруг двух основных осей — Третьего транспортного кольца и Звенигородского проспекта. Они будут дополнены крупными магистралями. Помимо уже сооруженных участков Краснопресненского проспекта по району пройдет отрезок Четвертого транспортного кольца, новый автобан вдоль малого кольца МЖД, а также дублер Кутузовского проспекта вдоль Смоленского направления железной дороги. Кроме того, дорожно-транспортная инфраструктура вокруг «Сити» будет включать в себя новые эстакады, тоннели, мосты. В отдаленной перспективе в районе проспекта Маршала Жукова планируется открыть станцию метро. Улучшенная транспортная доступность увеличит ценность объектов, возводимых на территории «Большого Сити».

Перспективу развития транспортной инфраструктуры комментирует партнер международной консалтинговой компании Knight Frank Константин Романов: «Планируется возведение моста в Крылатском и подземного тоннеля, который пройдет под Серебряным Бором и свяжет новые магистрали с трассой Москва — Рига. Таким образом, на карте города появится еще одна сквозная магистраль, участки вдоль которой обладают высоким потенциалом для развития различных объектов недвижимости».

Инвестиции и инвесторы

Основная концепция «Большого Сити» была одобрена на общественном совете при мэре Москвы летом этого года, что в свою очередь значительно подогрело интерес инвесторов к проекту. Активное же освоение территории начнется после намеченного на I квартал 2007 года утверждения Градостроительного плана. Учитывая масштабность задуманного, можно предположить, что детали проекта будут уточнять еще не один год. Реализация программы рассчитана до 2020 года. Пока трудно оценить, во сколько обойдется весь проект, поскольку предстоит выполнить немалый объем сложных работ, в том числе и по выводу предприятий, расположенных на этой территории. Однако предварительные расчеты экспертов показывают, что для строительства грандиозного «города в городе» потребуется привлечь не менее 100 млрд долл. инвестиций. «В настоящий момент идет формирование пула инвесторов, готовых участвовать в застройке. Стоимость земли на территории «Большого Сити» зависит от месторасположения участка. В среднем цена продажи составляет 5–7 млн долл. за гектар. В некоторых случаях она может доходить до 10 млн долл.», — сообщил Константин Романов.

«Большой Сити» считается очень привлекательным для инвесторов. Условия их вхождения в проект пока прорабатываются, но на территории уже присутствует ряд крупных компаний, готовых вести строительные работы на своих участках. Известно об участии в проекте таких компаний, как «ПИК», «ДОН-Строй», «Базовый элемент» и некоторых других. Например, проект компании «ДС-Девелопмент» (структура «ДОН-Строя») займет территорию в непосредственной близости от проектируемого Краснопресненского проспекта. Это будет комплекс офисных зданий и торговый центр. Офисные объекты представляют собой две Г-образные башни с арендуемой площадью 60 тыс. кв. м. Общая площадь торгового центра составит 220 тыс. кв. м, в нем разместят кинотеатр, детский городок, ледовый каток. Войти в центр можно будет непосредственно из станции метро, которую планируется здесь построить.

Вот как оценивает участие своей компании в «Большом Сити» генеральный директор «ДС-Девелопмент» Сергей Будылин: «Это очень значимый для города проект. Благодаря подобным программам рынок недвижимости выходит на новый уровень. Привлекаются новые девелоперы, иностранные архитекторы, которые вносят интересные идеи в архитектуру города, используют при строительстве передовые технологии. «ДС-Девелопмент» будет принимать участие в освоении участка на скоростном Краснопресненском проспекте, который станет частью формирующейся инфраструктуры «Большого Сити». На первом этапе мы планируем войти в проект с объектами коммерческой недвижимости. Полагаем, что они будут интересными и востребованными рынком».

Артем Эйрамджанц, первый вице-президент Группы компаний «ПИК», которая является собственником Краснопресненского сахарорафинадного завода на Мантулинской улице, сообщил, что «на месте Краснопресненского сахарорафинадного завода планируется построить около 300 тыс. кв. м коммерческой недвижимости».

Компания «Моспромстройматериалы», входящая в холдинг «Базовый элемент», начинает строительство многофункционального офисного комплекса общей площадью 42 тыс. кв. м по адресу: Шмитовский проезд, 40. Здесь разместятся офисные, торговые, спортивные помещения, двухуровневый паркинг на 400 машино-мест. Эксперты считают, что этот объект станет локомотивом для «Большого Сити» и будет способствовать привлечению других инвесторов в проект.

Земли вокруг участка, отведенного под реконструкцию, также представляют большой интерес для инвесторов. Понимая, что со временем эти территории станут еще более ликвидными, многие компании уже зарезервировали и начали осваивать близлежащие площадки.

Промышленная революция

Основная задача, которую предстоит решить на первом этапе реализации программы, связана с выводом промышленных предприятий, расположенных на участке будущей застройки. По данным Департамента градостроительной политики, сегодня здесь находятся более 300 производств, 80 из них подлежат перебазированию. Для этой цели требуется изыскать около 100 га свободных площадей, что тоже является непростой задачей. Наиболее подходящими для размещения «переселенцев» столичным властям представляются «Пром-Сити» (район Молжаниново), Бирюлево и некоторые другие коммунально-промышленные зоны Москвы. «В данный момент ведутся работы по поиску мест для перевода предприятий», — заявили в пресс‑службе «Системы-Галс».

Управляющая компания также сообщила, что условия вывода каждого предприятия будут согласовывать в индивидуальном порядке, с участием собственников и муниципальных властей. Очевидно, что в данной ситуации придется задействовать не только административные, но и экономические рычаги — разумные компенсации от города. Вместе с тем, стараясь максимально учесть интересы собственников, Москва предлагает им условия соинвестирования. Некоторые предприятия сами обращаются с предложениями наиболее рационального развития своих территорий. «В случае если эти проекты соответствуют утвержденной концепции «Большого Сити», мы стараемся включить их в структуру будущей застройки», — говорит специалист Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы.

Отдельные производства, особо важные для развития района, останутся на территории «Большого Сити». Но при этом предприятиям предписано пройти комплексную модернизацию. Например, ожидается, что Западный речной порт пройдет реконструкцию и обзаведется современным грузовым терминалом.

Пока остается неясной судьба Краснопресненского завода ЖБИ, принадлежащего ДСК-1. Его санитарно-защитная зона занимает участок, предназначенный для возведения жилья. Но собственник предприятия не готов выводить производство на другую площадку, если ему не предложат адекватную замену. Вместе с тем управляющая компания готова к диалогу. Не исключено, что ДСК-1 будет привлечен к строительству муниципальных домов для переселения жителей реконструируемых кварталов. И тогда расположение завода ЖБИ на территории «Большого Сити» окажется весьма кстати.

Такой сверхмасштабный проект, как «Большой Сити», конечно, уникален для центра Москвы. Планы по его возведению лишний раз доказывают ошибочность иногда звучащих в прессе утверждений о том, что столица исчерпала свои возможности и ее дальнейший рост и развитие невозможны. Как отметил мэр города Юрий Лужков, «у Москвы еще есть строительные перспективы».

Дата публикации: 11:10 26 сентября 2006

Источник: bpn.ru