Кредит есть, квартир нет. Ипотека не виновата в росте цен на жилье

Жизнь в кредит для многих москвичей давно уже стала нормой. В долг оплачивают сегодня не только бытовые покупки — телевизоры, кофеварки и тостеры, но и лечение, путешествия и даже учебу в институте. Рынок недвижимости пришел к удобному принципу «сначала квартира, потом деньги» всего несколько лет назад, но и за это время ипотека — долгосрочный кредит на жилье — успела завоевать популярность. В выгодности ипотеки на стремительно растущем рынке никто уже не сомневается, но сможет ли она решить проблему доступности жилья в условиях дефицита квартир?

О перспективах кредита на недвижимость рассказывает руководитель отделения «Добрынинское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Борис Басин.

— Борис Моисеевич, как часто к вам обращаются люди, собирающиеся покупать жилье по ипотеке?

— Все чаще и чаще. Сегодня каждый второй наш клиент хотя бы рассматривает эту возможность, ведь в условиях роста цен на недвижимость ипотека остается подчас единственным инструментом для улучшения жилищных условий. К тому же брать кредит постепенно становится выгодно — на растущем рынке при покупке квартиры по ипотеке вы фиксируете ее стоимость и продолжаете возвращать банку заем по старой цене. Это лучше, чем копить нужную сумму долгие годы и постоянно откладывать покупку из‑за увеличения стоимости квадратного метра. Кроме того, сегодня банки готовы кредитовать покупателей жилья, что подтверждается расширяющимся ассортиментом различных кредитных схем.

— Может быть, стоит подождать, когда банки еще больше снизят проценты, ведь до либеральных европейских ипотечных программ нашим, отечественным, еще далеко?

— Конечно, есть к чему стремиться. На Западе отсутствует первоначальный взнос, а проценты за пользование кредитом по сравнению с нашими просто смешные. Но и российская ипотека в последнее время сильно шагнула вперед. К примеру, почти втрое снизился процент первоначального взноса — некоторые банки сегодня предлагают ипотечные программы, в которых собственные средства заемщика составляют всего 10 % (в среднем эта доля равна 20–30 %). Минимальные годовые проценты за пользование кредитом теперь достигают 9 %, а в среднем — от 10 до 18 % (в зависимости от валюты). Увеличились и сроки погашения кредитов. Теперь ипотеку можно взять на 30 лет, однако существуют и другие программы: краткосрочные — на три года, фиксированные — на 10, 15, 25 лет или индивидуальные. Банки лояльнее относятся к андеррайтингу заемщика — анализу его кредитоспособности. Многие организации учитывают неофициальные доходы покупателя, некоторые позволяют суммировать общий доход семьи. Но главное — значительно расширился ассортимент кредитных схем, и теперь практически любой клиент может подобрать наиболее удобный и выгодный для него вариант.

Сегодня рынок ипотеки подошел к предельной черте развития. Механизм покупки квартиры выгоден и банкам, и покупателям, его активно поддерживает государство, поэтому ждать серьезного уменьшения кредитных ставок в ближайшее время не стоит.

Разве что на рынок одномоментно выйдет ряд иностранных банков с дем­пинговыми процентами, но вряд ли это произойдет быстро.

— Почему?

— Потому что российский рынок недвижимости пока не настолько стабилен и предсказуем, чтобы иностранные банки могли комфортно здесь работать. Он зависит в большей степени от политической ситуации, от цен на нефть, чем от спроса и предложения. Кроме того, проблема отнюдь не в процентах — существующие ставки серьезно увеличивают платежеспособный спрос и пока устраивают многих москвичей. Да и ипотеку теперь получить не так уж сложно. Самое главное — найти квартиру на рынке, где предложения постоянно уменьшаются. Дефицит жилья сегодня ведет рынок к тому, что наиболее эффективными оказываются своеобразные тандемы между банками и риелторами, между банками и застройщиками. Совместные целевые ипотечные программы, партнерство, направленное на привлечение клиентов, наиболее успешны и, несомненно, положительно влияют на развитие ипотеки.

— А чем банкам выгодны такие союзы?

— Дело в том, что ипотека — не самоцель, а только средство для покупки квартиры. Как правило, с ее помощью человек решает именно жилищный вопрос. Сначала он обращается к риелтору, а потом они вместе идут в банк получать кредит. Кроме того, у банков практически нет структур, которые могут грамотно работать с людьми, да и организовывать такие подразделения бессмысленно и невыгодно. Расходуя огромное количество средств на рекламу ипотечных программ, банки сталкиваются с тем, что лишь небольшая доля людей (меньше 10 %), позвонивших в офис, в итоге получает кредит. Риелторы как раз работают с людьми — больше 60 % обратившихся в агентства недвижимости получают положительное решение кредитного комитета и покупают квартиру по ипотеке.

— В чем основная причина такой статистики?

— Дело в том, что риелторы фактически сами проводят первичный андеррайтинг заемщика и, оценивая его возможности, подбирают ему выгодную и удобную ипотечную программу. Действуя в интересах клиента, риелтор помогает и банку, то есть приводит к нему только тех ссудополучателей, которые имеют реальные шансы на успех.

Наконец не нужно забывать о том, что конечным этапом ипотеки является покупка жилья, поэтому сделку лучше всего проводить комплексно. Договариваться с банком, искать квартиру, продавать, если нужно, жилье следует одновременно. Все эти услуги оказывают риелторские компании, с которыми людям работать удобнее и проще. В случае необходимости сотрудники агентств недвижимости предложат клиенту и нестандартные решения квартирного вопроса с помощью кредита.

Например, получить краткосрочный заем под залог имеющегося жилья, который послужит первоначальным взносом на покупку новой квартиры, а на недостающую сумму оформить еще один долгосрочный кредит — уже под залог нового жилья. Такая схема делает ипотеку более доступной — не нужно искать деньги на первоначальный взнос.

— А если у покупателя нет квартиры, которую можно заложить?

— Тогда стоит взять нецелевой кредит и использовать его в качестве первоначального взноса за новую квартиру, а затем оформить ипотечный под залог приобретаемого жилья.

Можно провести альтернативную ипотечную сделку — купить новую квартиру в краткосрочный кредит, а потом продать старую и вернуть банку заем. Для этого необходимо подобрать банк, ипотечные программы которого не предусматривают наличие штрафа за досрочное погашение кредита. Преимущества такой операции налицо: зафиксировав стоимость приобретаемой квартиры ипотечным кредитом, вы можете не спеша оформить сделку, отремонтировать жилье и справить новоселье. За это время ваша квартира сильно вырастет в цене как за счет общего роста рынка, так и за счет того, что она свободна (в ней никто не прописан и въезжать можно сразу после оформления всех бумаг), а такая недвижимость ценится на 10 % дороже.

Вариантов много, главное — индивидуально подойти к каждому клиенту, ориентироваться на рынке ипотеки и недвижимости. Особое внимание нужно уделять бюджету сделки, а сам кредит брать с запасом, ведь за время оформления бумаг желаемая квартира наверняка увеличится в цене. Продумать сделку в комплексе, учесть все нюансы и потенциал каждой семьи сможет только профессиональный ипотечный риелтор.

— Какие еще плюсы получает банк от сотрудничества с риелторской компанией?

— Надежность и безупречность сделки. Ведь для банков ипотека, по сути, выгодное вложение средств в недвижимость. Ликвидность квартиры — гарантия того, что долг будет выплачен. Банк заинтересован в надежности застройщика, если речь идет о первичном рынке, или в юридической чистоте квартиры и гарантиях риелтора на вторичном. Поэтому мы всегда тщательно проверяем законность прав собственника на продажу жилья, прежде чем предложить объект своему клиенту, а потом согласовываем понравившийся ему вариант с банком. Профессиональные гарантии для положительного решения кредитного комитета значат очень много, поэтому большинство крупных банков предпочитает сотрудничать с заемщиками не напрямую, а через солидную риелторскую компанию.

— А почему риелторы сотрудничают с банками?

— Потому что они заинтересованы в развитии рынка, увеличении его оборотов, не в повышении цен, а в росте рынка и возможностей для людей улучшить жилищные условия. Чем доступнее будет жилье, то есть приемлемыми станут механизмы покупки квадратных метров, тем выгоднее риелторам — у них появится больше клиентов. Поэтому прежде всего агентства недвижимости участвуют в развитии рынка, а ипотека — один из важнейших факторов этого развития. Кроме того, стоимость жилья и темпы роста цен на рынке сегодня аномальные, но ведь и спрос на квартиры огромный, а ипотека — вполне реальная возможность купить сегодня то, что завтра будет дороже, а главное — решить жилищный вопрос.

— Многие как раз обвиняют ипотеку в стремительном росте стоимости жилья, ведь именно развитие кредитной сферы повлияло на увеличение платежеспособного спроса, который и подстегнул новый рост цен.

— Когда ситуация кажется безвыходной, сразу хочется ответить на вопрос «кто виноват?». Только вряд ли ипотека стала причиной такого катастрофического положения. Ипотечных сделок пока 10–12 % от всего рынка, и настолько серьезно повлиять на ситуацию они не могут.

— Но можно ли в таком случае утверждать, что ипотека работает?

— Ипотека работает, а рынок — нет. Люди берут ссуды, а квартиру купить не могут, потому что последних на рынке почти не осталось. Банки расширяют кредитные портфели, которые вряд ли в ближайшее время смогут быть выданы, потому что столько объектов на рынке попросту нет. Дальнейшее полномасштабное развитие кредитов возможно лишь после нормализации ситуации на рынке жилья и увеличения предложения. Только когда решится вопрос с дефицитом жилья, цены нормализуются, а рынок снова начнет планомерное развитие.

— Все-таки 10 % от рынка — это не так уж много. Почему люди не решаются обращаться в банк за кредитом?

— Есть, конечно, до сих пор и определенное недоверие к банкам, и нежелание жить в долг, но в основном люди боятся, что не смогут вернуть деньги. Но здесь нужно помнить, что ипотеку выдают под залог недвижимого имущества, которым вы не только пользуетесь, но и владеете. Ведь квартиру, в которой вы живете, сразу оформляют в собственность. Даже в самых непредвиденных обстоятельствах вы сможете продать ее и рассчитаться с банком, а на оставшуюся сумму купить жилье, меньшее по площади. Сложнее с новостройками, так как может затянуться и процесс оформления собственности, и строительство самого дома. Поэтому, чтобы купить хорошую квартиру у надежного застройщика, лучше проконсультироваться со специалистами.

— Что вы посоветуете людям, которые сегодня собираются купить квартиру в кредит?

— Во-первых, не ждать падения цен — вряд ли это произойдет. Во‑вторых, ориентироваться скорее на свою семейную ситуацию. Если покупка квартиры сейчас необходима, надо решать жилищный вопрос, не оглядываясь на нестабильный рынок, иначе прождать можно очень долго. В‑третьих, работать с профессионалами и проводить сделку в комплексе. Часто люди сами не догадываются о тех возможностях, которыми они располагают, — лучше посоветоваться с грамотным ипотечным риелтором и трезво оценить ситуацию.

Дата публикации: 11:30 26 сентября 2006

Источник: bpn.ru