Столичным ДСК подарили шанс на новую жизнь

«Народные изречения противоречат друг другу, — писал Станислав Ежи Лец, — в этом, собственно, и состоит народная мудрость». Но народные изречения не имеют авторства, следовательно, случайны. За противоречивыми изречениями конкретного человека стоят, как правило, противоречивые интересы. Перефразируя польского сатирика, можно сказать, что руководители московского стройкомплекса мудры до чрезвычайности.

В июне на очередном заседании Межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин сообщил, что до 2010 года в городе не должно остаться ни одного пятиэтажного дома «сносимой» серии. Что касается пятиэтажек «несносимых» серий, то ранее их собирались реконструировать (надстраивать) с временным отселением жильцов. «А если отселять, — задался вопросом глава стройкомплекса, — то зачем модернизировать старые дома? Дешевле их тоже снести и построить новые».

В конце следующего месяца в интервью «Российской газете», касаясь судьбы пятиэтажек, глава стройкомплекса заявил: «Модернизация массового жилищного фонда должна проводиться не только путем сноса и расселения, но и прежде всего реконструкцией и санацией домов массовых серий. Этот путь требует значительно меньших бюджетных расходов от муниципалитетов и регионов. В Москве есть примеры реконструкции пятиэтажек «несносимых» серий. Было бы полезно рассмотреть вопрос о включении реконструкции жилищного фонда по уже опробованным в столице технологиям в состав национального проекта».

Чемодан без ручки

Примирить эти два заявления сложно. Пассаж о «бюджетных расходах» муниципалитетов и регионов сразу отставим. Расходы несет частный инвестор: он получает от города по инвестиционному контракту участок для коммерческой застройки, а в качестве оплаты возводит для города еще один дом на социальные нужды (или покупает у компании, которая специализируется на панельном домостроении).

В чем смысл реконструкции пятиэтажки для города и инвестора? В пяти готовых этажах. Достроить реально два–три дополнительных (рекорд — четыре). При этом приходится полностью обновлять инженерную инфраструктуру, разумеется, устанавливать лифты по числу подъездов, делать новую кровлю, зачастую укреплять фундамент. И это на месте, где можно было бы возвести 12-, 17- или 22-этажный дом.

Казалось бы, столько написано об этих «реконструированных» пятиэтажках, что уже никто не сомневается: действительно дешевле (в смысле — выгоднее) их снести и возвести новые дома. И вдруг этот чемодан без ручки предлагается включить в программу национального проекта «Доступное жилье» — до такого, кажется, пока не доходило.

То ли жалко миллионов, уже вложенных в разнообразные проекты реконструкций, то ли хочется инициировать общественную дискуссию, чтобы еще раз поручить какой-нибудь проектной организации проработать за счет бюджета вопрос о целесообразности реконструкции «хрущевок». На заседании президиума Совета по реализации приоритетных национальных проектов 28 июня 2006 года В. Ресин подтвердил, что и «сейчас проектные организации города ведут работы по подготовке типовой проектной документации для реконструкции «несносимых» пятиэтажек».

Сколько человек уместится на квадратном метре?

Есть еще одно объяснение диаметрально противоположных намерений в отношении пятиэтажек. Оказывается, москвичи не забыли старую народную забаву: накануне сноса дома они прописывают у себя троюродных теток и внучатых племянников, азартно женят детей и разводятся в предпенсионном возрасте. Работники ДЕЗов жалуются на то, что массовый завоз родственников начинается, едва проектные институты приступят к плану реконструкции квартала (под словом «реконструкция» понимается снос всего квартала с последующей застройкой).

«Все сейчас грамотные, — говорит инженер одного из РЭУ района Кузьминки, — умеют доказать, что развод не фиктивный: в шестиметровую кухню умудряются втиснуть второй холодильник и стол». Трудно поверить, но, вероятно, в столичном стройкомплексе надеются на то, что стоит им обнародовать информацию о реконструкции (достройке) пятиэтажек, как москвичи вздохнут и отправят родственников обратно по деревням, а сами пойдут в загс восстанавливать семейные узы.

В принципе такой ход способен сработать. Москвичи генплан развития города до 2020 года на ночь не читают, а там черным по белому написано, что ни одной пятиэтажки в столице к указанному году не останется. Причем сами же чиновники в порыве энтузиазма не раз заявляли, что на самом деле столица избавится от «хрущевок» намного раньше.

«Панель» vs «монолит»

Что появится на месте пятиэтажек? Казалось бы, сложилась понятная практика: переселенцам — «панель», покупателям — «монолит». Первое обходится дешевле, строится быстрее и укладывается в бизнес-формулу: «Дареному коню в зубы не смотрят». Запросы покупателей, напротив, растут, им нужны квартиры удобных планировок и размеров, расположенные в качественных зданиях. Удовлетворить такие требования в большинстве случаев способны только монолитные дома.

Еще в 2000 году доля «монолита» в городском строительстве составляла не более 10%. С тех пор она неуклонно возрастала, даже несмотря на то, что так же неуклонно увеличивалась доля жилья, идущего на выполнение социальных программ города (для этого предпочтительнее «панель»). В прошлом году «монолит» и «панель» достигли паритета — 50:50. Что дальше?

В московском стройкомплексе прекрасно понимают, что национальный проект «Доступное жилье» терпит неудачу. В 2005 году предстояло сдать в эксплуатацию 44,7 млн кв. м жилья — было готово 43,6 млн кв. м. На 2006 год нацпроект предусматривает возведение 50,8 млн кв. м. По словам руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстрой) Сергея Круглика, в первой половине 2006 года было введено в строй 15,7 млн кв. м. В таких условиях московское «топтание» вокруг ежегодных 4,7 млн кв. м (несмотря на ежегодные обещания выйти на 5 млн кв. м) выглядят несомненным успехом.

Московскому стройкомплексу есть чем гордиться. В июне В. Ресин объяснил менее успешным коллегам, что нацпроект в первую очередь предусматривает развитие конвейерного домостроения: «С этого надо начинать, поскольку даже при наличии значительных финансовых ресурсов производственных мощностей для наращивания объемов строительства в стране катастрофически не хватает». После чего пояснил, что в городах реализация нацпроекта должна быть связана прежде всего с развитием панельного домостроения, а в небольших населенных пунктах — с малоэтажной и индивидуальной застройкой.

«Другого пути существенно увеличить объемы строительства не существует, а дефицит предложения однозначно приведет к новому скачку цен», — объяснил чиновник. То есть надо строить из панели как можно больше и быстрее, иначе на 80 млн кв. м к 2010 году не выйти, а цены уйдут на такую высоту, что 99% населения просто потеряют к ним интерес. И пусть бросит в автора камень тот, кто понял главу московского стройкомплекса иначе.

Нечто «сборно-цельное»

Но не прошло и месяца, как на вышеупомянутом заседании президиума глава московского стройкомплекса предложил «панельщикам» массово обратиться к новому кумиру — сборно-монолитным домам. Крайне неудачное название (при дословном переводе слова «монолит»: «сборно-цельнокаменный») скорее всего объясняется маркетинговыми задачами.

Ничего принципиально нового в этой концепции нет, это те же монолитно-каркасные дома, «скелет» которых представляет собой монолитную конструкцию, а стены заполняются кирпичом или блоками ячеистого бетона. Собственно, по-настоящему монолитных домов (с литыми бетонными стенами) практически не строится. Таким образом, панельное заполнение стен и есть принципиальное отличие предлагаемых массовых сборно-монолитных домов от «элитных» монолитных с кирпичным заполнением. Иными словами, знакомую «панельку» предлагается всего лишь по-новому упаковать. И называть эти дома было бы правильнее «панельно-монолитными».

При прочих равных условиях монолитно-каркасное здание устойчивее, чем панельное или кирпичное без каркаса: вопрос в особенностях конструкции и высоте. В поддержку сборно-монолитной концепции в стройкомплексе любят ссылаться на творения испанского архитектора Рикардо Боффила, который использует монолитные каркасы и навесные панели. Однако его творения не получается назвать «коробками».

Вопросы тары

Впрочем, два заявления главы стройкомплекса — в пользу панельного и сборно-монолитного домостроения — можно примирить. Родные московские ДСК надо выручать. Как? Да как угодно. И неважно, что одно заявление противоречит другому. Первое апеллирует к нацпроекту «Доступное жилье». По правде сказать, ни на что большее он и не годится. Что нам ежегодные 80 млн кв. м в 2010 году, если, по данным Росстроя, из-за катастрофически ветшающего жилья Россия уже нуждается в 145 млн кв. м ежегодно? Строится же чуть больше 40 млн кв. м, которые в этом году под большим вопросом.

Другое заявление призывает к революционной сборно-монолитной технологии. Революции случаются там, где нет эволюции. Да, раз в несколько лет каждый ДСК вносит в свои любимые серии что-то новенькое: эркер или «фенечку» на фризе, на худой конец — новую комбинацию облицовки. Но люди заходят внутрь и видят все ту же «не подлежащую обжалованию» планировку.

Плохо то, что вещи не называются своими именами, не признается безнадежная моральная устарелость большей части продукции домостроительных комбинатов. А это значит, что ДСК будут упираться до последнего и, что бы «новое» они ни построили, это окажется так же похоже на прежнюю «панель», как сноповязалка на автомат Калашникова в известном советском анекдоте.

Слишком хорошо — тоже не хорошо

Другую, но тесно связанную с первой причину интереса московского стройкоплекса к сборно(панельно)-монолитной концепции надо назвать внешней или градостроительной. Жители сносимых и реконструируемых домов в ЦАО имеют право остаться в родном округе. Кстати, это еще одно значение слова «реконструкция»: дом фактически сносится и на его месте возводится новый, элитный, вернуться в который у бывших жильцов шансов нет.

Для них сегодня приходится возводить панельные дома. Но в центре не осталось мест, где типовые новостройки не испортили бы градостроительный ландшафт. А несимпатичное окружение отражается на продажах коммерческого жилья, портит перспективы элитной застройки. То же относится к престижным районам в других округах. Возводить для переселенцев монолитно-кирпичные дома слишком накладно. Хочется придумать некую конструкцию с панельными стенами, которую несложно было бы замаскировать под индивидуальный проект. Экспериментальные сборно-монолитные дома решено построить не в центре, а в Солнцеве или на Борисовских прудах. Возможно, потому, что сами авторы концепции не уверены в том, что увидят нечто «индивидуальное».

Тем более рано судить об экономических показателях. Например, о сроках строительства сборно-монолитного дома. Простая логика подсказывает, что это будет «что-то между» панельным и монолитным зданием. Вопрос в том, к чему ближе. Скорее к «монолиту», поскольку каркас — это долго. Длительный срок в строительстве означает «дорого»: зарплаты, аренда техники и очень недешевые кредиты.

В любом случае ДСК придется по-настоящему перестроиться. А именно: научиться производить монолитные каркасы (по сути освоить другую специальность — монолитное домостроение) и одновременно наладить конвейерный выпуск десятков разнообразных форм панелей. Пока робкие попытки работать в этом направлении были не слишком удачными. Об этом свидетельствует судьба нескольких весьма приличных панельных серий. Неплоха, например, «башня сборно-монолитная» (как видим, и у этого термина есть второе значение: монолитного каркаса нет, а дом сложен из блоков разной конфигурации). Пикантность ситуации заключается в том, что город в таких зданиях не очень заинтересован: слишком комфортно для очередников и переселенцев.

Виноваты «горячие пирожки»

Сегодня, после двукратного повышения цен на цемент и полуторного — на черный металл, относительная дешевизна панельных зданий по сравнению с монолитными почти сошла на нет. По оценкам строителей, разница в себестоимости 1 кв. м жилья двух типов сократилась до $50! Если, конечно, считать не только себестоимость возведения коробки, но именно строительства жилья, инвестиционную стоимость. То есть все затраты, начиная от оформления проектной и разрешительной документации до подведения и подключения коммуникаций, обеспечения транспортной инфраструктуры, благоустройства территории. У «панели» остается только более высокая скорость возведения, которая тонет во всех остальных минусах — от эстетических характеристик до сроков эксплуатации.

От добра добра не ищут, а коренная смена технологии требует больших усилий и больших расходов. Разрабатывать новые серии, материалы (те же панели из легкого бетона), перестраивать производство, рисковать, ошибаться. При таких-то заоблачных ценах? Когда можно построить что угодно и оно «улетит горячим пирожком» на стадии котлована?

Вместо того чтобы подталкивать ДСК к разработке новых перспективных серий (а то и просто поддержать их в этом), руководство стройкомплекса предлагает им освоить производство некоего гибрида. Иногда гибридизация порождает принципиально новую отрасль. Иногда — монстра.

Все эти противоречивые суждения на тему домостроения, эта своеобразная услуга руководства стройкомплекса столичным ДСК способны плохо закончиться в тот день, когда в Москве будет наконец проведен первый аукцион на право строительства социального жилья по городскому заказу и предложение компании монолитного домостроения окажется привлекательнее.

Екатерина Бондаренко, технический директор ИСК «Империя»:

— При панельном домостроении сроки строительства гораздо короче, чем при монолитном. Технологические и инженерные решения, как правило, отработаны и проверены временем. Но есть проблемы, связанные с обеспечением звуко- и теплоизоляцией. По этим показателям «панель» уступает монолитно-кирпичным строениям, так как монолитное строительство обеспечивает практически «бесшовную» конструкцию, не требующую дополнительного применения тепло- и звукоизолирующих материалов.

Монолитно-кирпичный дом строится по индивидуальному проекту. Основное преимущество — свободная планировка, к тому же монолитные здания выгодно смотрятся в местах точечной застройки.

Квартира в панельном доме стоит дешевле — для многих это оказывается основополагающим моментом при принятии решения, в каком доме покупать квартиру. Для других покупателей большое значение имеет качественный показатель уровня жизни: количество машиномест, заложенных в проект, близкое расположение магазинов, культурно-развлекательных и спортивных центров, детских учреждений и т. д.

Дата публикации: 15:34 27 сентября 2006

Источник: bpn.ru