По законам зоны

О трудностях перевода промышленных зон Москвы постоянно пишет и специализированная пресса, и деловая, и даже массовая. Не будем повторяться, говоря о проблемах девелоперов и инвесторов, на плечи которых фактически возлагается это бремя. Хочется поразмышлять о жилье, которое возводится на месте бывших производств, - ведь на этих территориях строятся не только офисы и технопарки. Насколько понятия элитного жилого комплекса и промзоны совместимы сегодня?

Супервыгодно

В идеале элитное жилье должно располагаться в экологически безупречном месте. Однако ныне ситуация с площадками под строительство такова, что девелоперам не до идеалов. Столичный потенциал свободных земельных участков практически исчерпан. "В центре города, где земля невероятно дорога, за право владения каждым свободным участком идет нешуточная борьба инвесторов и девелоперов. Поэтому освобождение промышленных территорий - архиважный вопрос, - говорит исполнительный директор компании Delta Estate Елена Земцова. - В ЦАО, например, промышленно-производственными объектами разной степени активности занято около 20% всех площадей округа".

Большая часть бывших производственных площадей, на территории которых планируется или уже ведется возведение недвижимости (как элитной, так и бизнес-класса), расположена между Садовым кольцом и ТТК, а также в некоторых близлежащих районах за пределами последнего. Самый известный проект - "Москва-Сити", территория под который осваивается вплоть до Шмитовского проезда; там элитное жилье разместится в высотных башнях комплекса "Город столиц". На другом берегу Москвы-реки на территории фабрики имени Сакко и Ванцетти строится еще один объект - "Парк-Сити", где на площади в 15 га будет возведено 200 тыс. кв.м жилья. В рамках самого грандиозного проекта "Большой Сити", заявленного совсем недавно и предполагающего реконструкцию целого района от станций метро "Фили" и "Кутузовская" до Хорошевского шоссе, предполагается вывести десятки предприятий, в том числе Краснопресненский завод по производству ЖБИ и 4-й Московский мелькомбинат.

Территория "Большого Сити" будет застроена малоэтажными жилыми домами по индивидуальным проектам, а вдоль Краснопресненского проспекта и проектируемого Четвертого транспортного кольца возведут высотки. Также ведется освоение площадок под жилое строительство на месте завода "Каучук", комплекса зданий предприятия "Гартекс" в Хамовниках и 15-го троллейбусного парка. Еще будет построен офисно-жилой комплекс на месте завода "ЛГМ" в Замоскворечье, жилой микрорайон "Волгоградский", ЖК с объектами социальной инфраструктуры на улице Перовской. Территория промзоны на берегу Яузы неподалеку от Сокольников, принадлежавшая заводу "Красный Богатырь", предусматривается под реализацию проекта элитного жилого комплекса с нестандартными элементами архитектуры и строительства. При этом русло реки Яузы должно быть полностью очищено. А в самом сердце города, на территории, которую занимала фабрика "Красный Октябрь", возводится офисно-жилой комплекс "Золотой остров", стоимость квартир в котором обещает побить все существующие московские рекорды.

Все это очень масштабные, многоквартирные проекты. Именно такие и выгодно строить, объясняет Татьяна Ван Граафайленд, специалист департамента элитной недвижимости компании Nordblom, поскольку на выходе цена квадратного метра во многом зависит от общей площади объекта. Чем больше пятно застройки, тем ниже его себестоимость. Промзоны привлекательны для застройщиков еще и тем, что в них наличествуют все коммуникации, напоминает эксперт компании DeltaRealty Елена Жильская, особенно это касается электричества, которое всегда проведено в более чем достаточных объемах.

Видя такой интерес к промышленным территориям в черте города, столичное правительство выработало свою политику. "Еще несколько лет назад оно дотационно поощряло застройщиков, - говорит Татьяна Ван Граафайленд. - Однако поняв, что ни одно производство на территории Москвы не может сравниться с прибылью от строительства, была несколько изменена тактика работы с девелоперами. Теперь передача промзоны под строительство расценивается городом как потеря производственных площадей, и со стороны застройщика требуется компенсация".

На свалке истории

Как же обстоит дело с экологией места, занимаемого ранее промышленным производством? Этим вопросом задается каждый покупатель, ознакомленный с "родословной" стройплощадки. "Экология - неотъемлемая составляющая любого по-настоящему элитного проекта, - комментирует тему генеральный директор компании Prime Development Всеволод Карлов. - Именно по этой причине престижные жилые районы на месте действительно вредных производств никогда не строятся. С одной стороны, девелоперы, как разумные люди, не занимаются такими проектами, с другой - потенциальных вариантов для реализации элитных жилых проектов на месте вредных производств практически не существует. Причина здесь в том, что площадки, на которых можно возводить действительно элитное жилье, расположены обычно в центральных частях городов, где исторически особо опасных и вредных производств не размещалось". Действительно, основная часть бывших промзон, отводимых под жилое строительство в Москве, - это площадки, где располагалось пищевое производство, объекты легкой промышленности, машиностроительные предприятия, автокомбинаты и т.д., то есть объекты, которые в экологическом плане не представляют значительной угрозы.

С другой стороны, современные средства позволяют стерильно обезвредить любую территорию. "Трудно будет продать жилой дом, построенный на месте разве что атомной электростанции, - говорит директор по развитию компании "Бенефит инжиниринг" Ярослав Козлов. - А загрязнения остальных производств вполне возможно зачистить".

Никто не вспоминает первые строительно-рекреационные эксперименты середины 90-х годов, когда на местах городских и промышленных свалок возводились жилые микрорайоны.

А ведь именно так были созданы Орехово-Борисово, Братеево, Марьино. На месте свалки построен жилой комплекс "Золотые Ключи", что не помешало ему стать одним из лучших образцов элитного жилья 90-х. Ряд экологических экспертиз подтвердил, что проведенные работы по реабилитации почв и окружающей среды обеспечил полную безопасность проживания.

"У современной Москвы память девичья, - резюмирует Ярослав Козлов. - Все забывается очень быстро, так как все стремительно меняется: сегодня на этом месте обувной магазин, а через неделю модное кафе или, скажем, трамвайное депо, а через полгода - аквацентр. Даже если снести общеизвестную промзону, например Киевский вокзал, и на ее месте построить элитный жилой комплекс, он будет очень быстро продан, хотя все будут помнить, что дом стоит на месте вокзала (который является почти синонимом бомжатника). В этом есть какой-то урбанистический шарм, некая утилитарная стильность. Жилой квартал на месте производства, конечно, не будет иметь истории. Но это покупателей не пугает".

Как провести "зачистку"

Возможность строительства жилья на месте конкретного предприятия изучается как городскими структурами, так и девелопером. Как рассказала Елена Жильская, экологическая экспертиза подключается еще на стадии подготовительных работ, перед тем как Московскому комитету архитектуры дается задание на разработку исходной разрешительной документации. В ходе изыскательных работ анализируют состав почвы, и в случае неблагоприятных результатов эксперты рекомендуют список мер, которые необходимо предпринять, чтобы строительство все-таки стало возможным.

Елена Земцова утверждает, что и застройщик, прежде чем начать работы на площадке, обязательно проводит комплексную оценку затрат на освоение площадки и развитие нового проекта. Если степень воздействия бывшего предприятия на окружающую среду значительна, это резко увеличивает объемы реабилитационных работ и, как следствие, повышает себестоимость будущего проекта.

Существуют определенные стандарты состава почвы. "Если на исследуемом месте ранее было предприятие, отходы которого заразили почву, и теперь ее состав не соответствует стандартам, то специальные компании производят срез почвы, как правило, глубиной 1,5-2 м, - рассказывает директор департамента офисной недвижимости Becar Property Management Алексей Чижов. - Срезанную землю отвозят в места хранения и утилизации подобных отходов, которые находятся за чертой города. Затем проводят повторный анализ почвы, оставшейся на месте будущего строительства. Далее, если это необходимо, на место срезанной земли завозят новую и распределяют ее по территории. Если такой необходимости нет, то просто несколько видоизменяют ландшафт, опираясь на тот уровень земли, который остался после среза".

По словам Елены Земцовой, глубина изымаемой почвы иногда достигает 7-8 м. Рекультивация проводится еще до предпроектной подготовки и начала процесса согласования с властями. Затраты на освоение промышленных участков, по ее оценкам, могут составлять до трети от общего объема инвестиций на строительство, что еще больше увеличивает риски застройщика. Но других перспектив развития столичного градостроения пока нет. Впрочем, по свидетельству Ярослава Козлова, затраты девелопера окупаются неплохо: "Если комплекс расположен в престижном месте Москвы, застройщик может назначить такую цену на готовое жилье, которая позволит не то что зачистить, а полностью заменить почву на месте строительства на 10 метров в глубину".

Как правило, такая процедура очистки необходима на месте выведенных предприятий, которые в своем производстве используют химически активные элементы (заводы и фабрики, чья деятельность связана с машиностроением, химической промышленностью и т.п.). Рекультивация земель проводилась, например, на месте Государственного института прикладной химии в Петербурге. При строительстве многофункционального комплекса "Набережная Европы" почва была удалена на глубину 1,5 м.

"Эксперты отмечают, - говорит Алексей Чижов, - что все наши предприятия являются в той или иной степени вредными и рекомендуют всегда проводить анализ почвы". "Несмотря на все экспертизы, - добавляет Всеволод Карлов, - существует все-таки опасность того, что земля, на которой будет осуществляться строительство, может быть загрязнена вредными химическими веществами. Дело в том, что такие загрязнения носят очень часто локальный характер, а проверить каждый квадратный метр площадки под застройку невозможно". Если у покупателя или жильцов дома есть сомнения в экологическом благополучии территории, на которой он стоит, всегда можно провести свою экспертизу. Анализ территории стоит $1200. В качестве самой лучшей лаборатории можем порекомендовать ООО "ПКФ Спецстройэкология".

Дата публикации: 13:54 02 октября 2006

Источник: bpn.ru