Печальная участь столичного арендатора

В свое время «Собственник» уже публиковал материалы, посвященные случаям, когда арендаторам приходилось досрочно покидать занимаемые офисные помещения. И вот у нас появился очередной, не очень радостный повод вновь затронуть эту тему. Итак, рассмотрим проблему «выживаемых» из офисных помещений арендаторов…

Вчера…

Казалось бы, арендуя офис по всем правилам, заключив соответствующий договор, компания получает гарантии собственного спокойствия и может работать, на оговоренное бумагами время забыв о проблемах с поиском помещения. Что здесь противоестественного? Однако на практике – к чему пора, видимо, привыкнуть – все выглядит не так безоблачно.

Как рассказывает генеральный директор NAI Global Владимир Журавлев, случаи, когда собственник или управляющая компания пытаются выжить арендатора из офиса, касаются в основном помещений класса С. «Что касается офисов более высокого класса, здесь, как правило, все условия четко прописаны в договоре и соблюдаются неукоснительно, – говорит Журавлев, – а вот что касается С-класса, тут нередка настоящая чехарда с правами собственности, и крайним всегда оказывается конечный арендатор». Так, проблемы начинаются, когда владелец офиса решает сделать ремонт, повысить класс помещения и, соответственно, арендные ставки. Очевидно, что арендаторы офисов С-класса, как правило, совершенно не готовы к повышению ставок – иначе они выбрали бы для себя помещение классом повыше.

«Следовательно, они сопротивляются, и начинается настоящая война – с отключением воды, затягиваемым на века ремонтом», – рассказывает Журавлев. «На рынке существует прием… Конечно, он не единственный, но, наверное, самый действенный, который может сделать работу любого арендатора в занимаемом офисе невозможной, а именно: периодическое отключение электроэнергии», – добавляет директор по развитию 4Rent Estate Сергей Храмов.

«Здесь существует два варианта, – делится своими соображениями по поводу техники «давления» на арендаторов директор департамента консалтинга компании Becar. Commercial Property Роман Соков, – владелец может начать «войну»: отключить воду, свет, кондиционирование в помещениях. Но в этом случае, если договор аренды составлен грамотно, арендатор может подать в суд на владельца и отстоять свое право на пребывание на снятой им площади. Существуют прецеденты, когда арендаторы оставались в БЦ, даже если собственнику это было неугодно». Еще одним вариантом Роман Соков называет поиск владельцем «лазеек» в самом договоре, чтобы с их помощью повлиять на арендатора. «Например, в здании запрещено курить.

Собственник может начать «следить» за этим особенно тщательно и, дважды обнаружив такое нарушение, вправе будет написать претенциозное письмо, после чего подать в суд, и, скорее всего, он выиграет дело», – рассказывает эксперт.

Что касается конкретных примеров, стоит вспомнить о нашумевшей истории выселения арендаторов здания ОАО «Московский чугунолитейный завод "Радикон"» в марте 2006 года. Хорошей иллюстрацией является и случай, когда до окончания срока договоров аренды освободили занимаемые помещения арендаторы бизнес-центра на Мясницкой, 35. Далеко не всем тогда были предоставлены альтернативные площади или достойная компенсация.

Сегодня…

Впрочем, поводом для сегодняшней публикации стали не столько дела недавнего прошлого, сколько печальные примеры сегодняшнего дня. Наверняка многие уже слышали о том, как столичный мэр Юрий Лужков вдруг серьезно озаботился проблемой дебаркадеров на Москве-реке. Для тех, кто не знает, поясняю: на многих из них расположены именно офисные помещения. «Я начинаю анализ того, почему «Мосводоканал» и «Мосэнерго» подписали технические условия на присоединение этих барж к нашим сетям и коммуникациям», – грозился московский градоначальник 19 сентября. Судя по всему, анализ уже завершен, поскольку утром 27 сентября от канализации и водоснабжения были отключены все дебаркадеры, расположенные на Фрунзенской набережной Москвы-реки. «Благодаря» этому прекращена работа тех баров или ресторанов, расположенных на воде, которые не оснащены автономной системой канализации.

Проблемы коснулись телекомпании «ВИД», вынужденной приостановить работу над теми из своих проектов, редакции которых размещены на дебаркадере (Фрунзенская наб., 20 Д). Затруднения в работе затронули и ИД Константина Рыкова, соседа телекомпании по Фрунзенской набережной (редакции изданий, входящих в холдинг, в том числе и редакция «Собственника», находятся на дебаркадере с номером 18Д). Уже вечером 27 сентября стало известно, что «Мосводоканалом» расторгнуты контракты на водоснабжение со всеми арендаторами барж на Фрунзенской набережной. Такие меры пресс-секретарь «Мосводоканала» Евгения Богомолова объясняет итогами проверки, которая выявила нарушения договора на водоснабжение и канализацию. Представители «Мосводосбыта» в качестве одной из причин отключения водоснабжения называют перерасход воды. Впрочем, как рассказал представитель реконструируемой баржи у Крымского моста газете "Взгляд", в настоящее время ведется модернизация проекта дебаркадера: «Мы не работаем, поэтому перерасхода не может быть в принципе».

Судя по всему, слова мэра о том, что, хотя русло Москвы-реки и не является по ФЗ №122 территорией города, способы вывода дебаркадеров обязательно найдутся, не являются пустой угрозой…

Завтра?..

Как несложно догадаться, под гнетом складывающейся практики эксперты находят мало поводов для оптимизма. «Заключая договор аренды или субаренды под наблюдением профессионалов, арендатор полностью исключает риски от неправомерных действий арендодателя грамотно составленным договором», – говорит Сергей Храмов. Однако этот рецепт подходит тем из арендаторов, кто не хочет проблем с владельцем помещения. А вот что делать, если проблемы создает сам город?

«Конечно, если есть желание бороться, стоит обращаться в суд, – советует Владимир Журавлев, – однако и там вряд ли найдутся желающие поссориться с городскими властями… Судя по всему, выходов тут два: либо попробовать договориться, либо начинать подыскивать себе новый офис». Еще категоричнее высказывается менеджер по продажам компании «Century 21 Россия» Валентин Фрадкин: «У владельца есть шанс получить своего рода компенсацию, либо денежную, либо в виде другого помещения, но совершенно в другом районе. Но что касается арендаторов, то у них как раз самое незавидное положение. По моему мнению, реального шанса остаться нет. Особенно если решение о «неугодности» принимает государственный орган. Это, скорее всего, мешает каким-либо проектам или кому-то лично (например, кто-то элементарно не поделился)».

Впрочем, утешает Роман Соков, у арендатора всегда остается шанс «отомстить»: «Были случаи, когда «изгнанные» арендаторы уносили с собой все что можно, вплоть до дверных и оконных ручек, сдирали настенные покрытия, снимали перегородки и т. п.» Похоже, только это и остается изгоняемым самим городом арендаторам?

Дата публикации: 13:57 02 октября 2006

Источник: bpn.ru