Как не ошибиться на "жилищных выборах"

В Москве предвыборная лихорадка: почтовые ящики заполнены агитками, по квартирам ходят сборщики голосов... Москвичи выбирают управдомов, от которых зависит практически все: будет ли тепло в квартирах, чисто в подъездах и безопасно во дворах. А также - сколько придется платить за "коммуналку". "Известия" выяснили, как поучаствовать в первой в новейшей российской истории жилищной избирательной кампании, чтобы потом не было мучительно обидно.

Из-за чего сыр-бор? Жилищная демократия свалилась на голову россиянам 1 марта 2005 года, когда вступил в силу новый Жилищный кодекс (ЖК). Идеология документа сводится к одной-единственной идее: государство хочет избавиться от обязательств по содержанию жилья в городах. Для этого был изобретен изящный ход: всех жителей многоквартирных домов обязали до 1 марта 2006 года провести собрания по выбору способа управления домом. Тем самым открывался путь для плавного движения ЖКХ - "последнего островка социализма" - в сторону рыночных отношений.

Но когда весной оказалось, что требования ЖК выполнили ничтожно мало горожан, срок выборов перенесли на 1 января 2007 года. До "часа Х" осталось чуть больше двух месяцев - пора делать выбор. Из чего выбирать? По закону можно выбрать один из трех способов управления домом: общим собранием собственников, товариществом собственников жилья (ТСЖ), посредством управляющей компании. Первый - самый простой в теории, но совершенно невыполнимый на практике. Для принятия каждого решения (как покрасить фасад или сколько денег надо на ремонт крыши) требуется созывать собрание жильцов.

Непонятно, кто в этом случае может подписывать договоры и необходимые для жизни дома документы. Этот вариант можно не принимать во внимание. Фактически, перед горожанами стоит дилемма: создавать ТСЖ или выбирать управляющую компанию. У каждого из этих вариантов есть свои достоинства и недостатки.

ТСЖ: все своими руками. Товарищество собственников жилья - юридическое лицо, которое отвечает за домовое хозяйство. Главный плюс этого способа управления: у квартировладельцев есть все возможности превратить дом в действительно уютное, красивое и комфортное пространство для жизни. Правда, для этого необходимо несколько условий. Во-первых, одинаковый (желательно, средний или выше) уровень доходов квартировладельцев и популярность среди них идеи "взять власть в свои руки". Во-вторых, наличие среди обитателей дома компетентного и, главное, честного человека, которого можно выбрать председателем и для которого цель "сделать в доме хорошо" будет важнее соблазна отвести себе в карман ручеек от домовых денежных потоков. Процесс создания ТСЖ по трудоемкости напоминает организацию небольшого ресторана или другого предприятия малого бизнеса.

Управляющая компания: наемный менеджер. Второй возможный способ организации жизни в доме - с помощью управляющей компании (УК). Жители имеют право выбрать на собрании фирму, которая за определенную плату возьмет на себя обязанности по обслуживанию дома. Этот вариант гораздо проще и привычнее, но есть риск попасть в кабалу к "управдому", который будет стремиться извлечь из дома максимум прибыли, завышая цены на услуги и экономя на каждой лампочке. УК может быть как государственной, так и частной, правда, последних - единицы, и реальными кандидатами в "управдомы" остаются привычные ДЕЗы. Поэтому голосовать за УК означает оставить все в доме как есть. Именно поэтому большинство инициатив по проведению собраний в домах исходят от ДЕЗов или управ района - этим структурам выгодно сохранить статус кво.

Перспективы. Агрессивная кампания по организации собраний в домах, которую затеяли городские власти, - не более чем попытка подстраховаться на случай, если сроки выбора способа управления не будут отложены (а они, по информации из департамента жилищно-коммунального хозяйства Москвы, скорее всего будут отложены до 2009 года). Дело в том, что после "часа Х" ДЕЗам придется доказывать свое право управлять домами на открытых аукционах. При этом на каждые 3-4 дома (100 тыс. квадр атных метров) властям придется организовать отдельный аукцион. Для Москвы это реальная угроза развала худо-бедно налаженной системы ЖКХ.

Для резиденции Деда Мороза ищут управляющего

В 2007 году к миллионам москвичей, ломающих голову над выбором управляющей компании для своего дома, присоединится Дед Мороз. На прошлой неделе префект Юго-Восточного округа столицы Владимир Зотов распорядился объявить конкурс на управляющую компанию для Московской усадьбы деда Мороза в Кузьминском леопарке.

Как заявил Зотов, уже к концу этого года усадьба примет окончательный вид: сюда провели горячее и холодное водоснабжение, достраивают Детский дом творчества и Дом Снегурочки, заложат волшебный сад и достроят фонтан. Общая площадь московской резиденции Деда Мороза увеличилась с 0.5 до 1 га. Управление таким внушительным хозяйством требует серьезной квалификации. Префект ЮВАО не исключает, что в конкурсе управляющих могут принять участие иностранные компании.

"Не дергайтесь - хуже не будет"

Что делать, если зовут на собрание по выбору способа управления домом? Идти или не идти, голосовать или нет? Какой именно вариант домового "государственного строя" выбрать: наемного управдома - управляющую компанию или самоуправление в виде товарищества собственников жилья или общего собрания жильцов дома? Все зависит от характеристик дома и состава жителей. Вот некоторые рекомендации сведущих людей.

Владимир Кузнецов, председатель Московской жилищной ассоциации:

- Прежде чем идти на собрание, надо почитать Жилищный кодекс - чтобы вам не навешали лапши на уши. Если вы хотите реконструировать или отремонтировать свой дом, поучаствовать в инвестиционном проекте, заработать деньги или просто сделать себе и всем соседям "хорошо и красиво", тогда можно создать ТСЖ. Если вы чувствуете в себе силы и народ вас поддерживает - вопросов нет. Но если есть сомнения - не стоит связываться. Потому что создание ТСЖ и управление с его помощью домом - это борьба. Если дом типовой и "среднего возраста", а жители не имеют ни желания, ни времени заниматься его управлением, можно вообще никуда не ходить и никого не выбирать. Все равно выберешь ДЕЗ, потому что альтернативы нет. Не дергайтесь - хуже не будет.

Семен Багдасаров, председатель правления ТСЖ "Эксклюзив":

- Товарищество - единственный способ наладить в доме прозрачную, легко контролируемую экономику, пробудить инициативу жителей и потратить предназначенные на содержание дома деньги оптимальным образом. Интересы ТСЖ и управляющей компании прямо противоположны. Цель товарищества - обустроить дом, чтобы в нем было комфортно жить.

Цель управляющей компании (ДЕЗ или частной структуры - неважно) - получение прибыли. Возможны и завышенные тарифы, и ничем не обоснованные виды работ. Может случиться, что управляющая компания просто "снимет" с дома деньги, получит прибыль и исчезнет. Первая волна "коммунальных" бизнесменов будет не слишком честной. Что делать жит елям? Создавать ТСЖ. Правда, если в доме меньше 100 квартир, это невыгодно. По статистике 25% жителей платят с задержкой в 6 месяцев, 25% - в 2 месяца, стабильно платящих "коммуналку" около 40%. Если в доме нет нежилых помещений, которые можно сдавать в аренду, эта модель не сработает. Маленькому или старому дому лучше объединяться в ТСЖ с соседними домами.

Сергей Филимонов, заведующий кафедрой Академии жилищно-коммунального хозяйства:

- Ничего страшного не произойдет, если люди оставят старый способ управления. Чего мы сегодня хотим? Чтобы была нормальная среда, вежливое отношение, невысокая оплата. И еще - быть уверенными, что платежи пошли на дом, а не кому-то в карман. От голоса человека зависит многое. Но не надо спешить - обязательства ДЕЗ были и остаются. Надо только четко определить - что они будут делать за ваши деньги. Составив смету и перечень работ, мы хотя бы решим вопрос установления с ДЕЗ сбалансированных отношений, а не просто сбора денег неизвестно на что.

Елена Шомина, профессор Высшей школы экономики, эксперт по жилищно-коммунальным отношениям:

- Честно говоря, профессорское звание не слишком помогает мне в этой ситуации - я не знаю однозначного ответа. Недавно я тоже получила письмо с приглашением на собрание, но как на него реагировать, не знала. Мы собрались с соседями (кстати, я специально провела в своем доме День соседей, чтобы найти среди них умные головы). Договорились, что не будем возражать против кандидатуры ДЕЗ, но ничего не станем подписывать, пока эта организация не представит нам полную смету расходов на обслуживание нашего дома и бизнес-план. Нужно, чтобы ДЕЗ воспринимала жителей как заказчиков, слышала наши требования и выполняла их.

Дата публикации: 13:11 12 октября 2006

Источник: bpn.ru