Проект «Москва-Сити–2»: очевидное и невероятное

Масштабный проект «Москва-Сити» еще далек от завершения, но скоро мы станем свидетелями другого, еще более грандиозного проекта — «Москва-Сити–2». Оба этих проекта призваны решить задачу, связанную с освобождением исторических районов Садового кольца от деловых центров. Идея столь масштабной деловой застройки возникла и оформилась в практике передовых западных мегаполисов. Новые офисные и прилегающие к ним жилые постройки, удаленные от исторической зоны, возводятся в Лондоне, Париже, Лос-Анджелесе.

Тем не менее успешность некоторых западных проектов совсем не гарантирует аналогичного результата при «импортировании» идеи. Уже сегодня справедливо задаться некоторыми вопросами, связанными с будущим районом «Москва-Сити-2». Насколько оправдан «замах» на застройку столь огромной территории? Какие достоинства будут определять лицо новых объектов? Смогут ли преимущества удачного делового местоположения компенсировать немалые издержки такого строительства?

Здесь будет город заложен…

Район «Москва-Сити-2», называемый также «Большим Сити», станет ближайшим соседом международного делового центра «Москва-Сити». Пресс-секретарь ОАО «Система-Галс» Анна Завьялова рассказывает, что «Большой Сити» — это беспрецедентный для России проект по развитию территории, сравнимый разве что с Docklands в Лондоне и La Defense в Париже. Общая площадь территории составляет около 1 га. «Москва-Сити-2» станет новым жилым районом, расположенным в Центральном административном округе столицы между Хорошевским шоссе и Краснопресненской набережной.

Организацией и финансированием работ занимается управляющая компания «Большой Сити», которая является дочерней структурой «Системы-Галс». В настоящее время проводятся базовые, подготовительные работы, исследуются демографические и топографические особенности территории. Одновременно создаются проекты планировки кварталов и решаются вопросы комплексного развития территории, ведутся переговоры с владельцами расположенных на участке промышленных предприятий. «Для разработки концепции «Большого Сити» привлечены ведущие архитекторы-градостроители, консультанты по недвижимости и финансовые консультанты, специализированные государственные унитарные предприятия, — комментирует А. Завьялова. — В «Большом Сити» намечено возвести деловые и торговые центры, выставочные комплексы, новые жилые кварталы и объекты социальной инфраструктуры, проложить транспортные магистрали и метро. Одновременно предполагается благоустроить новые парковые зоны».

Словом, проект красив и грандиозен. Сегодня нет возможности дать обоснованный прогноз относительно сроков и качества его реализации. Однако есть обстоятельства, которые способны затруднить или значительно отсрочить его осуществление.

Одно из них поясняет директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин: «В настоящий момент на месте предполагаемого строительства находится промзона, которую впоследствии должны вывести за пределы столицы. Кроме того, есть вероятность, что осваиваемая территория расширится и захватит прилегающие жилые кварталы. Тогда речь зайдет и о переселении».

Итак, несмотря на размах замысла, как это часто случается в практике современного столичного строительства, точные объемы работ еще не определены. Впрочем, очевидно: проект способен затянуться не только на годы, но и на «пятилетки».

О планах с долей скепсиса

Занимаясь подготовкой статьи, автор статьи побывал в местах, где планируется строительство «Москва-Сити-2». Это активный, охваченный сетью многоуровневых транспортных магистралей район с огромными туннелями и изогнутыми мостами. Наблюдая беспрерывный поток машин, трафик, не прекращающийся ни днем ни ночью, трудно поверить, что находишься почти в центре столицы России, а не на каком-нибудь хайвее Америки. Пока тут находится речной порт с железнодорожным подъездом, функционируют заводы, фабрики, есть немало других построек, доживающих последние дни.

Для будущего делового центра этот район кажется очень подходящим. Но перспективы возведения вызывают сомнения в том, что жилые дома будут пользоваться большим спросом. Впрочем, некоторые специалисты не согласны с такими выводами.

«Учитывая растущий спрос на жилье, разумно предположить, что данный проект будет успешным, даже несмотря на некоторые негативные факторы,— утверждает президент группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов. — Сумасшедший трафик компенсируется удобными транспортными развязками (третье транспортное кольцо, Краснопресненский проспект).

Реализация проекта действительно будет долгосрочной, но у потенциальных покупателей появится шанс поселиться практически в центре города, в месте новой комплексной застройки».

Преимущества и недостатки близлежащих магистралей, конечно, вопрос спорный. Но есть обстоятельства, в негативном влиянии которых трудно усомниться. Район «Москва-Сити-2» значительно удален от станций метро. Авторы проекта убеждены, что такой недостаток прекрасно компенсируется обилием автомагистралей. Учитывая сильнейшую загруженность последних, согласиться с таким утверждением трудно. Более того, далеко не каждый житель даже престижного района является автовладельцем. Что касается перспектив проведения метро в этот район, то скорее всего это гипотетический и не до конца продуманный план.

Реализация проекта с учетом его фантастических масштабов, как мы уже говорили, вероятно, затянется на долгие годы, так что потенциальным покупателям сданных домов предстоит жить, мягко говоря, в некомфортных и неспокойных условиях. «Проект «Москва-Сити» предположительно будет завершен к 2012 году. При условии параллельного запуска «Большого Сити» проживания в условиях многолетней стройки реально избежать. Но из-за неопределенности со сроками запуска, а также необходимости больших финансовых вливаний в случае одновременного возведения многочисленных объектов реализация проекта «Москва-Сити-2» затянется. В этом случае избежать описанной ситуации не удастся. Жителям возведенных домов придется мириться с ведущейся неподалеку стройкой», — считает С. Лушкин.

Равнение на высокий класс?

Вопрос о категории жилья, которое предполагается возвести в новом районе, является одним из основных. Он определяет многие факторы, которые следует учесть при предварительной планировке района. «Тут будут строить как муниципальное, так и коммерческое жилье (бизнес-класс и элитное)», — сообщает А. Завьялова.

По мнению С. Лушкина, «этот проект, так же как и ММДЦ «Москва-Сити», станет знаковым для столицы. Поэтому дома, возведенные в его рамках, наверняка будут позиционироваться как элитное жилье или бизнес-класс».

«Предположительно здесь будет возводиться жилье бизнес-класса. В силу специфики района застройки возведение элитных домов вряд ли возможно», — утверждает В. Тимербулатов.Действительно, планы элитной застройки района, прилегающего к оживленным транспортным магистралям, выглядят как минимум странно. Как считает аналитик отдела новостроек М2 Алексей Смирнов, одним из главных критериев элитного жилья является именно престижное местоположение. Поэтому большинство элитных квартир Москвы расположены в районе Садового кольца, и лишь незначительная часть находится в других престижных районах города, обладающих удачными видовыми характеристиками.

О вкусах, конечно, не спорят. Но даже если предположить, что вид современных транспортных артерий красив, а созерцание стройки прибавляет адреналина, едва ли эти обстоятельства по достоинству оценят потенциальные владельцы элитной недвижимости. Подобные прецеденты в Москве уже имеются. В качестве примера можно привести проваленный проект строительства элитного жилого комплекса «Грин Хиллз» на Андреевской набережной, который осуществила компания «Юниформстрой». Неудачное расположение дома, который имеет плохие видовые и планировочные характеристики, привело к тому, что квартиры в нем не пользуются даже минимальным спросом у покупателей.

Эскизные наброски

Другое дело, если речь идет о жилье бизнес-класса. Такой проект действительно разумен, особенно если ориентироваться на молодых перспективных бизнесменов, приобретающих жилье в непосредственной близости от места постоянной работы. В этом случае надо учитывать невысокий возрастной порог будущих покупателей, которые имеют молодые семьи и заинтересованы в развитии соответствующей инфраструктуры, включающей зеленые дворы, школьные и дошкольные заведения, спортклубы, площадки и пр.

Подобные вопросы мы рассматриваем не случайно, поскольку складывается впечатление, что будущие застройщики района не слишком ломают голову над подобными проблемами. Вот что утверждает А. Завьялова: «Портрет покупателя не будет существенно отличаться от среднего портрета покупателя жилья в Москве». С этим очень трудно согласиться. Более того, рискнем утверждать: в столице, где существует огромное возрастное и имущественное расслоение, «среднего» покупателя попросту не существует.

Более убедительными кажутся выводы В. Тимербулатова: «Это будут потребители, ориентированные на покупку недвижимости бизнес-класса в деловом центре города. Потенциальные жители комплекса — люди, готовые пожертвовать экологией и тишиной ради проживания поблизости от центра города. Так что ими станут хорошо обеспеченные москвичи, возможно, люди, имеющие свой бизнес. Тем не менее пока сложно с точностью выделить целевые аудитории проекта, так как еще не известны все его параметры».

«Потенциальными покупателями жилья в «Москва-Сити-2» скорее всего являются топ-менеджеры, сотрудники компаний, которые разместятся в деловом центре. Близость места работы и возможность добраться до него за короткое время — один из приоритетных критериев для этой целевой аудитории, — считает С. Лушкин. — Помимо указанной категории будут заинтересованы в покупке жилья и инвесторы, желающие вложить средства в недвижимость. Поскольку проект обещает стать перспективным и его планируют развивать параллельно с «Москвой-Сити», то, видимо, инвестиции станут экономически эффективными».

Подытоживая анализ достоинств и недостатков обсуждаемого проекта, что мы получаем «в сухом остатке»? Шумный деловой район с плохой экологией, обреченный на годы и годы стройки, к тому же значительно удаленный от станций метро. Можно много рассуждать о предполагаемом высочайшем качестве строительства. Но очевидно только одно достоинство: жилые дома «Москва-Сити-2» будут расположены довольно близко к центру города. Учитывая эти обстоятельства, А. Смирнов предполагает, что покупателями жилой недвижимости в «Москва-Сити-2» в подавляющем большинстве станут иногородние, но не москвичи и не представители топ-менеджмента: для первых очевиден весь ужас проживания в сети транспортных развязок, вторым такой район кажется недостаточно престижным.

Ценовые «вероятности»

Если все перечисленные выше проблемы так или иначе возникают сегодня, то вопрос о стоимости квартир в «Большом Сити» является более чем гипотетическим. Во-первых, до конца не определен класс этой недвижимости. Во-вторых, практически нереально предсказать ту ценовую ситуацию, которая сложится на рынке к моменту реализации проекта. Тем не менее специалисты уже делают предварительные прогнозы.

По словам А. Завьяловой, «цены на жилье в «Большом Сити» будут зависеть от его класса и соответствовать рыночным». Комментарий В. Тимербулатова носит более аналитический, а не информационный характер: «Оценить стоимость квартир сегодня сложно, поскольку еще нет согласованного и готового к реализации проекта. Пока не ясно и то, каковы обременения, точные сроки реализации. Формирование цены будет зависеть и от стратегии продаж».

Перечисляя обстоятельства, способные оказать влияние на будущие цены, С. Лушкин предполагает: «Безусловно, местоположение, близость к деловому центру, а также имиджевая составляющая сыграют роль катализатора в процессе искусственного увеличения стоимости жилья. Необходимо отметить, что район будущей застройки находится в своеобразном треугольнике крупных автомагистралей, что не может не отразиться на состоянии окружающей среды. Но этот отрицательный фактор вряд ли имеет большое значение для потенциального покупателя, поскольку основным критерием, влияющим на принятие решения о покупке, станет именно близость к деловому центру. Опираясь на существующую конъюнктуру рынка, можно предположить, что средняя стоимость квартир в «Москва-Сити-2» составит $5 тыс. за 1 кв. м».

По амбициозности проект «Москва-Сити-2» не единственный. Как не вспомнить другой, не менее монументальный план — реконструкцию «Золотого острова». Он, как известно, предполагает полную перестройку большой территории, тоже мало подходящей для объектов элитной недвижимости, как и территории, прилегающие к третьему транспортному кольцу.

Грандиозные строительные планы — это символ целой эпохи, ознаменованной рядом плохо продуманных, а поэтому крайне сомнительных строительных инициатив. Другая сложность проектов состоит в том, что они рассчитаны на отдаленное будущее, но не исполняются даже с учетом уже допущенных ошибок.

Дата публикации: 13:10 18 октября 2006

Источник: bpn.ru