Обзор рынка индустриальной (складской) недвижимости за III квартал 2004 года

Основные показатели:

• Общий объем складских помещений около 4 млн. кв.м

Класс «А»:

• Современные помещения   около 700 тыс. кв.м
• Арендные ставки    $ 115-140 за кв.м в год 
• Доля свободных площадей  - 0 %

Класс «В»:

• Современные помещения   около 920 тыс. кв.м
• Арендные ставки    $ 105-120 за кв.м в год 
• Доля свободных площадей  - 16 %
• Ответственное хранение    $ 120-160 за паллето-место в год

Все ставки указаны без учета НДС (18%)

Основные тенденции:

• Сохраняется тенденция существенного превышения спроса над предложением;
• Реализация проектов занимает значительное время, что негативно сказывается на росте предложения. Причины кроются в следующем:
• слабое инвестирование проектов;
• законодательные сложности с оформлением земли;
• бюрократические препоны;
• и т.д.

Ставки арендной платы

Несмотря на рост спроса и низкий объем предложения, арендные ставки скорее стабильны, чем подвержены росту – наблюдался крайне незначительный рост – в пределах 2-3%, по сравнению со 2 кварталом.

Спрос

Спрос на складские помещения остается стабильно высоким. Проанализировав объем запросов, мы оцениваем суммарный спрос на помещения высокого класса на уровне 1,3 –1,5 млн. кв.м. Более того, эта цифра постоянно растет. Основными источниками спроса остаются логистические операторы, производители товаров народного потребления и продуктов питания и ритейлеры.

В последнее время наблюдается тенденция все большего смещения спроса от конечной компании – потребителя складских услуг, в сторону логистических операторов, специализирующихся на предоставлении широкого спектра услуг. Их крупнейшими клиентами являются: Эльдорадо, ЭКЗ «Лебедянский», Wrigley, Procter & Gamble и др.

По величине арендуемых площадей наибольшим спросом пользуются склады площадью 3 000 – 7 000 кв.м, хотя наблюдается увеличение спроса и на большие площади.

Что касается продажи качественных складских помещений («А» и «В» класса), то характерных для рынка прецедентов зафиксировано не было, несмотря на устойчивый интерес, как со стороны логистических компаний, так и со стороны инвесторов, привлекаемых как высокой доходностью (18 – 22 %), так и высокой ликвидностью в этом сегменте рынка недвижимости.

Предложение     

Предложение качественных складских помещений традиционно ограничено. Все новые площади, появляющиеся на рынке, арендуются ещё на этапе строительства. Соответственно, доля свободных площадей осталась примерно на том же уровне, 0 % в классе A и 16 % в классе B. Довольно высокий уровень доли свободных помещений в классе B обусловлен отсутствием общепринятой классификации помещений, в результате чего, к помещениям класса B относят и те объекты, которые не соответствуют в полной мере помещениям высокого класса, а значит, не пользуются должным спросом среди потенциальных арендаторов. Для решения данной проблемы, в 4 квартале 2004 года планируется собрать «круглый стол», участниками которого будут крупнейшие игроки на данном сегменте рынка коммерческой недвижимости.

Среди районов нового строительства отметим юго-восточное направление: Томилино, Лыткарино и  Домодедово, северо-восточное – Королев.

В целом строительный бум в складском секторе начнется уже в 2005 году. Общий объем высококачественных складских помещений до конца 2005 года должен увеличиться на 280 - 300 тыс. кв.м, существенная часть из которых уже сдана в аренду до начала строительства или находится в процессе переговоров.

Среди основных проблем в секторе индустриальной недвижимости, отметим проблемы с урегулированием земельных вопросов, высокой степенью бюрократизации и закрытостью рынка в целом, а также сравнительно низкой инвестиционной активностью, однако уже ничто не может остановить надвигающийся бум в этом секторе недвижимости.

Ключевые проекты 3 квартала 2004 года:

• Складской комплекс класса «В», 8 км от МКАД в северо-восточном направлении, 7 000 кв.м.

Планы на 4 квартал 2004 года и 2005 год:

• Складской комплекс класса «А» в Томилино, 6 км от МКАД, юго-восточное направление (общая площадь - до 470 000 кв.м);
• Складской комплекс класса «А»,  3 км от МКАД, юго-восточное направление (общая площадь - до 280 000 кв.м);
• Складской комплекс класса «А», 15 км от МКАД, северо-западное направление (общая площадь - 50 000 кв.м);
• Складской комплекс класса «А» в Видном, 5 км от МКАД, юго-восточное направление (общая площадь - 26 000 кв.м);
• Складской комплекс класса «А», 7 км от МКАД, северное направление (общая площадь - 18 000 кв.м);
• Складской комплекс класса «А», 2 км от МКАД, юго-восточное направление (общая площадь - 11 000 кв.м);
• Складской комплекс класса «А», 20 км от МКАД, северо-западное направление (общая площадь - 7 100 кв.м);

Дата публикации: 09:47 09 ноября 2004

Источник: bpn.ru