Строительные компании стремятся диверсифицировать свой бизнес

Строительные компании, работавшие на рынке жилищного строительства, все чаще заявляют о диверсификации своего бизнеса. На прошлой неделе "ДОН-Строй" объявила о существенном перераспределении в будущем финансовых потоков в пользу коммерческой недвижимости. До 2010 года холдинг намерен построить 787,4 тыс. кв. метров офисов и торгово-развлекательных центров. Около 1 млн квадратных метров бизнес-центров и офисных площадей планирует возвести в течение ближайших четырех-пяти лет компания "Интеко". Вместе с тем, далеко не все застройщики, желающие разнообразить свой бизнес для снижения рисков, могут это сделать. Как удалось выяснить "Интерфакс-Недвижимости", у большинства девелоперов, специализирующихся на жилье, доля коммерческой недвижимости в проектах стандартна и находится на уровне 10 - 12% от всех построенных площадей.

Сокращение рисков

Строительные компании, решившие перераспределить вложения в проекты жилой и коммерческой недвижимости, часто объясняют свое решение высокими рисками, характерными для рынка жилья.

Так, например, инвестпрограмма компании "Интеко" предусматривает вложение более $1 млрд до 2009 гг. в возведение офисных зданий и $1,2 млрд до 2012 гг. в создание гостиничной сети. В ближайшие четыре-пять лет компания планирует построить и ввести в эксплуатацию около 1 млн кв. метров коммерческих объектов - бизнес-центров и офисных зданий. Она готова взять на себя последующее управление значительной частью коммерческой недвижимости. При этом сейчас "Интеко" реализует ряд крупномасштабных проектов в области жилой недвижимости. В их числе жилые комплексы "Шуваловский" (230 тыс. кв. метров), "Гранд-Паркъ" (420 тыс. кв. метров), "Волжский" (532 тыс. кв. метров) - в Москве, "Московский" (350 тыс. кв. метров) - в Киеве.

В стратегии развития "ДОН-Строя" предусматривается, что уже к 2010 году 33% денежного потока холдинга будут формировать платежи за аренду площадей принадлежащей ему коммерческой недвижимости. "Компания построит офисные центры на Хорошевском шоссе и в Оружейном переулке, торговые центры на Щукинской, Русаковской, Беговой улицах и в Измайлово, - говорится в официальном сообщении девелопера. - Завершение этих проектов позволит нам получить в управление более 755 кв. метров собственных торговых и офисных площадей".

Из информационного меморандума, подготовленного к размещению "ДОН-Строем" евробондов, следует, что холдинг решил существенно диверсифицировать свои риски. "Прогнозируется, что конкурентная среда на рынке качественных офисных помещений будет возрастать пропорционально увеличению предложения", - говорится в документе. В частности, указывается в тексте, в 2007 - 2009 годах на рынок будут выведены масштабные офисные проекты, такие, как башня "Федерация" и ряд других крупных проектов в деловом центре "Москва-Сити".

При этом, согласно прогнозу "ДОН-Строя", объем предложения высококачественных и уникальных офисных проектов будет невысок. Стандарты качества строящихся в настоящее время бизнес-центров будут отставать от растущих требований, что обеспечит постоянный спрос со стороны арендаторов, готовых платить высокие цены, говорится в документе.

Эксперты, опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость", полагают, что переориентация интересов "ДОН-Строя" на коммерческую недвижимость может объясняться и другой причиной. Вступление в силу закона о долевом строительстве существенно изменило сам принцип финансирования работы на рынке жилья, напоминают они.

"Строители не могут использовать в том же объеме механизм соинвестирования, что и раньше, а коммерческая недвижимость привлекательна тем, что после завершения проекта его можно оставить в своей собственности, и арендные платежи будут приносить достаточно большие деньги", - поясняет пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании "С-Холдинг" Оксана Басова.

По ее словам, действие этого закона затруднило финансирование строительства на ранних этапах проекта, и теперь девелоперам приходится искать иные способы получения денег на предпроектные разработки, помимо продажи еще не построенных квартир соинвесторам.

Между тем, судя по отчетности, представленной "ДОН-Строем", финансирование строящихся объектов жилой недвижимости велось компанией именно за счет ранней продажи квартир в строящихся комплексах. На них приходилось до 74% из общего объема инвестиций в жилую застройку. Еще 18% холдинг получал за счет займов, а оставшиеся деньги приходились на собственные средства.

Совершенно по-другому выглядит описание финансирования коммерческого строительства. Три четверти средств, необходимых на проекты торгово-офисной недвижимости, "ДОН-Строй" получает за счет заемных средств и только четверть вынужден вкладывать из своей прибыли.

"При прочих равных удобнее привлекать деньги под проекты коммерческой недвижимости, - констатирует первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц. - Вообще финансирование, например, со стороны западных банков коммерческих проектов было первым на рынке, так как эта форма понятна и соответствует мировой практике, а обеспечением возврата кредитов в этом случае является поток арендных платежей".

С ним соглашается и ведущий аналитик группы компаний "Регион" Валерий Вайсберг: "Коммерческая недвижимость остается на балансе девелопера, что интересно для инвесторов, поскольку делает активы компании более стабильными. Что касается инвестирования в жилые проекты, то компания, "завязанная" только на них, становится очень чувствительна к портфелю заказов и наличию участков под строительство".

Трудности перестройки

Вместе с тем перестройка бизнеса и перекраивание долей жилой и коммерческой недвижимости в финансовом потоке вызывает оптимизм не у всех строителей. Так, первый заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании "М.О.Р.Е.-Плаза" Михаил Михайлов полагает, что успешность проекта не зависит от того, в каком сегменте - жилом или коммерческом - он реализуется. "Проект становится удачным при правильном позиционировании его на рынке, а также грамотном планировании и управлении всеми процессами от строительства до организации продаж", - подчеркивает он.

Участники первичного рынка московского жилья, преимущественно специализирующиеся на панельном домостроении, рассказали, что доля коммерческой недвижимости среди их проектов составляет не более 10 - 12%, однако объяснили этот баланс по-разному. Так, по признанию О.Басовой, большая часть коммерческих площадей "С-Холдинга" приходится на торгово-развлекательные и гаражно-спортивные комплексы на первых этажах типовых домов. А.Эйрамджанц отмечает, что практически вся коммерческая недвижимость ГК ПИК сосредоточена в Москве и представляет собой офисы классы "А".

А коммерческий директор девелоперской компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов рассказывает о том, что в столице трудно подобрать площадки под комплексную застройку. "Мы ведем преимущественно точечную застройку, и размещение коммерческих объектов возможно только на первых этажах", - говорит он. "В регионах возможностей относительно площадей больше, и в региональных проектах доля коммерческих площадей компании становится больше", - отмечает девелопер.

В свою очередь заместитель генерального директора по экономике ОАО "МТЗ-Рубин" Константин Гариев напоминает, что для строительных компаний перспективна не только горизонтальная, но и вертикальная диверсификация. В этом случае, указывает он, дополнительные бизнесы, например, эксплуатирующие и сервисные компании, создаются на основе уже существующего объекта.

"Уже можно наблюдать, как крупные девелоперские компании создают собственные эксплуатирующие компании и компании по оказанию услуг по обслуживанию помещений, - говорит эксперт. - В целом это оказывает положительное влияние на качество и комплексность услуг по аренде помещений и эксплуатации и комплексной обеспеченности возводимого жилья".

Собеседники агентства "Интерфакс-Недвижимость" обращают внимание находящемуся на подъеме рынку жилья также достаточно доступны кредитные ресурсы.

Например, как отмечает А.Эйрамджанц, ГК ПИК достаточно успешно смогла разместить на рынке облигации и выпустить векселя. "Средства привлекаются не под конкретные объекты - это скорее задача для ЗПИФов (закрытых паевых инвестиционных фондов)", - говорит он.

По словам К.Гариева, проекты жилой недвижимости характеризуются короткими сроками реализации - до трех лет. "Поэтому жилье может быть привлекательно в первую очередь для отечественных инвесторов, ориентированных на высокую доходность в краткосрочном периоде", - указывает он.

О.Басова подчеркивает, что и в коммерческом, и в жилищном строительстве непредсказуемость проектов может оказаться совершенно одинаковой. "Маркетинговые ошибки при продвижении торгового центра "Европарк" привели к тому, что он приносил своим владельцам только убытки, а квартиры в доме на пересечении Рублево-Успенского и Можайского шоссе продавались очень долго и ниже рынка", - отмечает она.

В ожидании IPO

Вместе с тем, проблема диверсификации все чаще упоминается экспертами в контексте возможности первичного публичного размещения акций (IPO) многих крупных строительных компаний. Так, о планах выхода на публичные рынки в свое время заявляли ПИК, "ДОН-Строй", "ЛенСпецСМУ".

Опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость" эксперты связывают стремление многих компаний разнообразить свою деятельность именно с возможностью выхода на IPO. В собственности всех российских девелоперов, которые уже сумели пройти процедуру первичного размещения - "Открытых инвестиций", Raven Russia, FF&P Russia Real Estate Development, - была именно коммерческая недвижимость.

"Интерес крупных девелоперов к коммерческой недвижимости можно объяснить в первую очередь стремлением увеличить активы компании для привлечения средств на открытом рынке, - считает М.Михайлов. - Даже большие объемы жилой недвижимости, реализуемые компанией, менее ценны в качестве активов по сравнению с пакетом коммерческой недвижимости, принадлежащей компании и обеспечивающей ей постоянный доход".

В.Козлов также напоминает о том, что коммерческая недвижимость, в отличие от жилья, приносит стабильную и прогнозируемую прибыль на протяжении многих лет. "Кроме того, под залог коммерческой недвижимости есть возможность получить банковские кредиты", - добавляет он. "В будущем доля коммерческой недвижимости в портфеле строительных компаний неизменно будет расти", - полагает эксперт.

В то же время, уверен В.Вайсберг, в настоящее время большинство российских строительных компаний плохо подготовлены к IPO. "Одной годовой отчетности по МСФО далеко не достаточно для первичного размещения, - думает он. - Поэтому мода на IPO была скорее не у компаний, а у журналистов".

"Необходимо четко понимать, что первичное размещение акций является не самоцелью, а способом привлечения денег или получения объективной оценки стоимости компаний", - подчеркивает аналитик. Как отмечает К.Гариев, IPO представляет собой логичное продолжение той или иной политики компании. "Любая стабильно развивающаяся компания проходит определенные этапы своего развития", - поясняет он.

"В финансовой области деятельности компании внешними признаками такого развития последовательно становятся увеличение кредитных лимитов и числа банковских партнеров, выпуск рублевых обязательств, получение публичного рейтинга надежности, выпуск обязательств на зарубежных рынках", - говорит представитель "МТЗ-Рубин". "IPO лишь завершает эти этапы", - отмечает он, признавая, что исключением из этого правила могут быть небольшие сырьевые компании и предприятия IT-индустрии. "Для них выход на IPO возможен и минуя наработку кредитной истории", - уверен эксперт.

Подобного мнения придерживается и В.Вайсберг. "Все-таки обычно первичное размещение делают в тот момент, когда достигнут пик в развитии компании", - говорит аналитик, отмечая что если компании просто нужны деньги, гораздо проще сделать private placement (частичная продажа акций). "Опыт "Открытых инвестиций", которые первыми вышли на рынок, скорее, является исключением из правил", - полагает он.

Эксперт указывает, что в настоящее время для отечественных девелоперов гораздо острее стоит вопрос снижения издержек за счет оптимизации структуры компаний. "Когда вам принадлежит сто или, как у СУ-155, двести компаний, холдинг становится практически неуправляемым. Поэтому ни СУ-155, ни "Главмосстрой" не могут в настоящий момент назвать своей стоимости", - отмечает он.

Дата публикации: 11:23 23 октября 2006

Источник: bpn.ru