"Передышка" на рынке жилья вновь скорректирует цены

По истечении трех недель вялотекущего роста цен на квартиры, рынок жилья в столице вступает в фазу стабилизации. По итогам прошедшей недели, жилье подросло в цене всего на 0,5%. В результате месячный прирост стоимости "квадрата" в Москве составит менее 2%. Наметившаяся стабилизация рынка принесла долгожданную передышку как продавцам, так и покупателям квартир. Однако продлится она недолго. Аналитики рынка уверены, что "устаканивание" рынка, в свою очередь, неизбежно приведет к новой коррекции цен. Кроме того, на рынок уже начали выходить инвестиционные квартиры. "Спекулятивные квартиры уже потихоньку сбрасывают. Особо прозорливые инвесторы начали продавать их еще летом, сейчас этот процесс лишь ускорился", - рассказала директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская.

По различным оценкам, сегодня доля инвестиционных квартир составляет от 15 до 30% от общего количества покупаемого жилья в Москве. Замедление роста цен на "квадраты" может подтолкнуть их владельцев к расставанию с недвижимостью.

Купленные на пике роста цен с целью перепродажи или сдачи в аренду, такие квартиры в период стагнации могут не оправдать надежд инвесторов. Желая зафиксировать прибыль, владельцы таких квартир уже начали выставлять их на продажу.

"В данной ситуации мы советуем инвесторам начинать неспешно реализовывать спекулятивные квартиры с расчетом успеть продать их к февралю-марту 2007 года. А для покупателей уже наступила благостная пора – жилье дорожает медленно, постепенно появляется выбор квартир и возможность поторговаться", - отмечают в бюро недвижимости "Агент 002". Однако в силу того, что пока спрос далек от насыщения, продавцам удается реализовывать их без дисконта. Сейчас ситуация может развиваться по двум сценариям: либо потенциальные продавцы таких квартир займут выжидательную позицию и "попридержат" товар (тогда значительного снижения цен не произойдет), либо станут спешно распродавать квадратные метры (тогда есть вероятность падения цен на квартиры).

Последний сценарий, по мнению аналитиков рынка, маловероятен. "Сейчас в разговоры о возможном падении цен не верит большинство россиян. По данным ВЦИОМа, 89% предполагают рост цен. Ожидания играют не последнюю роль в формировании спроса, поэтому, наученные опытом 2004 года, долгосрочные инвесторы не будут выставлять квартиры на продажу", - рассуждает начальник аналитического отдела компании "Новая Площадь" Георгий Лукьянчиков. Если в 2004 году многие инвесторы "сбросили" квартиры в период стабилизации, то купить во время нового повышения цен им пришлось уже дороже. "Последняя, едва ощутимая рынком продажа квартир инвесторами происходила в начале лета 2006 года – в мае-июне, когда основной пик роста цен был пройден и рынок ожидал небольшой коррекции стоимости кв. метра", - отмечает Лукьянчиков.

Весной-летом этого года с темпами роста цен на жилье могли сравниться только ударные рекламные кампании по продаже квартир. "Квадрат" в Москве дорожал на 10% в месяц, превысив по уровню доходности любые иные формы преумножения капитала. В сложившейся ситуации игроки рынка обрисовывали положение вещей в двух словах - "метут всё". Быстрее всего с рынка уходили однокомнатные квартиры в типовых домах. В результате, локомотивом ценообразования стало самое дешевое жилье: в условиях взлета цен у многих покупателей попросту не хватало денег на более качественные квартиры. В свою очередь, более дорогое жилье росло в цене "по инерции". Разница между дорогим и дешевым "квадратом" в столице сокращалась.

Стабилизация на рынке должна вернуть "ценовой" разрыв, а в дальнейшем привести к расслоению рынка, – уверен руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. По его мнению, стоимость качественного жилья бизнес-класса будет расти наиболее активно, в то время как переоцененное в период ажиотажного спроса дешевое жилье потеряет в цене. "Наиболее подорожавший сегмент за последнее время – дефицитные элитные и высшие группы бизнес-класса. За эти полмесяца рост составил 1,5%, в то время как в сегменте старого малогабаритного жилья рост был на уровне 1%. Эти данные укладываются в предложенную схему: наиболее дешевое, но переоцененное жилье будет притормаживать в росте стоимости или даже дешеветь, а объекты с максимально выгодными потребительскими свойствами – дорожать, хотя и очень медленно", - добавляет Ольга Побединская.

Аналитик рынка Андрей Бекетов видит иное развитие ситуации. По его словам, медленно, но уверенно, рынок вышел на типовой объем предложений и вошел в стадию балансировки: цены на дорогое жилье понизились, а на дешевое повысились.

"При нормальном положении на рынке квартира в "хрущевке" в полтора раза дешевле аналогичной "брежневской" девятиэтажки, которая, в свою очередь, во столько же дешевле "сталинки". Эта пропорция ценообразования в период ажиотажного роста была нарушена, однако во время стабилизации она неизбежно восстановится. В этот период возможны корреляции стоимости кв. метра - как дорогого, так и дешевого жилья", - объясняет Бекетов. По его словам, рынок сам, методом проб и ошибок, вернет эту пропорцию: если потребительские качества "хрущевок" не соответствуют заявленным ценам, они подешевеют. Если "бизнес-класс" дошел до потолка стоимости - цены в этом сегменте снизятся.

Начальник аналитического отдела компании "Новая Площадь" Георгий Лукьянчиков полагает, что в период стабильности цены на дешевые и переоцененные квартиры обычно стоят на месте или крайне незначительно снижаются. "Если это состояние длится не очень долго, то цены не понижаются - лишь затягиваются сроки продажи квартир. Как показывает практика, быстрее всего на кризис продаж реагируют продавцы дешевых "метров", поскольку спрос на них падает быстрее. Продавцы дорогих квартир способны ждать дольше, поэтому часто происходит очень медленный - инфляционный - рост цены на такое жилье", - отмечает эксперт.

Дата публикации: 14:00 24 октября 2006

Источник: bpn.ru