Офисная недвижимость: динамичное развитие с центробежными тенденциями

В настоящее время московский рынок офисной недвижимости развивается быстрыми темпами, однако спрос на нем все равно существенно превышает предложение. Сейчас свободных офисных площадей в столице практически нет, а когда бизнес-центр сдается под чистовую отделку, он обычно уже бывает распределен. Раз есть большой дефицит помещений, значит цены будут расти и дальше.Основные тенденции рынка: в центре строить уже негде.

Высокий спрос на качественные площади способствует выводу на рынок все более масштабных многофазных проектов (в среднем от 100.000 до 400.000 кв.м) с одновременным увеличением этажности комплексов и освоением подземного пространства (комплекс "Федерация", "Город Столиц", "Северная Башня").

На рынке наблюдается ярко выраженная центробежная тенденция, то есть офисы расползаются из центра. Происходит это потому, что в центре уже стало негде строить, и центр девелоперской активности постепенно смещается из Центрального округа в сторону третьего транспортного кольца. Увеличивается число проектов в районе МКАД (деловой центр "Резиденция", бизнес-парк "ИКЕА", деловой центр "Крокус Сити", бизнес-парк "Гринвуд"). В нынешней ситуации расположение в Центральном округе уже не является основной определяющей характеристикой офисного центра класса А.

Определяющими факторами успешности и прибыльности проекта становятся грамотно разработанная концепция и профессиональный подбор компаний-арендаторов со сложившейся репутацией.

Ключевые события на рынке в первом полугодии 2006 года

Была завершена наиболее крупная за всю историю развития рынка коммерческой недвижимости сделка по приобретению Внешторгбанком 60500 кв.м офисных площадей для собственных нужд в деловом комплексе "Федерация" на территории ММДЦ "Москва-Сити".

По данным исследовательского центра Меrсеr Нuman Rеsоurсе Соnsulting, Москва была признана самым дорогим городом мира.

Столичные власти намерены сократить темпы строительства нежилых помещений в Центральном административном округе, а также изменить Градостроительный план всего центра с тем, чтобы сделать возможным контроль за вводом в эксплуатацию нежилых помещений и активизировать строительство на территории ММДЦ "Москва-Сити".

Шведская компания IКЕА, успешно реализовав несколько проектов в сфере торговой недвижимости, приступила к возведению бизнес-парка в Химках. В течение 4-6 лет IКЕА планирует вложить в свое развитие в России еще около 1,7 миллиарда долларов.

Началось строительство первой очереди делового комплекса Nagatino Land общей площадью более 200000 кв.метров. Площадь всего комплекса составит около 1 млн.кв.метров.

Компания FF&Р Russia Rеаl Еstatе Dеvеlорmеnt, подразделение инвестфонда Flеming Family & Раrtners, планирует привлечь 1 млрд долларов для инвестиций в коммерческую недвижимость в Москве и других российских городах в 2006-2007 годы.

Британский фонд Rаvеn Russia планирует инвестировать более 2 млрд долларов в офисную и складскую недвижимость в России.

Спрос на рынке увеличивается

В ходе анализа завершенных сделок в первом полугодии 2006 года выявлен наиболее активный спрос на приобретение или аренду офисных помещений со стороны банковских (13% общего спроса), фармацевтических (10%), телекоммуникационных компаний (9%), а также структур нефтегазового сектора (7%). Наиболее популярный метраж в поглощении - 1000-1500 и 200-400 кв.метров.

На рынке преобладают сделки по аренде офисных площадей, их объем в общей совокупности несколько превышает сумму сделок по купле-продаже. В то же время наметилась тенденция покупки качественных офисных зданий целиком для собственных нужд компаний общей площадью от 5000 до 15000 кв.метров.

Предложение не поспевает за спросом

Темпы нового строительства увеличиваются. Вместе с тем, сдача объектов госкомиссии все чаще задерживается, и сроки ввода в эксплуатацию переносятся на более поздний период. В первом полугодии 2006 года было построено и реконструировано около 390.000 кв.м качественных площадей. На второе полугодие 2006 года к вводу в эксплуатацию заявлено 16 знаковых проектов класса А и 11 проектов класса В общей площадью около 406.000 кв.м и 424000 кв.м, соответственно.

Цены растут, они не могут не расти

Рынки жилой недвижимости и офисной недвижимости Москвы тесно связаны между собой. Строительство жилья и бизнес-центров дорожает, поэтому и уровень цен на офисную недвижимость растет. В частности, в первом полугодии 2006 года наблюдался стабильный рост цен на высококачественные офисные площади класса А и незначительное повышение ставок аренды в офисном сегменте класса В. С начала 2006 года ставки аренды выросли в среднем на 6,3процентов.

Цены продаж растут более высокими темпами и к настоящему моменту составляют 4700-7000 долл/кв.м офисных площадей класса А и 3500-4500 долл/кв.м класса В.

Вследствие ограниченности предложения цены продаж на особняки и офисные помещения в элитных жилых комплексах варьируются в пределах 9000-10000 долл/кв.м, а также на территории ММДЦ "Москва-Сити" достигают наивысшей отметки - 14000 долл/кв.метр.

Дата публикации: 14:03 24 октября 2006

Источник: bpn.ru