Цены на жилье «гасят» ипотеку

Чтобы увеличить в три-четыре раза приток ипотечных денег на рынок недвижимости, необходимо сократить действующие ставки по кредитам на 2%. К такому выводу пришел ипотечный брокер "Фосборн хоум". Однако участники рынка пессимистично отнеслись к этому прогнозу: по их мнению, при перегретых ценах на жилье у большинства потенциальных заемщиков исчезло желание брать ипотечный кредит даже по низким ставкам.

На европейском рынке самые высокие ставки по долгосрочным ипотечным кредитам зафиксированы в нашей стране - 12,7% против 4,15% во Франции, 6,7% в Польше, 8,8% в Болгарии. "Высокие ставки привели к тому, что в России доля жилья, приобретаемого в ипотеку, составляет не более 6,7%", - рассказывает генеральный директор "Фосборн хоум" Василий Белов. По прогнозам его компании, снижение действующих ставок на 2% позволило бы увеличить долю жилья, покупаемого на заемные средства, в три-четыре раза. Сейчас доля жилья, приобретаемого в ипотеку, составляет 6,7%. 2-процентное снижение ставок по ипотечным кредитам позволит увеличить этот показатель до 20,1-26,8%. Это вполне реальные цифры. Например, в Болгарии по ипотечным схемам приобретается 27% жилья, а в некоторых других европейских странах этот показатель вдвое больше: скажем, в Польше приобретается в кредит 53% жилья, во Франции - 57%.

"Для такого роста есть все предпосылки", - уверен Белов. По его словам, на рынке растет конкуренция: уже более 250 российских банков предлагают ипотечные программы. И с ростом количества участников рынка снижались ставки, упавшие за последние год-два на 1,2%. И конкуренция продолжает нарастать. Кроме того, за два года в стране открылось более десяти специализированных монопродуктовых банков, стремящихся увеличить портфель выданных кредитов.

По мнению Белова, на снижение процентных ставок повлияет и благоприятная система рефинансирования, что позволит банкам привлекать более дешевые ресурсы. "Государство уже сделало первый шаг, приняв закон об ипотечных ценных бумагах", - говорит глава компании. По его словам, до сегодняшнего момента ведущие банки могли рефинансировать свои ипотечные пулы на российском рынке по ставке LIBOR+1% до LIBOR+2%, что значительно выше показателей западных стран.

Прочие участники рынка не разделяют оптимизма Белова. В Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) заявили, что существенное снижение ставок возможно только через четыре года. При этом макроэкономические показатели должны быть такими, как сейчас, или несколько выше. В этом случае возможно снижение ставок и до 8%, подсчитали в АИЖК.

"Снижение ставки позволит расширить доступ населения к заемным средствам, однако это вряд ли увеличит долю жилья, приобретаемого по ипотеке", - полемизирует с Беловым из "Фосборн хоум" председатель правления банка DeltaCredit Игорь Кузин. "2процентное сокращение кредитных ставок будет незаметным, поэтому не стоит ожидать активности со стороны потенциальных заемщиков", - соглашается руководитель риэлтерской компании "Новый город" Светлана Абелян. По ее словам, нынешние цены на недвижимость в Москве настолько перегреты, что брать кредит невыгодно даже на покупку "инвестиционных" квартир.

"Когда доходность аренды составляла 12%, то это позволяло заемщикам возвращать кредит из средств, полученных от арендаторов", - говорит Абелян. Сегодня же доходность аренды резко снизилась и составляет 6-7% в год. "В результате теперь заемщик не может гасить кредит исключительно за счет арендных платежей", - отмечает представитель "Нового города".

Как сообщили в одном из столичных ипотечных банков, сегодня заемщики предпочитают покупать недвижимость за границей. Особым спросом пользуется Прага, где средняя стоимость квадратного метра колеблется от $1000 до $1350. При этом доходность от сдачи пражской квартиры почти в два раза больше, чем московской.

В свою очередь Игорь Кузин из DeltaCredit считает, что одно из главных препятствий для заемщика - это первоначальный взнос. "Три года назад средний доход московской семьи, обращающейся за ипотекой, должен был быть не менее $1200 в месяц, а средняя ставка составляла 15% годовых, - говорит Кузин. - Чтобы купить однокомнатную квартиру, которая в то время стоила $50 тыс., супругам необходимо было накопить 20% первоначального взноса". Сегодня при стоимости такой же "однушки" $190 тыс. и при средней ипотечной ставке 11% семье с ежемесячнымдоходом $2000 придется внести в виде первоначального взноса не менее 53%.

По подсчетам DeltaCredit, чтобы при нынешних ценах на жилье снизить первоначальный взнос до 20%, необходимо кардинально сократить действующие ставки по кредитам - с нынешних 11-12% до 3%.

"Это говорит о том, что само по себе снижение ставок не повлияет на увеличение доли ипотеки в общем объеме сделок с недвижимостью. Есть два других главных фактора - снижение либо стабилизация цен на жилье и постоянный рост доходов населения", - подытоживает Кузин.