Настоящая кунсткамера на рынке новостроек

Разнообразие квартирных планировок — известный рекламный козырь, который довольно часто используется. Но качество и целесообразность многих архитектурных изысков иногда вызывает удивление. Каких огрехов здесь только не найти! И огромный вытянутый коридор, и неудобная ванна, и комната, для которой не предусмотрено ни одного окна… Возможно ли такое в наше время? Оказывается, да. В связи с дефицитом предложения в последние месяцы любые квартиры пользовались неизменным спросом.

Но вслед за весенним ажиотажем наступил летний застой, теперь ситуация стабилизируется. Потенциальные покупатели стали взыскательнее, как следствие, появляется все больше невостребованных объектов. Ими оказываются квартиры, неудачно расположенные или нарезанные, неграмотно позиционируемые на рынке.

Какие особенности отличают эти объекты? В чем заключаются изъяны внутренней архитектуры новых домов, которые не пользуются спросом? Какие серии панельных домов считаются неудачными?

Хороший холл — залог успеха

Предваряя разговор о причинах невысокой популярности некоторых объектов, выясним основные критерии, которым должны соответствовать действительно качественные предложения. Они определяются в первую очередь классом проекта.

Разумеется, наиболее высока планка качества у элитных домов. Объясняя достоинства последних, начальник отдела маркетинга группы компаний «Конти» Елена Калинина рассказывает: «Необходимо, чтобы проект был красивым, стильным, запоминающимся, с соответствующей инфраструктурой. Помимо этого привлекательность объекту придает продуманное внутреннее пространство. Здание должно быть возведено с использованием современных технологий и материалов.

Безусловно, очень важна удобная планировка квартир с логичным расположением коммуникационных систем, окон. Потенциальным покупателям важно наличие холла, что отвечает современным тенденциям и позволяет наиболее интересно обыграть интерьер».

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев советует уделить внимание правильному использованию нежилых помещений дома. «Привлекательными считаются просторные и презентабельные входные группы, на которые потенциальный покупатель обращает внимание в первую очередь. Существенный плюс — дополнительные кладовые, предназначенные для хранения велосипедов, колясок, лыж и прочих крупногабаритных предметов. Конечно, важно наличие современных инженерных коммуникаций, прежде всего системы кондиционирования, бесшумных лифтов, собственного бойлера и дизельного генератора».

Оконный вопрос

Наиболее распространенный изъян, который встречается в планировке многих квартир, так или иначе связан с окнами. Обстоятельство это объясняется, конечно, не злым умыслом архитекторов, а проблемами внутренней нарезки помещений. В результате появляются «слепые» комнаты или окна все-таки есть, но их расположение оставляет желать лучшего.

Как известно, покупатели хотят получить оптимальное сочетание площади и количества комнат. Поэтому если при большой площади (предположим, 150–170 кв. м) не получается сделать более двух комнат из-за недостаточного количества окон или других архитектурных особенностей, планировка считается неудачной.Непопулярны квартиры с линейным расположением помещений, окна которых сориентированы на одну сторону света. Все помещения в этом случае оказываются одинаково освещены, имеют однообразные видовые характеристики.

Стесненные условия современного мегаполиса диктуют свои законы, поэтому сейчас нередко возводятся дома, окна которых упираются в глухие стены или окна другого дома. Квартир с таким недостатком становится все больше, и покупатели оценивают это обстоятельство крайне негативно. Подобных неприятностей иногда удается избежать при продуманной нарезке квартиры. Замечено, что в отношении гостиной и кухни покупатели достаточно непривередливы, допуская панораму шумного проспекта или улицы. Но окна спальни должны обязательно выходить на тихий двор, особенно если неподалеку расположена оживленная транспортная магистраль.

Нарезка с «сюрпризом»

Большинство специалистов сходятся во мнении, что самыми неудачными являются планировки коридорного типа, встречающиеся в домах как эконом-, так и бизнес-класса. Особенно невыигрышными считаются длинные полутемные коридоры. Последнее обстоятельство является не единственным минусом, а приводит, как правило, к другим, не более «приятным» сюрпризам. В отдельных случаях получается неудачное расположение комнат, при котором одна из них оказывается вплотную рядом с входной дверью, вторая — с санузлом и кухней.

В других случаях все помещения имеют вид вытянутых прямоугольников, что создает большие неудобства при меблировке, установке оборудования и сантехники в местах общего пользования. Да и общий вид вытянутых помещений не слишком привлекателен.

Неудобны варианты, где центральное положение в квартире занимает кухня. Авторы таких планировок, видимо, позаботились о том, чтобы обеспечить всем проживающим максимально короткий путь к этому жизненно важному пространству. Но забыли, что ароматы кухни в этом случае еще быстрее достигают жилых комнат, не прибавляя, разумеется, комфорта.

Неудачное соотношение площадей различных помещений — еще одно слабое место в планировке многих новостроек. Например, в сравнительно небольшой двухкомнатной квартире кухня занимает около 24 кв. м, что нельзя расценить иначе как непозволительную роскошь.

Встречаются нарезки с непропорционально большими коридорами. Рассматривая план трехкомнатной квартиры площадью 120 кв. м с 40-метровой прихожей, трудно не удивляться. Может быть, свободное место на самом виду предназначено для хранения колясок, лыж, велосипедов? Даже если вид такого зрелища не смутит будущих хозяев подобных квартир, досадно другое обстоятельство: каждый метр огромного, к тому же «слепого» коридора, исключающего его превращение в комнату, придется покупать по рыночной цене.

Иногда планировка бывает испорчена из-за недостаточно просторных помещений, как правило, общего пользования. В числе неудачных примеров — четырехкомнатная квартира площадью 150 кв. м с небольшим совмещенным санузлом. Главная беда последнего даже не в размере, а в форме: она нетрадиционна и имеет вид треугольника, не имеющего ни одного прямого угла. Каким образом можно разместить в таком помещении стиральную машину или ванну, остается загадкой.

Щедры на планировочные сюрпризы однокомнатные квартиры. Среди них попадаются настоящие «шедевры», способные вызывать не только отторжение, но и изумление. Например, такой: в «однушке» общей площадью 90 кв. м помимо основного санузла имеется гостевой, а также два балкона. Может быть, идея такой внутренней архитектуры родилась в курортных городках, где праздные посетители отелей проводят значительную часть времени на балконах, созерцая прекрасные виды, дыша свежим воздухом и потягивая прохладительные напитки? Если без шуток, то такая планировка имеет объяснение. Есть известная сложность в «нарезке» небольших квартир, связанная опять-таки с нехваткой окон. Вот и выходят из положения таким странным способом, закладывая одну комнату там, где поместились бы две, а избыток площади используют под дополнительный санузел, благо последний окна не требует.

Типовой знак качества для «панели»

Недостатки, описанные выше, в основном свойственны монолитным домам. Что же касается современных панельных построек, то они не столь богаты на разного рода неожиданности.

«Планировочные решения новых панельных домов практически одинаковы, — рассказывает Е. Калинина. — Это связано с тем, что домостроительные комбинаты работают примерно на одном оборудовании и имеют равные технические возможности. Во всех панельных домах устанавливаются типовые кабины санузлов, у стен — одинаковый шаг, что обусловлено шириной панелей».

По причине многих недочетов, в том числе и связанных с планировкой, в настоящее время перестали строить многие серии. Такая участь постигла типовой монолит «Колос» и серию домов ПД-4. Есть проекты, которым повезло больше. Как считает заместитель директора департамента реализации компании «МИАН-Девелопмент» Наталья Усова, на сегодняшний день наиболее популярен проект П-44Т — главным образом за счет того, что в этой серии домов во всех квартирах, кроме однокомнатных, проектом предусмотрены эркеры, интересно оформлен фасад. Хотя на самом деле по планировкам и набору квартир панельные дома различаются незначительно».

«Классовая» зависимость

Правила внутренней архитектуры требуют учета многих важных факторов, связанных с формой, размером и соотношением площадей внутри квартиры. Также планировка должна соответствовать классу жилья и месту расположения дома, но есть немало примеров, когда такие принципы нарушаются.

Например, в районе станции метро «Алексеевская» предлагаются «двушки» площадью 115 кв. м. Трех- или даже четырехкомнатные квартиры такого размера были бы востребованы с большой долей вероятности. Но есть всего две комнаты, поэтому суммарный метраж помещений явно завышен для данного местоположения.

В демократичных районах в основном популярны «однушки» и «двушки». Квартир, включающих три и более комнат, в домах эконом-класса проектируется не более 30% общего количества. В элитных постройках все наоборот. Там востребованы большие площади, поэтому в таком доме немного маленьких квартир. Самыми популярными, по словам Е. Калининой, становятся квартиры из трех–четырех комнат.

Каждому — свое место

Эксперты утверждают, что все обстоятельства, влияющие в конечном счете на успешность проекта, должны быть взвешены еще на этапе создания проекта.По словам К. Ковалева, «основной фактор, который влияет на спрос и должен учитываться девелопером как можно раньше, — соответствие месторасположения и класса дома. На дорогостоящей земле в центре столицы нецелесообразно строить дома средней ценовой категории. И наоборот, дом может отвечать всем современным требованиям и по всем показателям относиться к элитному, но соседство с панельными многоэтажками в спальном районе даже в условиях дефицита предложений не сделает его таковым».

Убедиться в правильности высказанного мнения помогают неудачные примеры возведения элитных домов в районах, не соответствующих этому классу жилья. Поразительно, но и сегодня у застройщиков есть грандиозные планы по возведению элитных жилых комплексов на территории, прилегающей к транспортным магистралям, типовым районам, на периферии.

Таким образом, отправной точкой в оценке будущего проекта является местоположение. Только определившись с главными характеристиками, девелопер начинает прорабатывать другие детали будущего плана. «Далее определяется высотность дома и посадка дома на местности в зависимости от окружающей застройки, разрабатываются архитектурные решения и детально прорабатываются фасады, определяют необходимость подземного паркинга и количество машиномест в нем, — рассказывает Н. Усова. — Если в окружающей застройке встречаются промзоны, крупные шумные магистрали и другие негативные факторы, проект дома должен нивелировать эти недостатки». Все названное — далеко не полный перечень моментов, определяющих спрос. От того, насколько точно и добросовестно будет воплощено задуманное, зависит успех объекта в целом.

Искусство позиционирования

Всем известно, что в профессиональной рекламе нуждается любой товар. Сегодня, когда объекты на рынке недвижимости далеко не всегда способны снискать симпатии потенциальных покупателей, она особенно важна. Как же правильно позиционировать объект? «При реализации проекта надо сыграть на его сильных сторонах, что и входит в задачу отдела продаж. Например, если жилой комплекс находится в удаленности от центра города, можно сделать акцент на экологически благоприятном расположении дома. Если в центре мегаполиса — на транспортной доступности и потрясающем виде из окна на достопримечательности столицы», — рассказывает Е. Калинина.

В последнее время участились случаи, когда из-за особенностей позиционирования не пользуются достаточным спросом многие объекты. Возможно, ошибки были сделаны еще при разработке проекта, когда активный интерес покупателей вселял надежды, будто дешевая земля может стать подходящим местом для будущей бизнес- или даже элитной застройки. Например, квартиры в высотных домах, более соответствующих характеристикам бизнес-класса, девелоперы пытаются реализовать как элитные, сыграв на том, что сегодня не существует четких критериев, позволяющих сделать подобное разграничение. В итоге, так и не найдя своих хозяев, объекты годами простаивают.

Е. Калинина считает, что «правильное позиционирование объекта требует четкого понимания целевой аудитории проекта и точного определения статуса дома. Если эти категории выявлены верно, у проекта есть все шансы стать успешным». Эту мысль подтверждает и К. Ковалев: «Удачное позиционирование заключается в том, что оно должно соответствовать реальным параметрам дома на все 100%. Теперь покупатели точно знают, чего хотят и что может предложить рынок. Вот почему срок реализации квартир в псевдоэлитном доме намного превосходит средние сроки по рынку. Любой обман или преувеличение будут моментально обнаружены и негативно повлияют не только на процесс продаж, но и на репутацию девелопера».

Ирина Егорова, маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Были времена, когда на рынке предлагали новостройки очень больших площадей по сравнению с количеством комнат, нерациональными планировками, набором квартир, не соответствующим категории дома. К недостаткам планировки можно отнести большие холлы, маленькие кухни, комнаты неправильной формы, неудачное ориентирование квартир по сторонам света.

В последние годы к вопросам проектирования нового жилья стали подходить более продуманно, предлагая в большинстве случаев именно то, чего требует рынок — оптимальные площади, удобные планировки. При высоком темпе роста цен покупателя интересуют небольшие квартиры: для Московской области это в среднем 50 кв. м для однокомнатных квартир, 70 кв. м — для двухкомнатных, до 100 кв. м — для трехкомнатных. По Москве эти показатели немного выше в зависимости от района и типа дома. Востребованы любые типы домов, которые соответствуют оговоренным выше требованиям.

Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002»:

— Неудачные планировки в новостройках типового жилья — сейчас редкость. Борьба за покупателя заставляет девелоперов предлагать наиболее конкурентоспособные планировки и архитектурные решения.

Домостроительные комбинаты, производящие панельные дома, постоянно совершенствуют качество и предлагают серии домов с оптимальным набором типовых планировочных решений. Массовое панельное жилье не предполагает чрезмерно больших площадей. Здесь на 100% действует закон: чем меньше площадь квартиры, тем быстрее она будет продана. Поэтому говорить о том, что малогабаритная, объективно неудобная ванная или кухня сделает квартиру менее привлекательной для покупателя, неверно. Наоборот, покупателю, ограниченному в средствах, она сэкономит деньги.

Монолитное строительство позволяет реализовать любые, самые невероятные замыслы архитекторов. Но именно оттого, что возможности монолита значительно шире, у девелопера появляется ряд задач, от решения которых зависит интерес покупателя и, как следствие, прибыль. Уже на стадии выбора участка застройщик должен определиться с самым главным — позиционированием объекта: что, для кого и по какой цене возводить. Принимая во внимание окружающую застройку, развитость инфраструктуры, социальный состав населения, наличие заводов, лесопарков, транспортную доступность, предстоит решать вопрос о классе застройки.

Позиционирование — очень тонкий механизм, зависящий от многих факторов. Элитный дом в рабочем районе с дисконтными магазинами с вероятностью 99% «не пойдет». Но если этот район находится близко к центру (как, например, Дубровка или окрестности станции метро «Кожуховская»), квартиры в доме бизнес-класса будут востребованы. Покупатель закроет глаза на плохой вид из окна и соседство с «хрущевками» в обмен на то, что по приемлемой цене получит шанс сэкономить время, уходящее на ежедневные деловые поездки.

Во внимание надо принимать также и планы развития города. На месте завода со временем может появиться элитный район, а вместо старых панельных домов — современное комфортабельное жилье и бизнес-центры европейского уровня. И все это за каких-нибудь пять–семь лет.

Как во внешнем облике, так и во внутренней архитектуре монолитное домостроение позволяет дать волю фантазии. Жилье эконом-класса стараются подогнать под типичные запросы массового покупателя и предлагают стандартные, я бы сказала, стандартно-удачные планировки. А вот в домах бизнес-класса или элитных — совсем другое дело. Тут появляются спорные планировочные решения. Но, несмотря ни на что, каждая квартира найдет своего покупателя. Это лишь вопрос времени. Да, не очень удачные планировки на рынке покупателя будут продаваться дольше, но все равно будут реализованы.

Дата публикации: 12:07 25 октября 2006

Источник: bpn.ru