Ритейлеры уходят за МКАД

Еще пять-шесть лет назад понятия «шопинг» и «окраина» были абсолютно несовместимы. Сегодня торговые центры в периферийных районах Москвы и за ее пределами растут как грибы после дождя. Экспансия ритейлеров в спальные районы и за МКАД вполне объяснима: дефицит торговых площадей в центре столицы, а также высокие арендные ставки. При этом и доходность периферийных комплексов сегодня оказывается гораздо выше, чем у аналогичных проектов, расположенных внутри Садового кольца. Но наличие небольшой, пусть и убыточной площадки в центре города рассматривается ритейлерами как хорошая реклама.

Пионером московских окраин стала IKEA, построившая весной 2000 года свой первый магазин в городе Химки. Отечественные девелоперы с интересом наблюдали за проектом малахольных шведов: «земельный вопрос» в те времена стоял менее остро, и найти участок для строительства торгового комплекса если не в центре города, то хотя бы на окраине, но рядом с метро было вполне реально. Сигналом к переезду за МКАД послужил другой проект шведской компании - строительство семейного супермаркета «Мега», открывшегося в 2002 году. Успех «Меги» стал очевиден сразу: только за первый год его посетили около 30 млн человек.

С начала 2006 года, по данным компании Praedium, в столичном регионе в эксплуатацию было введено 310 тысяч кв. м торговых площадей. При этом за оставшиеся два месяца к вводу заявлены еще 1,06 млн кв. м. В том числе планируется открыть скандально известный, благодаря усилиям чиновников Росприроднадзора, торговый центр «Европейский», строящийся возле Киевского вокзала. Его площадь составит 180 тысяч кв. м. И хотя торговый центр будет расположен за пределами Садового кольца, он станет единственным проектом торговой недвижимости, который сможет похвастаться близостью к центру.

А три торговых комплекса общей площадью 350 тысяч кв. м обосновались в районе МКАД. В частности, весной был сдан в эксплуатацию «Час пик», расположенный на 87-м км МКАД (25 тысяч кв. м). В подмосковных Котельниках Люберецкого района начнет свою жизнь мегамолл «Белая дача» площадью 240 тысяч кв. м, реализуемый одноименной агрофирмой и компанией IKEA. А на пересечении Московской кольцевой автодороги и Боровского шоссе заканчивается строительство торгового комплекса «Мосмарт» площадью 85 тысяч кв. м.

Децентрализацию торговых комплексов консультант отдела исследований компании DTZ Татьяна Гудименко объясняет дефицитом участков под застройку, а также высокой концентрацией ритейлеров в центре. «Спрос на торговые центры в районе МКАД также повышается и с увеличением количества жилых комплексов, возводимых в отдаленных районах», - добавляет старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрей Жамкин.

"Строительство торговых центров в спальных районах - закономерное развитие рынка торговой недвижимости, так как именно там наибольшая концентрация потенциальных покупателей", - рассуждает ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Татьяна Скок. «Другой причиной децентрализации стало строительство крупноформатных торговых комплексов, которым в центре города просто нет места», - добавляет Жамкин. Изменился менталитет и самих потребителей: все больше людей предпочитают посвящать шопингу весь день, совмещая процесс покупок с посещением ресторанов, кафе и развлекательных центров.

Примерами успешных проектов такого формата служат комплексы "Мега", расположенные в Теплом Стане и Химках. «Несмотря на то что они построены за МКАД, количество посетителей достигает 100 тысяч в день», - признается Андрей Жамкин.

Таким образом, по словам участников рынка, наиболее перспективными зонами для строительства торговых комплексов сегодня стали территория Третьего транспортного кольца и пересечение МКАД с основными транспортными магистралями.

При этом доходность успешных периферийных проектов гораздо выше, чем модных комплексов, расположенных в центре Москвы. Причина тому - высокие арендные ставки, которые нередко съедают весь доход арендатора. По словам участников рынка, на аренду помещения ритейлеры закладывают в среднем 15-25% от своего дохода. Однако, по данным старшего консультанта отдела исследований и консалтинга компании "Магазин магазинов" Ильи Кузнецова, арендная ставка за помещение площадью 150-200 кв. м на Тверской улице составляет $5-6 тысяч за кв. м, а в торговом комплексе «Охотный ряд» за помещение площадью менее 100 кв. м придется выложить $10 тысяч за кв. м.

Но отказываться от торговых точек в центре города ритейлеры не спешат. По словам Андрея Жамкина, крупные компании нередко открывают магазины в престижных местах в рекламных целях, а основной доход получают от точек на окраине.

«Торговые точки, работающие, например, на Тверской улице, попросту закладываются в рекламный бюджет компании», - объясняет Илья Кузнецов. Так что несмотря на высокие ставки и сомнительную доходность популярность престижных торговых центров не уменьшается. "Очереди в такие торговые центры, как "Охотный ряд", ГУМ или ЦУМ, расписаны на несколько лет вперед, а на каждое освободившееся место претендуют сразу несколько арендаторов", - рассказывает тот же Жамкин.

Освобождение торговых мест происходит там крайне редко: либо за счет перепланировки комплекса, либо за счет ухода кого-либо из арендаторов. Причем договор аренды заключается на срок не более трех лет. "Чтобы определить, кто станет арендатором освободившейся секции, управляющая компания комплекса проводит тендеры, - комментирует ситуацию Татьяна Скок. - Условия просты: победителем становится тот, кто предложит большую арендную плату".

Кроме того, в ГУМе и ЦУМе существует своеобразный face control, что уменьшает шансы торгового оператора попасть в ряды их арендаторов: открыть точку в этих центрах могут торговые марки, ориентированные на потребителя с высоким уровнем дохода. «Если арендатор не проходит по критерию брендовости марки, то размер предлагаемой им платы не играет никакой роли», - отметила Татьяна Скок.

Дата публикации: 10:33 26 октября 2006

Источник: bpn.ru