Стоит ли в этом году ожидать новогодних распродаж?

Пристально изучая рынок новостроек Центрального административного округа и пытаясь найти среди них жемчужины, начинаешь понимать, почему все чаще среди риэлторов стали раздаваться голоса о возможном «уходе» части состоятельных покупателей за пределы города. По большому счету взгляду остановиться особенно не на чем.

Стоит ли в этом году ожидать новогодних распродаж?

Вспоминая ситуацию на рынке элитного жилья буквально пару лет назад, приходишь к неутешительным выводам. Главный из них формулируется приблизительно следующим образом: «Настоящих качественных элитных домов строится все меньше». Сложно с ходу ответить почему. Вариантов множество, проанализируем лишь основные.

Начнем с азов, т. е., собственно, с застройщиков. Раньше возведением престижных домов в столице занималось несколько известных в узких кругах компаний, которые не стремились афишировать свои имена. К ним в первую очередь относятся такие старейшины этого рынка, как ST Group, Rose Group, «Баркли», «Авгур эстейт». По свидетельству риэлторов, объекты строились с душой, девелоперы старались подходить к архитектурным вопросам максимально творчески, использовать в своих проектах все лучшее, что имелось в области технологий строительства и отделки. Цены на объекты назначались строго исходя из рекомендаций консультантов, опять же не слишком многочисленных: реально на рынке в тот момент работало около пяти фирм, продававших квартиры в элитных новостройках.

Рынок был вполне понятен, прогнозируем и предсказуем. Трудно сказать, в чем секрет: вероятно, в закрытости рынка, в отсутствии серьезного журналистского внимания, рекламы элитных объектов в СМИ. Работать на нем было просто и интересно, да и выбор покупатели имели более чем достаточный.

Сегодня положение в корне изменилось. Из девелоперов по-прежнему претворяют в жизнь проекты лишь знаменитые «Ка и Ку» — главы компаний «Баркли» и Rose Group Леонид Казинец и Борис Кузинец соответственно. Зато в списке организаций, рекламирующих свои объекты как элитные, появились такие монстры панельного домостроения, как СУ-155 и ПИК. Количество более мелких компаний, которые причисляют свои новостройки к разряду элитных, и вовсе не поддается исчислению.

Число риэлторов, торгующих дорогими квартирами, также возросло минимум в три раза. Причем назвать большинство из них опытными специалистами и знатоками этого сектора рынка пока язык не поворачивается. Просто запахло большими деньгами, вот и принесло сюда любителей всех мастей. Вопросы ценообразования, изменения стоимости квартир в секторе элитной недвижимости стали одной из излюбленных тем для многих средств массовой информации. Реклама объектов класса de luxe теперь не видна разве что на оптовых рынках. Ситуация поменялась, причем кардинально.

Возникает впечатление, что сами покупатели оказались несколько не готовы к такому вниманию к своим персонам и местам проживания. Они хотят тишины, спокойствия и безопасности, а получают настоящие экскурсии гостей столицы по узким переулочкам Остоженки. Да и элитные дома становятся другими: это уже не камерные клубные дома, где проживают исключительно знакомые по бизнесу, а многоквартирные «муравейники», двери в которые открыты всем, кто в состоянии заплатить несколько миллионов.

Причем соседями, как правило, становятся не московские либо питерские чиновники-бизнесмены, не любимые всеми риэлторами «представители добывающих районов», а жители бывших республик Советского Союза. Раньше пределом их мечтаний являлись квартиры в «Алых парусах», поскольку никакой другой рекламы они не видели и ни о никаких Остоженках и Патриарших прудах слыхом не слыхивали.

Прошло всего два года, а как много изменений произошло в этом кажущемся небольшим и закрытом секторе рынка недвижимости. Теперь нет уверенности в том, что те объекты, которые позиционируются как элитные, на самом деле являются таковыми или останутся ими по истечении, к примеру, трех–пяти лет. Уж больно они смахивают на пирожки, которые опытная хозяйка достает из печи и выставляет горячими на стол дорогим гостям.

У них, конечно, есть небольшие отличия, но на одном противне они выглядят похожими друг на друга. Они способны вызвать аппетит, но только у людей голодных или никогда не видевших этого типично российского блюда. От их употребления быстро наступает чувство пресыщения, все-таки это чрезвычайно сытный продукт — много не съешь. Глядишь, и остаются лежать на блюде остывшие и не кажущиеся такими вкусными пирожки.

Впрочем, если отставить эту ассоциативно-кулинарную тематику, то можно сделать главный вывод. Предложение на рынке элитного жилья на данный момент выглядит крайне бедным. Качество и концепция строящихся объектов, да, если честно, и цены, по которым они предлагаются, не устраивают потенциальных покупателей в силу различных причин. Поэтому все чаще они меняют свои первоначальные запросы и склоняются в сторону приобретения хорошего загородного дома в ближайшем Подмосковье. Так называемые элитные новостройки в ЦАО начинают «зависать». А такой товар, как мы прекрасно помним из теории, подлежит распродаже.

Ирина Егорова, маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Подавляющее большинство новостроек ЦАО — элитные дома различных классификаций. Средняя стоимость 1 кв. м в таких новостройках составляет $12 тыс.

Наиболее дорогие районы города — Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат. К основным атрибутам элитного жилья относятся местоположение, малоквартирность, окружение, наличие обустроенной и огороженной придомовой территории, многоуровневая система охраны, качество инженерии и отделочных материалов.

В связи с ограниченным местом под застройку в ЦАО дальнейшее возведение там элитного жилья будет связано со сносом ветхого и аварийного жилого фонда, а также с выводом промышленных предприятий.

Виктор Козлов, коммерческий директор ОАО «Авгур эстейт»:

— По оценкам аналитиков нашей компании, 22% всех предложений на первичном рынке элитного жилья в октябре составили новостройки в районе Хамовники. Большинство объектов в этом сегменте — квартиры в новых домах, купленные ранее с целью инвестиционных вложений и сегодня выставленные на продажу. В денежном эквиваленте сделки, заключаемые с элитным жильем, превышают половину всего рынка и составляют 70,2% оборота.

В районе Хамовники средняя стоимость 1 кв. м жилья в сегменте de luxe составляет $15,2 тыс. Минимальная цена отмечена в «Венском доме» — $9 тыс., максимальная — в доме «Белгравия» ($24,3 тыс. за 1 кв. м). Минимальная сумма сделки — $1,26 млн за квартиру площадью 90 кв. м в доме «Ля Дефанс» на 3-й Фрунзенской.

В целом по району Хамовники (исключая Остоженку) ожидаемая сумма сделок на рынке вторичного готового элитного жилья может быть оценена в диапазоне от $1,26 млн до $4,5 млн.

Дата публикации: 11:40 09 ноября 2006

Источник: bpn.ru