Рост рынка офисной недвижимости Москвы в 2006 году может составить более 18%

Согласно прогнозам экспертов, рост рынка офисной недвижимости Москвы в 2006 году может составить более 18%. Специалисты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko констатируют, что уже в начале ноября объем сделок по качественным помещениям перевалил за 1 млн кв. м, тем самым улучшив рекорд 2005 года на шесть недель.

Несмотря на пессимистические прогнозы о скором насыщении рынка офисной недвижимости столицы и, как следствие, увеличении доли вакантных площадей, пока спрос на качественные помещения в московских бизнес-центрах продолжает ощутимо возрастать. Так, согласно аналитическим данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), уже в начале ноября 2006 года объем сделок на офисном рынке Москвы в сегменте классов Аи В перешел отметку 1 млн кв. м и составил 1,032 млн кв. м.

В прошлом году этой планки рынок достиг впервые, однако несколько позже, в середине декабря. Как отмечают в C&W/S&R, за аналогичный же период 2005 года объем сделок по столичным офисам составлял лишь 850 тыс. 598 кв. м, что «позволяет говорить о росте рынка на 18%».

На подъеме

«То, что рынок достиг отметки 1 млн кв. м на шесть недель раньше, чем в 2005 году, является доказательством высокого спроса на качественные офисные помещения на московском рынке недвижимости», — констатирует глава отдела исследований рынка C&W/S&R Кристофер Питерс. По оценке экспертов C&W/S&R, к концу года объем сделок по качественным офисным помещениям Москвы может достичь 1,2 млн кв. м, что на 15% больше, чем в конце 2005 года.

Среди основных причин увеличения объемов сделок эксперты и игроки рынка называют рост экономики. «Этот показатель — объем сделок — имеет 93-процентную корреляцию с экономической ситуацией. При этом средний рост экономики составляет примерно 30% в год», — называет более высокие показатели директор офисного департамента компании Knight Frank Андрей Петров.

С ним соглашается руководитель отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Флорова, добавляя, что помимо экономического роста рынок офисных площадей подгоняют и возрастающие с каждым годом потребности арендаторов. «Бизнес растет, требуется больше сотрудников и, соответственно,— больше площадей»,— говорит Флорова.

Это подтверждают и сами арендаторы. Так, в конце лета стало известно о том, что международная аудиторская компания Deloitte подписала договор аренды 29 тыс. кв. м в бизнесцентре White Square в районе станции метро «Белорусская».

Пока в Москве Deloitte арендует помещения существенно меньшей площади — около 10 тыс. кв. м— в офисных комплексах «Моховая» и «Романов двор». Управляющий партнер Deloitte СНГ Дэн Кох пояснил тогда «Бизнесу»: «Потребность в увеличении метража арендуемых помещений появилась, поскольку за последние пять лет компания продемонстрировала очень высокие темпы развития».

В погоне за спросом

Руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина уверяет, что увеличилось число не только стандартных сделок по купле-продаже и аренде, но и инвестиционных сделок, что очень показательно для рынка коммерческой недвижимости в целом. Эксперты отмечают: при этом значительный толчок рынку в 2006 году придали не столько российские инвесторы, сколько западные. Во многом это объясняется более интересными ставками доходности по сравнению с европейскими рынками. Старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова напоминает, что об этом свидетельствует тот факт, что в 2006 году продолжала повышаться инвестиционная привлекательность России для иностранных инвесторов, о чем свидетельствует оценка крупнейших международных рейтинговых агентств. «Так, в июле 2006года агентство Fitch Ratings повысило долгосрочные рейтинги Москвы по обязательствам в иностранной и национальной валюте с ВВВ до ВВВ+.

В сентябре аналогичный шаг повторило другое рейтинговое агентство Standard & Poor’s (рейтинг повышен по иностранным обязательствам до ВВВ+, по рублевым — до А-)», — перечисляет аналитик. Среди наиболее значимых сделок игроки рынка выделяют инвестиционную покупку британской компанией London & Regional Property офисного центра «Дукат Плейс 2» на улице Гашека, а также сделку по приобретению компанией Henkel для собственного размещения 14,3 тыс. кв. м в строящемся бизнес-центре Citydel на Земляном Валу.

Брокеры офисных помещений сетуют: предложение не может угнаться за спросом. «К примеру, на рынке появляется качественное офисное здание, оно еще пока находится на стадии строительства. Обычно на это здание уже имеется большое число претендентов, которые между собой гонят изначально заявленную собственником цену вверх», — приводит пример из практики эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов.

Два года в запасе

Эксперты уверены, что в ближайшие два года кардинальные изменения на рынке офисных помещений Москвы вряд ли произойдут. «Прирост рынка будет составлять 25–30%», — говорит Андрей Петров. Однако, по его словам, объем сделок будет определяться макроэкономическими факторами.

«Примерно в 2009 году предвидится вывод на рынок большого количества новых площадей, что может повлечь за собой некую стабилизацию показателя объема сделок на рынке, выравнивание спроса и предложения», — прогнозирует Ольга Кисарина.