Что такое элитное жильё?

Если речь заходит о жилых помещениях, то без упоминания «элитного жилья» не обходится. Однако, если спросить любого из нас, что скрывается под этим понятием, единого ответа не услышать. Мало кто знает, каким именно требованиям должна отвечать элитная городская квартира.

Как оказалось, в родном отечестве нет единой общепринятой классификации городского жилья или если говорить более точно – таких классификаций много. Причем каждая интересна своим набором показателей, среди которых основное место отводится местоположению, инфраструктуре, архитектурному проекту, качеству и возрасту дома. Существуют классификационные модели, схожие с западными (хотя там тоже не все приведено к «единому знаменателю»). Например, такие категории дорогостоящих построек, как «А», «В», «С» - на Западе вполне могут соответствовать нашим: элитный объект (или объект премиум-класса, уровня люкс), жилье бизнес-уровня и постройка эконом-уровня соответственно.

Яркий отличительный признак «элитки» - цена одного квадратного метра. Как сейчас принято говорить от… Далее идет цифра с тремя ноликами, означающая рыночную стоимость, выраженную в твердой валюте. Чем «больше» цифра, тем богаче жилье. С появлением четвертого нолика сомневаться в элитности не приходится.

Стоимость 1 кв. м в элитном доме, как правило, в 3-5 раз превышает стоимость 1 кв. м в типовом серийном жилье. Это факт. Однако рыночная цена не падает с потолка, она складывается из ряда преимуществ, каждое из которых имеет свою цену. Например, если говорить о столичном жилье, то главный ценообразующий фактор – близость жилого здания к историческому центру. В основном элитные постройки расположены в пределах Садового кольца, самые дорогие в районе Золотой мили – между улицами Остоженка и Пречистенка. Что касается дома, то он должен иметь подземный гараж, огороженную территорию, охрану, центральное кондиционирование и пр. В последнее время крайне внимательно относятся к соседскому окружению. В элитном доме не должно быть социальной разобщенности. Дома с небольшим количеством квартир (40-50) заполнить «однородным контингентом» проще, поэтому их престиж завоевать легче, но их цена, как правило, выше. При этом, крупные жилые комплексы, включающие в себя полный набор социальных услуг, магазины и помещения для активного отдыха также могут иметь элитные сектора. В целом, квартиры в роскошном жилом комплексе скорее относится к жилью бизнес-уровня (класс «В» по европейской системе).

Та же ситуация и с дорогими домами сталинской эпохи. Здесь может не быть подземного гаража (он может находиться в соседнем рядом стоящем здании) или не предусмотрена система центрального кондиционирования, кроме того, в таких зданиях, не всегда устанавливают систему «умный дом» и пр. Однако, из-за приближенности к историческому центру и особому виду из окна цена квартиры в таком доме может не уступать цене квартиры в недавно возведенном доме с учетом последних технологий. И за счет этих преимуществ такое жилье может быть отнесено к элитной группе.

Сегодня жилье высшей категории стоит не менее $5 тыс. за 1 кв. м. Дома такого уровня можно наблюдать в 1-м Зачатьевском, Большом Левшинском, Молочном, Бутиковском, Капрановском переулках. Яркие представители носят собственные имена – «Дворянское гнездо», «Парк-Хаус», «Стольник» и др.

Практически тот же уровень, но чуть-чуть ниже в основном из-за места – Плющиха, Патриаршие пруды, 1-й Обыденский переулок. Яркий представитель – «Венский дом» и «Торрис». Цена квадратного метра редко поднимается выше $8 000 за 1 кв. м., а средняя цена – $6 500 за 1 кв. м.

Постройки на уровень ниже – класс «В», согласно приведенной выше градации, имеют более широкий радиус размещения, хотя не вылезают за пределы Садового кольца. Таких зданий много в Замоскворечье, на набережной Москвы-реки, в непосредственной близости от Тверской улицы (и на ней самой), также в районе Арбата и Полянки. Известные представители – «Капитал», «Белгравия», «Ваш дом» и др.

Еще более низкий класс – «С», считать элитным можно весьма условно. По сути, это дома улучшенной планировки, которых много в экологически благоприятных районах: Крылатское, Строгино, Филевская пойма и др. Визитными карточками таких домов считаются «Алые паруса», «Воробьевы горы», «Две башни».

Если в жилье «А» и «Б» классов высота потолков не должна быть меньше 3 м, а общая площадь менее 180-200 кв. м, то к «С»-классу эти требования не предъявляются. Опять же контингент (соседское окружение) в таком доме не будет соответствовать какому-то определенному уровню. Хотя… К сожалению окружение жильцов формируется исключительно из их материальных возможностей, а не по иным (более благородным) признакам. Так что в среднем контингент исходя из цены дома подбирается соответствующий, также, как и в самых дешевых домах, где живут пенсионеры, научные работники, рядовые учителя, врачи и представили других низкооплачиваемых профессий…

Итак, получается, что элитное жилье должно быть не дешевле $5 000 в пределах Садового кольца, большой площади (180-200 кв. м), с хорошей начинкой («кондишн» &, рецепшен), гламурными соседями, подземным паркингом и огороженное от внешнего мира элегантным высоким забором. Все остальное не начинается с большой буквы «Э», хотя имеет право на самое счастливое существование.

Бывают ли исключения из общего правила?

Само собой! Причем в элитном жилье их предостаточно. Ведь все зависит от пристрастий покупателя. Например, есть ряд особых квартир, в которых проживали известные люди. Спрос на них особенный и цена может подскочить… будь здоров!

Хотя зачастую они не отвечают требованиям элитного жилья. Но они известны своей историей. Иногда разыгрываются целые сражения покупателей (кто больше заплатит) за квартиру, окна которой выходят в определенный двор или на конкретную улицу. Через какое-то время, ажиотаж на такие достоинства пропадает, потом снова возникает. Так что квартира могла быть очень дорогой, а потом попадает в средний ценовой сегмент. Поэтому понятие «элитное жилье» не висит вечным ярлыком.

Появляются новые проекты, меняется мода, постоянным остается только одно – это жилье не для всех. Оно – дорогое, комфортное и престижное!

Тенденции

Рынок жилья, рассчитанный на покупателей с высоким достатком в Москве формируется очень активно. Список объектов, которые можно отнести к жилью класса А довольно обширен. Однако количество строящихся объектов при всех их разнообразии пока не в состоянии удовлетворить высокий спрос на дорогое жилье. По мнению аналитиков, наблюдающийся дефицит предложения элитного жилья класса "А" составляет приблизительно 11-17%. Спрос на элитное жилье в Москве весьма стабилен.

Остоженка-Пречистенка, или так называемая "Золотая миля", является лидером Москвы по количеству элитных объектов. До сих пор здесь ведется весьма интенсивная застройка, однако, участков под строительство становится все меньше. Через 3-5 лет ресурсы этой зоны по строительству и вводу в строй новых элитных объектов будут исчерпаны. Активное освоение новых площадок в центре города ведет к тому, что география элитных новостроек в ближайшее время может существенно расшириться. При растущем спросе на элитные квартиры застройщики вынуждены обращать свое внимание на другие территории, поскольку в Москве есть множество других районов, которые могут в скором времени стать престижными. Важная тенденция сегодняшнего дня - расширение географии элитных объектов. В районе "Золотой мили" остается все меньше хороших мест под застройку, поэтому происходит смещение центра тяжести с Остоженки в Хамовники, Замоскворечье, Мещанский, Китай-город - районы расположенные вблизи парков или других зеленых зон.

Из-за сокращения количества свободных площадок в центре многие фирмы с опытом работы на элитном рынке обратили внимание на реконструкцию. Поэтому в ближайшее время в историческом центре (Арбат, Патриаршие пруды) должно увеличиться количество особняков, которые после реконструкции попадут в разряд элитных объектов.

Еще одна тенденция развития рынка элитного жилья в Москве характеризуется растущим интересом со стороны девелоперов к реализации проектов, связанных с программой Правительства Москвы по выводу с территории города промышленных предприятий, в результате чего появляется возможность осуществить единовременную комплексную застройку элитного микрорайона по заранее утвержденному плану.

Среди таких проектов можно упомянуть комплекс Парк-Сити, на месте Бадаевского пивзавода и завода пишущих принадлежностей им. Сакко и Ванцетти (220 000 кв.м. жилья), застройка территории ОАО РТИ "Каучук" в Хамовниках (около 200 000 кв.м. жилья), один из наиболее амбициозных проектов - "Красный Октябрь" (ориентировочная общая площадь наземных и подземных объектов, входящих в программу комплексного развития района - 600 000 кв. м, в том числе доля элитного жилья будет составлять около 20%), жилой комплекс площадью 48 000 кв.м. по адресу Большой Саввинский переулок, вл. 2-4-6 и другие.

Финансовый инструмент

Элитная квартира, как финансовый инструмент, является формой долгосрочных сбережений:

• с высокой надежностью (ее сложнее финансово или физически утратить, чем золото и драгоценности),
• правовой защищенностью (в части защиты прав владения и наследования),
• меньшей прозрачностью (по сравнению с банковскими вкладами и т.п.),
• первоклассной залогоспособностью,
• и средним темпом роста стоимости вклада, как минимум, компенсирующим ежегодную инфляцию (функция сокровища).

Если рассматривать элитное жилье с точки зрения девелопера, то «элитная собственность» всегда была лакомым куском, так как пользуется спросом и менее всего подвержена риску быть обесцененной в обозримом будущем.

Дата публикации: 10:21 17 ноября 2006

Источник: bpn.ru