Коммерческая недвижимость - вопросы и прогнозы

Ситуацию на рынке коммерческой недвижимости комментирует Алексей Сапунов, Руководитель Преображенского отделения Группы Компаний МГСН – Московской Городской Службы Недвижимости:

Про офис, магазин с вопросом – что с предложеньем и со спросом?

- Согласно данным Международной консалтинговой компании Knight Frank относительно объема рынка на 1 полугодие 2006 года, качественная офисная недвижимость (класс А и В) составляет сегодня порядка 5 млн. кв. метров, и при этом темпы ввода новых офисных площадей увеличиваются. Однако, несмотря на увеличение предложения в этом сегменте, по-прежнему нельзя говорить об удовлетворенном спросе на аренду качественных офисных площадей. Цены на аренду постоянно и плавно повышаются с начала 2004 года, так как поглощение офисных площадей растет более высокими темпами, чем новое строительство. Что касается складов, то рынок сегодня демонстрирует новую тенденцию – возрастающий интерес компаний к помещениям площадью свыше 1000 м2, связанном с укрупнением бизнеса. Об этом свидетельствует и рост спроса на помещения в диапазоне 5000–10 000 м2. В секторе же торговой недвижимости Москвы сегодня отмечается низкая обеспеченность, наряду с тем, что спрос на качественные площади в торговых центрах довольно высок (уровень вакантных площадей 3-5%), а наиболее популярным остается формат магазинов до 200 м2 – на этот сегмент приходится подавляющее большинство заявок от розничных операторов. Таким образом, практически во всех перечисленных сегментах существует дефицит, и рынок Московской и областной коммерческой недвижимости придет в насыщение еще не скоро.

Арендные ставки – ошибки и правки.

- По данным экспертов Отдела коммерческой недвижимости Группы Компаний МГСН, с зимы прошлого года цены подросли даже на окраинах Москвы и сейчас минимальная цена за аренду офиса в среднем составляет $350 за кв. метр в год. Аренда складов в среднем подорожала на 20-30 %, и сегодня средняя арендная ставка колеблется в пределах $140-190 за «квадрат», в то время как в начале года «холодный» (т.е. неотапливаемый) склад можно было снять за $120 за кв. метр, а «теплый» за 150. Сейчас в Москве неотапливаемый склад обойдется потребителю в $140-150, а отапливаемый - за $180-190 за кв. метр. Такова статистика рынка, и если говорить о причинах увеличения арендных ставок (а цена аренды зависит, прежде всего, от месторасположения, типа и состояния здания, качества внутренней и внешней отделки, организации охраны и наличия парковки), то многие собственники сделали это, просто поддавшись весенне-летнему ажиотажному спросу на коммерческую недвижимость, не имея для этого прочих весомых оснований. Однако такой скачок для некоторых из них сегодня обернулся негативными последствиями - в результате их помещения простаивают пустыми в течение нескольких месяцев, и они подсчитывают не только упущенную выгоду, но и убытки от ежемесячных платежей за коммунальные услуги. Собственники, которые постоянно работают с агентствами недвижимости по эксклюзивным договорам, сдают свои помещения в максимально короткие сроки, то есть, теряя в малом - выплачивая комиссию из своих доходов, они выигрывают в большом - во времени и получении максимально большой прибыли.

Офис в столице – что с ценами творится?

- Все зависит от месторасположения. Если Вы, к примеру, настроены приобрести офис в центре Москвы, то стоит рассчитывать на цену от $8000 за кв. метр. За пределами же садового кольца можно рассматривать варианты от $3000 – 6000 (при этом на цену влияет как удаленность от метро, проходимость, так и физические характеристики помещений – наличие ремонта, отопления и пр.). Бывают и исключения – так, в столице пока еще встречаются и максимально экономичные варианты - офисные помещения в хорошем состоянии по цене в пределах $1500 за кв. метр.

Помещенье нужно срочно – кто поможет в этом точно?

- Если вопрос аренды, покупки или продажи коммерческой недвижимости стоит остро, то лучше уже сегодня обращаться в надежное агентство, которое поможет Вам в этом вопросе. Есть несколько факторов, исходя из которых сотрудничество с солидной компанией, предоставляющей услуги по проведению и сопровождению таких операций, может быть выгодно для Вас. Во-первых, агентство имеет больше возможностей поиска объекта недвижимости, так как занимается этим профессионально и в некоторых случаях может предложить Вам подходящий вариант сразу, из уже имеющейся базы. Во-вторых, по этим вариантам в агентствах уже есть информация, существует опыт общения с собственниками, а значит, Вам не придется самостоятельно объезжать все объекты, составляя собственное мнение о них, вас сразу сориентируют и предложат только то, что отвечает Вашим потребностям и пожеланиям. Немаловажно и то, что через агентство Вы скорее всего сможете найти помещение на более выгодных условиях, что позволит не только компенсировать затраты на оплату комиссионных агентства, но и сэкономить на арендных платежах.