Выбор способа управления многоквартирными домами опять откладывается

На прошлой неделе депутаты Московской городской думы обратились в Государственную думу с инициативой перенести дату выбора способа управления многоквартирными домами, который, согласно новому Жилищному кодексу, жильцы должны сделать до 1 января 2007 года, на более поздний срок. Поскольку неверный выбор и последующее разочарование могут вызвать, по выражению мэра Москвы, "возмущение в народе". Но еще одна отсрочка вряд ли поможет решить проблему выбора, если выбирать некому и не из чего.

Виновата приватизация

В развитых странах многоквартирные дома могут быть трех форм собственности, и каждая из них предполагает свою форму управления. Частный доходный дом - частную форму собственности и управления, кондоминиум, кооператив - коллективную форму собственности и управления, муниципальный арендный дом - государственную (муниципальную) форму собственности и управления. Других многоквартирных домов не бывает. У нас все смешалось.

"В России в результате бесплатной приватизации квартир в государственных домах образовался новый, внесистемный вид многоквартирного дома, не имеющий аналогов в мире, - уродливый гибрид, конгломерат разнородных собственников и нанимателей. В этом конгломерате смешались разнородные формы собственности - собственники квартир, социальные и коммерческие наниматели, муниципальные квартиры, посторонние собственники нежилых помещений. Фактически конгломерат - это смесь всех трех видов многоквартирных домов: частного доходного, муниципального арендного и кондоминиума, "три в одном", - говорит Сергей Глазунов, старший научный сотрудник Института проблем управления РАН, специалист по теории управления в социальных и экономических системах. - Самым тяжелым пороком, "ахиллесовой пятой" наших домов-конгломератов являются отсутствие эффективного владельца, хозяина и как следствие - низкоэффективное управление домом. Разношерстный контингент конгломерата не способен объединиться для совместного владения и управления, провал кампании по созданию ТСЖ - лучшее тому доказательство. В таком доме-конгломерате нет и не может быть хозяина, некому управлять домом и контролировать УК".

ДЭЗ отдыхает

Таким образом, проблему управления домом можно решить, если у него есть владелец, а контингент жильцов однородный. Впрочем, в таких домах и проблемы нет - речь идет о жилых объектах крупных строительных компаний, имеющих собственную службу управления построенными домами или договор с профессиональной УК. Например, в группу компаний "Пересвет-Групп" входит компания по управлению жилыми объектами "Пересвет-ЖилСервис", за управление жилой недвижимостью группы компаний "ДОН-Строй" отвечает компания "ДС Эксплуатация", а для эксплуатации и управления объектами, построенными "Авгур Эстейт", компания привлекает "Управление по эксплуатации и ремонту" (УЭР).

"Выбор в пользу УЭР был сделан не случайно. Компания обладает богатым опытом в управлении жилыми и многофункциональными комплексами, - говорит Виктор Козлов, коммерческий директор "Авгур Эстейт". - Кроме наших объектов, в управлении УЭР находятся и другие объекты. Первым объектом, который "Авгур Эстейт" передал на управление в УЭР, стал ЖК "Камелот" площадью более 85 тыс. кв. м, затем - ЖК "Три тополя". Сегодня ведется строительство ЖК "Смоленская Застава", и не исключено, что этот объект тоже будет передан в управление компании УЭР.

Как рассказывает Андрей Шаров, генеральный директор УЭР, компания предоставляет широкий спектр услуг по управлению недвижимостью: техническое обслуживание, профилактика, текущий ремонт инженерных систем и строительных конструкций зданий, а также благоустройство прилегающих территорий. Набор предлагаемых услуг меняется в зависимости от назначения здания (жилая или нежилая недвижимость), этапа завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. "Для самих управляющих компаний наиболее привлекательным является рынок коммерческой недвижимости, поскольку при управлении этими объектами ставки выше, а риски финансовых конфликтов сведены к минимуму", - отмечает он.

Все в одних руках

Наличие собственной УК и вовсе устраняет риск финансовых конфликтов. Кроме того, если дом управляется компанией, которая является частью строительного холдинга, жильцы домов получают ряд преимуществ.

"Преимущества собственной компании, обслуживающей новостройки, связаны с тем, что на практике зачастую строители сдают дома с недоделками, которые девелоперу или инвестору приходится устранять за свой счет, - объясняет Константин Тихонов, генеральный директор компании "Пересвет-инвест". - Тот факт, что мы берем собственные новостройки в управление, свидетельствуют о нашей пожизненной гарантии на жилье, которое мы продаем. В этом случае жители понимают, с кого спросить за выявленные недоделки. Чаще всего происходит совсем наоборот - строители ушли, а управляющая компания заявляет, что проблемы недоделок их не касаются и кивают в сторону строителей. Получается замкнутый круг, который жителям предлагают разорвать за свой счет".

Сегодня "Пересвет-ЖилСервис" обслуживает более 50 объектов, включая жилые дома, офисы и торговые центры. "Кроме обязательных услуг по поддержанию чистоты во дворах и подъездах, бесперебойного водоснабжения, дезинфекции мусоропроводов, влажной уборки мест общественного пользования, озеленения и вывоза мусора компания предоставляет круглосуточную собственную охранную службу, службу консьержей, видеонаблюдение, домофоны, организацию охраняемых парковочных мест, - продолжает Константин Тихонов. - Предметом особой гордости является универсальная аварийная служба, оснащенная по последнему слову техники и укомплектованная специалистами высочайшей квалификации. Обслуживание жилья ведется исключительно по городским расценкам".

Как сообщили в компании "ДОН-Строй", "ДС Эксплуатация" обслуживает 15 жилых комплексов (1 млн. кв. м жилья), плата за коммунальные услуги составляет около $2 за 1 кв. м. Особая гордость "ДС Эксплуатации" - кадры. Например, должности комендантов жилых домов занимают отставные полковники, подполковники и даже два генерал-майора. Поэтому порядок на объектах - военный.

Дата публикации: 10:15 21 ноября 2006

Источник: bpn.ru