Арендаторы предпочитают снимать офисы на этапе строительства

За три квартала 2006 г. консультанты зафиксировали рекордное поглощение офисных площадей класса А и В — около 1 млн кв. м. Число сделок по предварительной аренде стало превалировать в общей структуре спроса. Заранее офисы предпочитают снимать в основном международные компании. Все больше внимания арендаторами и, как следствие, девелоперами уделяется качеству предлагаемых помещений. Отреагировав на возросшие требования рынка, в ноябре “большая четверка” брокерских компаний предложила новую классификацию высококлассных офисов взамен существовавшей с 2003 г.

В “большую четверку” брокерских компаний входят Colliers International, Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), Jones Lang Lasalle (JLL) и CB Richard Ellis Noble Gibbons, основавших Московский исследовательский форум. В ноябре его состав был расширен за счет компании Knight Frank. Однако новая офисная классификация была разработана без участия последней.

Деклассированные объекты

Эксперты намереваются перераспределить существующий объем качественных офисных помещений, который составляет сейчас примерно 5-5,5 млн кв. м. “Общее количество площадей останется прежним, — отмечает Ольга Батурина, руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости JLL, — но теперь их начнут делить на три класса — А, который станет эталоном качества, В+ и В-”.

В старой классификации было 20 критериев — для того чтобы зданию был присвоен класс А, оно должно было набрать как минимум 16 из них. Обязательных параметров не существовало — ключевым в ряде случаев являлось центральное месторасположение офисного центра. “Согласно прежней классификации список столичных зданий класса А не такой уж длинный — он включает в себя около 190 объектов плюс еще примерно полсотни на стадии строительства или предпроектной подготовки”, — говорит Андрей Петров, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank. “Мы полагаем, что половина нынешнего класса А перейдет в класс В”, — прогнозирует Батурина.

В новой классификации 26 критериев: чтобы попасть в класс А, В+ или В-, офисный центр должен отвечать всем соответствующим параметрам, допускается несоблюдение одного обязательного и четырех факультативных. Большинство новых требований относятся к инженерным системам и конструктивным особенностям зданий, что касается месторасположения, то от него требуется лишь быть “хорошим, с отсутствием рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (вроде тюрем и свалок)”, а также транспортно доступным.

Одним из нововведений стал пункт о собственности: офис класса А должен принадлежать одному владельцу, в качестве желательного, но необязательного пока критерия названа прозрачная структура собственности. “Этот пункт станет обязательным года через три, — обещает Александра Крыжановская, аналитик рынка офисной недвижимости C&W/S&R. — Но то, что он появился, уже свидетельствует о зрелости нашего рынка и о его стремлении к цивилизованности. Инвесторы, особенно зарубежные, смогут лучше ориентироваться в структуре предложения”.

“Качество московского строительства постепенно приближается к западным стандартам, — утверждает Петров. — Со временем объекты, особенно те, на которых застройщики сэкономили, морально устаревают и переходят в более низкий класс.

Строящиеся офисные комплексы класса А диктуют совершенно иное, более высокое качество объектов, поэтому помещения с менее развитой инфраструктурой, худшего качества и в менее престижном районе будут вытесняться в класс В. Те же процессы будут происходить, соответственно, и в других классах”. По подсчетам Knight Frank, эта участь ждет около 20-25% зданий, подавляющее большинство которых относится сейчас к классу В.

“Классификация нужна брокерам, для девелоперов она вторична, — говорит Владимир Аристархов, генеральный директор "Промсвязьнедвижимости". — На мой взгляд, главное для офиса — местоположение и его инженерно-техническая оснащенность. Но если месторасположение — постоянная величина, то инженерия устаревает достаточно быстро и постоянно усовершенствуется. Она очень важна для высококлассного офиса. Поэтому на смену старым зданиям приходят новые, в которых использованы более передовые технологии”. “Месторасположение для офисного центра не главный критерий, важнее хорошая транспортная доступность: близость к метро и реальная возможность добраться до места на машине, — возражает Николай Рассказов, генеральный директор БЦ "Профико". — Когда наша компания заключала договор с брокерами о продвижении "Профико", они настаивали о включении в контракт положения, что он будет класса А. Но критерии классности изменчивы: сегодня наши уважаемые консультанты говорят одно, завтра их мнение изменится, и мы в класс А можем уже не попасть. Поэтому мы записали, что компания строит высококлассный офис, который будет отвечать таким-то характеристикам, и их перечислили”.

Растущий спрос

По информации Knight Frank, общий объем построенных и реконструированных качественных площадей в III квартале 2006 г. составил 288 000 кв. м, что почти в два раза выше аналогичного показателя 2005 г. В эксплуатацию были введены “Централ Сити Тауэр” (14 000 кв. м), вторая фаза “Веста Плаза” (39 000 кв. м), “Волна” (19 200 кв. м), “Центр 2000” (15 600 кв. м), офисный центр на Трубной ул. (12 800 кв. м) и др.

По данным Colliers International, в III квартале 2006 г. 200 000 кв. м офисных помещений классов А и В были сданы в аренду, 153 000 кв. м — проданы. “Сделки предварительной аренды офисов класса А составили около 64% от общего объема. Общее поглощение офисных помещений классов А и В за первые три квартала 2006 г. достигло примерно 967 000 кв. м”, — приводит цифры Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International.

“В этом году мы отметили резкое увеличение спроса, оно связано с расширением компаний и поглощением ими все большего количества площадей”, — говорит Батурина. В III квартале 2006 г. состоялись крупные сделки в сегменте аренды офисной недвижимости: международная аудиторская компания Deloitte & Touche CIS арендовала 29 000 кв. м в первом здании БЦ “Белая площадь”, который планируется построить к 2008 г.; KPMG взяла в аренду 13 400 кв. м в “Башне на набережной” (в здании С), Deutsche Bank снял 7700 кв. м в БЦ “Аврора Бизнес Парк” (в здании В) и проч. “Практика заключения предварительных долгосрочных договоров аренды свидетельствует о недостатке предложения качественных площадей в Москве”, — резюмирует Петров. По информации Colliers International, в конце III квартала 2006 г. средний уровень вакантных помещений в зданиях класса А сократился по сравнению со II кварталом 2006 г. и составил 1,8%; в зданиях класса В средний уровень вакантных помещений остался неизменным — 4%.

Петров отмечает, что девелоперы офисных зданий класса А все чаще при определении базовых арендных ставок их величину привязывают к фиксированному курсу рубля, вводя понятие годовой индексации арендных ставок. По данным C&W/S&R, уровень арендных ставок в зданиях класса А в III квартале составил $737 за 1 кв. м в год. С января по октябрь они выросли на 18%. Арендные ставки в офисных помещениях класса В составили на начало октября $523 за 1 кв. м в год.

Офисам не место в центре

Вместо офисов и торговых комплексов в центре Москвы будут строить гостиницы и апартаменты. На прошлом заседании правительства города, на котором рассматривался проект генплана до 2025 г., была высказана именно такая идея.

“Ни в коем случае нам нельзя потерять исторический центр”, — заявил столичный градоначальник Юрий Лужков и добавил, что в центре необходимо ограничить строительство офисных комплексов — их можно возводить и на периферии. Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин успокоил девелоперов, уточнив, что процесс будет постепенным и на проектах, уже согласованных городом, это заявление никак не отразится. Нововведение коснется не всего центра, а отдельных его районов, в частности территории в пределах Садового кольца и наиболее загруженных улиц (Тверская, Арбат). Территория “Большого Сити” тоже проходит через ЦАО, но там никаких ограничений не будет. С 2007 г. столичные власти начнут актуализировать генеральные планы 11 районов. По словам Кузьмина, оптимальной заменой офисов могут стать гостиницы и апартаменты, так как в отличие от жилья они не требуют социальной инфраструктуры (школ, детсадов, больниц), места под строительство которой практически нет.

Дата публикации: 10:28 22 ноября 2006

Источник: bpn.ru