60% москвичей готовы покинуть малую родину

Рынок загородной недвижимости тесно взаимосвязан с рынком городского жилья. Все больше горожан, устав от чрезмерной концентрации городской жизни, задумываются о том, чтобы сделать загородное жилье не вторым, а первым домом. Правда, это гораздо легче осуществить не в Москве или Санкт-Петербурге, а в городах среднего размера: там дорога в город и обратно занимает гораздо меньше времени. Однако многие москвичи тоже готовы уехать на ПМЖ за МКАД. Ожидает ли что-нибудь хорошее в ближайшие годы тех, кто мечтает жить в собственном доме? Своими мыслями о путях развития малоэтажного строительства в России поделился Борис Цыркин, руководитель управления инвестиционной политики компании Rodex Group.

Цифры и размышления

Потребность в жилье в России составляет 1,5 млрд кв. метров. Чтобы построить такой объем, необходимо увеличить жилищный фонд на 46 процентов. Если представить, что все это жилье будет только многоэтажным, это приведет к их полному градостроительному коллапсу в крупных городах. Поэтому малоэтажное строительство в пригородах - не очередная прихоть власти, а назревшая необходимость. Сегодня в России около 45 млн. семей, из которых 61% нуждается в жилье или в улучшении жилищных условий. Однако из этих нуждающихся только 12% могут самостоятельно купить жилье, в том числе с использованием ипотечного кредитования.

В Москве число семей, способных купить жилье, еще ниже - 10 процентов. По подсчетам Б.Цыркина, в Москве для покупки квартиры по ипотеке при сегодняшних ценах среднестатистическая семья из трех человек должна иметь месячный доход от 3000 долларов (в Московской области - 1700).

В 2006 году индекс доступности жилья резко ухудшился. Этот показатель рассчитывается как число лет, в течение которых средняя семья может купить среднее жилье, если весь доход откладывать только на покупку (без учета процентов по кредиту и расходов на жизнь). По приблизительным подсчетам, для того чтобы купить однокомнатную квартиру, нужно 114 зарплат, что соответствует примерно 10 годам.

Между тем средний класс уже совсем не хочет ютиться в панельных однокомнатных квартирах. Если за среднее жилье принять трех- или хотя бы двухкомнатную квартиру, этот индекс просядет еще ниже. В других городах жилье значительно дешевле, но и зарплаты пропорционально ниже, так что с индексом доступности там обстоит не лучше. "Ценовая динамика последних лет сделала жилье недоступным для среднего класса, - резюмирует Б. Цыркин. - Однако возможность купить индивидуальное жилье в 50-километровой зоне от крупных городов может изменить тяжелую ситуацию на рынке жилья".

Доступное жилье снова обнаружено

Инвестиционно-строительные холдинги, работающие на загородном рынке Подмосковья, в состоянии возводить и продавать индивидуальные дома по цене 1300-1400 долларов за кв.м, получая при этом достаточную прибыль для развития бизнеса. Это в три раза дешевле, чем в самых дешевых многоэтажных домах на окраине Москвы. Если у семьи есть средства для покупки весьма скромной двухкомнатной квартиры площадью 54 кв.м, то на те же деньги можно было бы купить дом площадью 150 кв. м вблизи города.

Правда, пока это скорее теория, чем реальность. Но если такое жилье появится, желающих переехать за город найдется очень много. По данным Фонда "Общественное мнение", 60% москвичей готовы переехать в загородный дом. Если бы удалось реализовать такой сценарий, число московских семей, способных купить жилье, могло бы увеличиться до 16-20 процентов. А если использовать колоссальные финансовые ресурсы государства, чтобы профинансировать создание инфраструктуры, то этот показатель мог бы вырасти до 35%, полагает Б. Цыркин.

В деревню, к тетке, в глушь...

Россия в настоящее время проходит ту стадию развития, когда кардинально меняется схема расселения. До сих пор мы сталкивались с центростермительными тенденциями. Изначально они были обусловлены миграцией сельского населения в города, где была сконцентрирована промышленность. Сейчас та же тенденция вызвана рыночными факторами: в больших городах можно больше заработать благодаря развитому потребительскому рынку. Однако в определенный момент начинают срабатывать центробежные факторы. Главные из них - ценовой (в городе жилье становится слишком дорогим) и фактор комфортности проживания (высокая плотность застройки приводит к негативным последствиям). Добавляется еще и фактор безопасности: в больших городах традиционно выше уровень преступности. Правда, наши загородные территории назвать безопасными пока тоже не получается - слишком велики социальные контрасты и недостаточно развита инфраструктура. Но это вопрос эволюции.

Мировой опыт показывает, что процесс переезда огромного числа семей за город при наличии благоприятных условий происходит за 15-20 лет. В США это произошло в 50-60-е годы, в Европе в 70-е - начале 80-х годов. В России этот процесс начинается сейчас. Кстати, на Западе сталкивались абсолютно с теми же проблемами: транспортная доступность, необходимость развития инфраструктуры. И все эти проблемы были успешно решены, как только были задействованы рыночные факторы развития территорий. Роль государства заключалась в том, чтобы строились дороги, а территории осваивались в соответствии с четким планом. Именно перспективы хаотичного развития вызывают опасения, поскольку опыта зонирования территорий сплошной индивидуальной застройки со всеми атрибутами городской жизни в России нет.

Пора осваивать территорию страны

На сегодняшний день имеется немало факторов, сдерживающих развитие загородного малоэтажного строительства, что приводит к отсутствию достаточного предложения на рынке и, как неизбежное следствие, высоким ценам. Эту проблему надо решать в комплексе. Ситуация с загородным строительством кардинально отличается от городской застройки в смысле создания социума. В городе можно поставить многоэтажку, и у жителей не возникнет проблем, поскольку вокруг уже создана городская инфраструктура. За городом все нужно создавать с нуля. Если это не учесть заранее, то возникнут благоустроенные дачи, в лучшем случае новые деревни, но не современная городская застройка.

Необходимо создать понятный механизм распределения финансовой нагрузки и добиться, чтобы осваиваемые территории были обеспечены развитой дорожной сетью, торговыми молами с просторными парковками, сохранить островки природы - все то, что, собственно, и делает для обывателя на Западе привлекательной жизнь за городом.

Разумеется, все это ляжет в значительной степени на плечи девелоперов, но если погнаться за идеей доступности, то будет построено совсем не то, что нужно потребителю и великое переселение народов просто не состоится. Нужно четко понимать, что за городом ничего нет - нет той инфраструктуры, к которой привык современный житель мегаполиса. А цены все равно будут устанавливаться по законам рынка. Поэтому лучше не стремиться сделать подешевле и попроще, а добиться, чтобы индивидуальное жилищное строительство стало массовым явлением, тогда и цены будут адекватны спросу.

Дата публикации: 10:54 24 ноября 2006

Источник: bpn.ru