Объекты для детей: доходный бизнес или досадное обременение?

Москва постоянно растет, а воспитательных и учебных заведений не хватает — это известно давно. За последние полтора десятка лет несколькосотен детских учреждений, находившихся на балансе предприятий города, переданы в федеральную собственность, перепрофилированы и распроданы подсклады и офисы — такие «преобразования» только усугубили существующую ситуацию.

Впрочем, нельзя сказать, что проблему не решают. Время от времени власти города генерируют те или иные инициативы. Например, вернуть детскиеучреждения Москвы в государственную собственность, подготовить программу строительства новых и реконструкции имеющихся школ или разместитьдетские сады на первых этажах жилых домов. Более того, сам столичный мэр Юрий Лужков неоднократно требовал привлечь инвесторов для возведениячастных школ.

Каково же реальное положение в этой сфере, насколько ощутим дефицит частных дошкольных и школьных учебных заведений? Неужели инвесторамсовершенно невыгодны проекты строительства, так или иначе имеющие отношение к детям?

Сегмент, которого нет

«В нашем государстве школы и воспитательные учреждения должны быть поставлены на такую высоту, как нигде и никогда» — так или почти так вовремена застоя цитировали классиков марксизма. В наши дни этот принцип соблюдается не со знаком «плюс», а со знаком «минус». Трудно себепредставить цивилизованное общество, в котором нужды образования составляли бы столь же малую долю государственной заботы, как сегодня вРоссии.

По словам директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Андрея Бушина, «на рынке коммерческойнедвижимости нет сегмента, который имеет непосредственное отношение к дошкольным и школьным учреждениям». Вот так: торговые центры, склады иофисы — есть, а школ и детских садов — нет. Последние подпадают под жалкое определение «социальная инфраструктура».

Может быть, подобные заведения строятся по особым проектам, средства на которые выделяет город из собственной казны, как это худо-бедно былов советские времена? Отнюдь нет. Как рассказал вице-президент группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов, «отдельными проектами постройкидетских садов или школ власти города сегодня не занимаются».

Все, что пытается сделать московское правительство, — это вернуть и поставить на баланс города часть помещений бывших детских садов и школрабочей молодежи, которые ранее находились под крылом крупных предприятий, а позже были перепрофилированы. Но это только попытки, судить обуспешности которых пока преждевременно.

Не по зову сердца, а по принуждению

Итак, единственными, кто теперь строит государственные сады и школы, являются девелоперы. Разумеется, сооружают их совсем не «по зовусердца», а по необходимости. Так называемые «объекты социальной инфраструктуры», о которых мы упоминали, — требование города, от выполнениякоторого зависит сдача основного объекта строительства. Подобная практика — суровая необходимость, «обременение», благодаря которому городухитряется воздерживаться от сооружения школ за счет городского бюджета. Хорошо это или плохо? Вероятно, лучше, чем не строить детскихучреждений совсем, но при подобном подходе неизбежны многие издержки.

Главная — отсутствие продуманной и хорошо спланированной застройки, поскольку социальная инфраструктура возникает не везде, где существуетдефицит подобных заведений, а только там, где возводятся новые дома. В итоге школы и детсады распределяются по принципу «где густо, а гдепусто». В некоторых районах, где ведется активное строительство жилья, появляется множество школ, подчас невостребованных. В других районахдетских учреждений неоправданно мало, и это обстоятельство становится питательной средой для злоупотреблений и социальных проблем.

Выгодно? Возможно…

Иногда на создание образовательных заведений девелоперы идут сознательно, желая придать проекту привлекательность. Разумеется, речь идет одорогих жилых комплексах. Но даже в центре города случаи возведения частных школ рядом с новыми клубными домами — исключение, а не правило. Сбольшей вероятностью девелоперы облюбуют для строительства тот район, где имеются хорошие школы, с традициями и должной репутацией. Причем необязательно частные школы — так уж сложилось, что особым почетом и уважением пользуются не частные образовательные «новоделы», агосударственные заведения.

Но, как утверждают многие специалисты, наличие хорошей школы не является непременным условием для успешной реализации городского проекта.Ведь как известно, состоятельные люди практически не пользуются дошкольными воспитательными заведениями, предпочитая домашнее воспитание илиуслуги частного педагога. Такая категория покупателей, как правило, находит возможности и для того, чтобы возить ребенка в школу другогорайона.

Луч света в темном царстве?

К счастью, существуют ситуации, когда строительство образовательных заведений становится необходимой частью проекта. Чаще всего это случаетсяпри возведении загородных коттеджных поселков. Почему? Да потому что жизнь в пригороде, какой бы привлекательной она ни была, все же диктуетсвои условия — даже состоятельным людям вряд ли удобно возить детей в школы соседнего района. Да и качество преподавания в среднейподмосковной школе вряд ли находится на высоте. Станут ли подобные учебные заведения привлекательнее, покажет время.

«На сегодняшний день инвестиции в создание школьных и дошкольных учреждений успешны и оправданны в том случае, если они являются составнойчастью какого-либо крупного проекта жилого комплекса или коттеджного поселка, — считает А. Бушин. — Далеко не каждый инвестор решитсявозводить школу или детсад в рамках одного проекта, поскольку это способствует его удорожанию и увеличивает срок окупаемости вложений. Поэтомупод школьное или дошкольное учреждение часто перестраивается какой-либо пансионат, не представляющий особого интереса с точки зренияорганизации коммерческой рекреационной зоны».

Чтобы снизить гипотетические риски и облегчить финансовое бремя, школу и детский сад иногда делают доступными и для других жителей района.«Одним из таких центров будет Павловская школа, которая строится рядом с поселком «Павлово» и сможет принять до 750 учеников. Рядом с поселком«Пестово» появится филиал знаменитой московской Ломоносовской школы. Другой пример — поселки «Гринфилд» и «Шервуд», рядом с которыми такженамечено возвести школу», — рассказывает заместитель генерального директора компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов.

Как лечат «ветеранов»

Все проекты, о которых мы рассказали, составляют ничтожно малую часть учебных заведений Москвы и ближайшего Подмосковья. Давно минули тевремена, когда детские учреждения возводились планово, регулярно и в большом количестве, а к началу каждого учебного года страна радостнорапортовала о сдаче очередного детского сада или школы «в подарок детям».

«Ветераны» советских времен ныне составляют большую часть всех «детских» объектов города; естественно, многие из них находятся в крайнезапущенном состоянии. Конечно, из городской казны регулярно выделяются средства на капитальный ремонт или реконструкцию.

Не раз приходилось видеть, как это происходит. Особенно «весело» становится в школах, поставленных на «капиталку». Это означает, что на времяподобных работ весь их коллектив переезжает в другое здание — соседней школы, детского сада или техникума. Работы могут длиться около двухлет. Все это время «переселенцам» суждены мытарства. Например, учиться в две или даже три смены, работать в тесноте и психологическомдискомфорте, поскольку «коренные» обитатели временного здания решительно не понимают, в чем они провинились, за что на них обрушилась такаянапасть.

Не многим лучше приходится «счастливцам», которых решили не выселять, а проводить ремонт по этапам. Здание делится на две части, в однойпротекает вся школьная жизнь, а в другой рушатся потолки, перекрытия и перегородки. Страшный грохот, частичное обрушение пограничных стен иопять же теснота — все эти условия приходится терпеть годами. Не дают покоя и некоторые опасения: не для того ли затеяли столь долгий иизматывающий ремонт, чтобы по его окончании передать очень уж удачно расположенное здание какому-нибудь банку или другой коммерческойструктуре? Подобные примеры ведь случались.

Но и сделанный ремонт обрадует ненадолго. Свежая штукатурка, линолеум, новые рамы и двери почему-то не столь долговечны и качественны, как тематериалы, которые использовались даже в послевоенное время. Вот почти анекдот: распашные сосновые двери рассыхаются так, что в образовавшиесящели проскакивает дверная защелка. Может быть, дело в том, что ремонт осуществляют ненадежные гастарбайтеры или для ремонта выделяютникудышные материалы?

Вероятно, дело не только в этом. Главное, что в России в целом, и в Москве в частности, совершенно не продумана система реконструкции ветхихзданий, не существует никакого переселенческого фонда или других путей решения проблемы. А лозунг «все лучшее — детям» канул в Лету так жебезвозвратно, как и многие устаревшие догмы доперестроечной поры.

Аренда как выход

Проблемы государственных школ в конце концов не так уж велики. Ведь если государственные школы существуют в собственных, историческизакрепленных за ними зданиях, то коммерческим школам на собственное здание рассчитывать чаще всего не приходится. И тогда дирекции приходитсяискать съемное помещение. «Частные школы, детские сады и тому подобные бизнес-структуры предпочитают, как правило, аренду помещений из низшегоценового сегмента. Некоторые частные дошкольные учреждения размещаются в нескольких сблокированных квартирах», — рассказывает А. Бушин.

Теоретически реально построить школу на частные средства. Например, деньги родителей учеников. Периодически подобные планы обсуждаются настраницах как столичных, так и провинциальных газет. Но нет конкретной информации об успешно реализованных проектах такого рода. Довольноскептически относятся к ним и специалисты. «О таких случаях мы не слышали.

Более того, думаем, что это практически невозможно. В среднемстроительство школы занимает три–четыре года, средства же на ее возведение надо собрать заранее — немногие родители пойдут на подобные расходыпри столь длительных сроках реализации», — считает В. Тимербулатов.

Многие задачи помогают решать спонсоры, которых иногда удается найти администрации успешно развивающихся воспитательных и учебных заведений.Но чаще всего круг их задач значительно скромнее, нежели сооружение нового здания.

За опытом — на Запад

Итак, за редким исключением, все, что связано с социальными проектами, в России неинтересно, невыгодно — значит, и нежеланно для коммерческихорганизаций. Неужели такова печальная реальность, с которой предстоит смириться?

Как показывает опыт Запада, это не совсем так. Одна из опробованных моделей решения проблемы — частно-государственное партнерство, к которомунередко прибегают правительства европейских стран. Подобные союзы возникают не только при строительстве школ, садов, больниц, но и платныхавтомобильных дорог, местных объектов коммунального хозяйства.

В Британии, например, формируется вторичный рынок частно-государственного партнерства: частные компании эксплуатируют готовый гособъект иполучают от государства деньги, если делают это эффективно. Схема, конечно, не без недостатков, но вполне работоспособная. В России ееприменению мешает несовершенство законов, в том числе земельных, которые сделали бы привлекательными, а не обременительными многие нужныегороду проекты, в том числе и социальные.

И все-таки при обсуждении выгодности или убыточности тех или иных способов недостаточно принимать во внимание только доводы прагматизма иденежного расчета. Это понимали многие политики прошлого. «Кто помог вам достичь столь блистательной военной победы? Кого благодарить за тувысокую роль, которую играет в мире ваша нация?» — спросили как-то канцлера Отто Бисмарка. «Школу и школьного учителя», — был ответ.

Дата публикации: 10:42 29 ноября 2006

Источник: bpn.ru