В Москве эксперты рынка коммерческой недвижимости обсудили вопрос цены эксплуатации объектов

В Москве прошла бизнес-конференция "Эксплуатация коммерческой недвижимости. Как рассчитать справедливую цену?", организованная Гильдией управляющих и девелоперов.

Участники мероприятия пришли к следующим выводам. На рентабельность объекта коммерческой недвижимости, его рыночную стоимость влияет множество факторов.Из них ключевым является цена эксплуатации объекта.

Неоправданно завышенные затраты на эксплуатацию здания, равно как и экономия средств, приводят к снижению доходности объекта коммерческой недвижимости. Впервом случае из-за снижения эффективности, во втором - из-за увеличения затрат на устранение возникающих аварий и технических проблем и одновременно сэтим потерей привлекательности объекта у нынешних и потенциальных арендаторов.

С ужесточением конкуренции на рынке коммерческой недвижимости, с ростом числа эксплуатирующих компаний, вопрос определения справедливой цены эксплуатациинедвижимости становится ключевым.

Для покупателя услуг эксплуатирующей компании (собственника или девелопера объекта коммерческой недвижимости) и, соответственно, продавца (самойэксплуатирующей организации) расшифровка "справедливой цены" будет различной.

"Изначально любой покупатель желает получить качественную услугу по минимальной цене. В свою очередь, продавец стремится продать услугу, требуемогозаказчиком качества, ровно за столько, сколько это стоит", - резюмирует заместитель генерального директора по управлению недвижимости компании "ВМБ-Траст"Юрий Кольцов.

При этом понятно, что компромисс может быть достигнут после проведения тендера. Однако, как отмечали докладчики, тендеры среди эксплуатирующих компаний,как правило, проводятся по двум схемам.

Первая: заказчик поверхностно оценивает фронт работ по эксплуатации, исходя из этого устанавливают цену, обычно намного ниже, чем реальная стоимостьуслуг, рассылает предложение эксплуатирующим компаниям и ждет, кто из них согласится.

Второй вариант, когда заказчик дает предельно четкие технические условия, перечень требуемых услуг и уровень качества, консультируется о приблизительнойстоимости, проводит тендер в несколько этапов, встречается крайне редко.

Причина неверного определения заказчиком цены за эксплуатацию объекта коммерческой недвижимости заключается в том, что не учитываются многие нюансы и факторы, влияющие на себестоимость эксплуатации в целом, и ее отдельные сервисы вчастности.

В то же время на себестоимость влияют такие факторы, как техническое состояние здания и его инженерных систем, классность, размер объекта, количествопотребителей услуг, требования арендаторов.

"Эксплуатация бизнес-центра класса "А" на 35- 40% выше, чем офисов категории "В", - отмечает начальник управления эксплуатацией компании "Сити-Галс"Вадим Ковшов. - Более того, если брать бизнес-центры класса "А", на себестоимость здесь влияет и количество потребителей услуг, если их число увеличитсяхотя бы на 10-15%, себестоимость возрастет в 2 раза.

Удаленность объекта от места базирования выездных аварийных бригад эксплуатирующей компании повышаетсебестоимость на 6%".

Стоит отметить, что в последнее время многие эксплуатирующие организации не держат постоянно на объектах высоко квалифицированных специалистов поустранению сложных технических аварий и проблем - это слишком дорого. Такие профессионалы работают в режиме аварийных бригад, тогда как на самом объектедежурят менее оплачиваемые специалисты, способные устранить несложные неполадки. Именно поэтому удаленность объекта так важна.

В отдельных составляющих эксплуатации объекта недвижимости: клининг, например, или построение и обслуживание телекоммуникационных сетей, тоже есть многонюансов.

Так, заместитель генерального директора по продажам компании FACILICOM Наталья Скачкова отметила, что в себестоимости клининговых услуг очень многоезависит от технологий и используемого оборудования: "К примеру, на одном из наших объектов мы стали применять технологию "сухой уборки", и у нас резковозросла производительность труда, сократились затраты".

Впрочем, эффект от использования современных технологий и оборудования для оптимизации затрат может оказаться ниже ожидаемого, если при проектированииобъекта были допущены просчеты. Например, проектировщики не предусмотрели возможность для расширения технологических отсеков для прокладки дополнительныхинженерных, телекоммуникационных сетей, или были использованы не самые удобные для эксплуатации отделочные материалы и т. д.

"Именно поэтому, - отмечает главный инженер компании Becar. Commercial Property Виктор Груздев, - в идеале, эксплуатирующая компания должна начинатьработать на объекте уже на стадии проектирования. В этом случае можно избежать очень многих ошибок, выбрать верное техническое решение".