В интересах москвичей-собственников

Как известно, после Нового года на рынок обслуживания жилой недвижимости вместе с уже привычными ДЕЗами должны выйти частные управляющие компании, которых сейчас единицы. Затем до 1 июля 2007 года столице предстоит провести открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственники помещений в которых до 1 января 2007 года не выбрали способ управления домами. Напомним, что сегодня в столице более 80 процентов квартир находится в собственности граждан.

По мнению председателя думской комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике Степана Орлова, проблема требует самого пристального внимания. В распоряжение комиссии в последние месяцы поступает множество предложений от Комитета по реформированию городского хозяйства, Департамента жилищной политики и жилищного фонда города. Парламентарии посвятили рассмотрению проблемы целый ряд заседаний и депутатских слушаний в стенах Думы. В обсуждении вопроса принимают самое активное участие, помимо законодателей, представители городских Департаментов жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, финансов, жилищной политики и жилищного фонда, имущества, экономической политики и развития, Мосжилинспекции, префектур, Контрольно-счетной Палаты столицы.

Что лучше: старый ДЕЗ или коммерсанты от ЖКХ?

Кардинальные изменения в жилищном законодательстве ведут к необходимости выработки новой системы управления многоквартирными домами, которая должна учитывать и ранее приобретенный положительный опыт, и выявленные недостатки.

Новым Жилищным кодексом РФ собственникам помещений в многоквартирных домах предоставлены широкие права не только по выбору на общем собрании способа управления многоквартирным домом, но и по отбору организаций, управляющих многоквартирными домами, а также по установлению размеров платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

В целях реализации положений Жилищного кодекса РФ, обеспечения единообразного подхода к организации системы управления многоквартирными домами в Москве действует временное положение, целью которого является обеспечение условий для управления многоквартирными домами в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ, а также прав граждан на участие в этом процессе.

Исполнительная власть города направила в Думу предложения по внесению изменений в действующее федеральное законодательство, а также в нормативные правовые акты Российской Федерации по вопросам управления многоквартирными домами.

Председатель Комитета по реформированию городского хозяйства города Москвы Наиль Гайнутдинов среди основных вопросов, которые существуют в развитии управления жилой недвижимостью, называет неразвитую конкуренцию на рынке управляющих организаций в сфере жилищного хозяйства, рост тарифов и цен на услуги в ЖКХ, отсутствие проработанных договорных отношений между собственниками жилых помещений многоквартирного дома и управляющими организациями.

Принятие нового Жилищного кодекса РФ требует изменения приоритетов и подходов к реформированию системы управления жилищным хозяйством города. Центр ответственности переместится от органов исполнительной власти и централизованного администрирования на собственников жилых многоквартирных домов. При этом город будет являться одним из многих собственников, принимающих решение на общем собрании о судьбе недвижимого имущества в многоквартирном доме, о расходах на его содержание и капитальный ремонт.

По словам начальника Управления координации по управлению многоквартирными домами и паспортизации жилищного фонда Виталия Акимкина, в прежние годы в системе ЖКХ заказчиком жилищно-коммунальных услуг всегда выступал город в лице органов исполнительной власти, Дирекции единого заказчика. От этой системы был отстранен житель - собственник помещения. Теперь Жилищный кодекс требует поставить на первое место жителя-собственника, сделать его клиентом, заказчиком на рынке жилищно-коммунальных услуг, который сам будет диктовать условия.

В префектурах административных округов сформированы планы по оказанию помощи жителям, налаживается сотрудничество с инициативными группами жильцов по выбору способов управления. Эти группы проводят методические встречи с органами власти, обсуждают возникающие вопросы, обучаются на специально организованных для них курсах основам управления многоквартирными домами. Прошедшие обучение получают соответствующие сертификаты, которые дают им возможность становиться председателями ТСЖ или даже вступать на рынок жилищно-коммунальных услуг в качестве субъектов малого предпринимательства.

Кстати, в нынешнем году в Москве проведено уже более 1000 собраний жильцов многоквартирных домов, связанных с выбором формы управления домом и управляющей компании. Всего же, начиная с 2000 года, состоялось более 8000 собраний, на которых были приняты решения о создании 1700 товариществ собственников жилья или других способах управления.

Как известно, Жилищным кодексом РФ предусмотрены три способа управления: когда домом управляют непосредственно сами жильцы; когда жильцы создают товарищество собственников жилья, на которое возлагается управление домом; когда управление доверяется управляющей компании.

Однако, по мнению депутата МГД Сергея Митрохина, реализация положений Жилищного кодекса РФ, в частности, по созданию условий для выбора собственниками помещений в многоквартирных домах способа управления своими домами и оформления собственности на земельные участки, ведется в столице неудовлетворительно.

Так, до сих пор не приняты распорядительные документы, предусмотренные постановлением Правительства Москвы "Об организации управления многоквартирным домом в городе Москве" от 17 января 2006 года, например, форма примерного договора управления многоквартирным домом, критерии деятельности управляющих организаций, порядок передачи многоквартирных домов от ГУП "Дирекция единого заказчика" иной управляющей компании и другие. Он также обращает внимание на отсутствие порядка предоставления членам инициативных групп сведений о собственниках помещений в многоквартирных домах и описи общего имущества в домах, необходимой для проведения общих собраний собственников по выбору способа управления домом.

Нужно также определиться с вопросами оформления прав собственности на придомовые земельные участки, ускорить работу по межеванию жилых кварталов и оформлению земельных участков, установить четкий перечень документов и процедуру, которые позволят собственникам помещений зарегистрировать право собственности на землю.

Кто виноват и что делать?

Как считает начальник управления Департамента земельных ресурсов Москвы Игорь Шустов, основные проблемы возникают из-за правовых аспектов, в том числе из-за противоречивости федерального законодательства.

Так, согласно Жилищному кодексу, все собственники жилых помещений являются совладельцами общего имущества дома, в том числе земельного участка, но более это автоматическое право ничем не подкреплено - на практике земельные участки действительно считаются собственностью граждан, только когда они документально оформлены и зарегистрированы в государственном реестре. К тому же, по словам чиновника, законодатели не определили, как быть в ситуации, когда не все собственники помещений в многоквартирных домах захотят стать собственниками придомового земельного участка.

Вот что говорит Михаил Рыбальченко, первый заместитель руководителя Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы:

- Исполнительная власть поручила разработать целый ряд документов: таких, как примерный договор, критерии оценки, порядок ведения реестра, и других. Практически все они разработаны и оформлены в виде распорядительных документов Правительства Москвы и Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города.

Параллельно с этим проводится целый ряд выездных совещаний, связанных с организацией проведения собраний по выбору способа управления жилыми домами. "Центр реформ ЖКХ", функционирующий при нашем Департаменте, - говорит Михаил Рыбальченко, - оказывает консультационную помощь инициативным группам собственников жилых помещений, которые организуют эту работу".

Надо признать, работа эта ведется достаточно интенсивно. В некоторых административных округах (Южный, Юго-Западный, Юго-восточный), по информации чиновника, прошло уже более половины собраний. Во многих районах жители уже выбрали способ управления. Подготовлен типовой договор, который могут использовать управляющие компании и инициативные группы для заключения непосредственно между собственниками жилых помещений и управляющими компаниями. Такие договоры раздаются инициативным группам в округах.

Однако, как сообщил заместитель начальника управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Владислав Иванов, в Департамент в массовом порядке поступают от населения жалобы, в первую очередь на то, как проводятся собрания собственников в многоквартирных домах.

Основной проблемой представители исполнительной власти дружно называют неготовность населения к новым условиям. При этом следует признать их откровенную самокритичность: они винят в этом в том числе и себя, "допустивших недоработку" по заблаговременному и полному информированию москвичей. Не случайно в ходе заседаний думских комиссий, посвященных данной проблеме, неоднократно повторялось весьма точное образное выражение: "большой информационный голод".

Наконец, Владислав Иванов обозначил и еще одну, не менее серьезную проблему, возникшую в связи с необходимостью разграничения нежилых помещений в многоквартирном доме. Какие помещения относятся к общему имуществу, какие - к собственности города или того или иного юридического или физического лица?

Из-за того, что нередко эти помещения попросту не оформлены в собственность, невозможно установить их принадлежность. Между тем, по его мнению, в федеральном законодательстве об определении состава общего имущества говорится двояко: он может определяться как по решению общего собрания собственников, так и органами власти одновременно. Совпадут ли решения по этому вопросу собственников и органов власти? Большой вопрос. Между тем, учитывая стоимость нежилых помещений в Москве, сегодня эта проблема становится камнем преткновения уже в судебных конфликтах между различными сторонами собственников.

Мифы и правда об управляющих компаниях

Депутата Степана Орлова интересовало в ходе дискуссий решение злободневной проблемы: депутаты городской Думы и представители общественных организаций неоднократно выступали с инициативой проведения Правительством Москвы добровольной аккредитации или сертификации управляющих компаний. Дело в том, поясняет он, что в Думу обращаются жители города, информируют о готовности провести собрание, однако не знают, где получить список тех управляющих компаний, которые прошли проверку исполнительной власти. Михаил Рыбальченко, отвечая депутату, согласился с тем, что добровольная аккредитация необходима и пообещал в самое ближайшее время подготовить необходимые конкретные предложения по данному вопросу.

Депутата Сергея Никитина обеспокоила весьма серьезная, на его взгляд, проблема "навязывания" Управами жителям многоквартирных домов практики проведения собраний в форме заочных голосований, используя при этом не существующие в реальности инициативные группы собственников из числа жильцов. "Получается, что Управы инициируют подлог, организуя кампанию по ускорению процесса передачи многоквартирного дома в управление жильцов?" - задается вопросом депутат.

По словам Михаила Рыбальченко, организацией подобных собраний, действительно, может заниматься инициативная группа, однако занимающаяся этим Управа уже нарушает закон.

В принципе, полагают представители исполнительной власти, город может инициировать собрания жителей, но при этом счетная комиссия в любом случае должна состоять из собственников. Если окажется, что протокол содержит нарушения, город должен признать такое собрание нелегитимным.

Вот как обрисовывает сегодняшнюю ситуацию руководитель Центра реформ в ЖКХ Ирина Шрамко: "Мы переходим к новой системе управления, требующей профессионального подхода. Наверное, через какое-то время в этой сфере будут доминировать частные организации. Городу предстоит выработать наиболее эффективную схему взаимодействия управляющей компании и собственников". ТСЖ и управляющая профессиональная организация, на взгляд Ирины Шрамко, - самая перспективная "цепочка" взаимоотношений, которая может в перспективе стать преобладающей. В этой связи можно пожелать, чтобы семь тысяч домовых комитетов, функционирующих сегодня в мегаполисе как начальный этап самоуправления, могли расти и развиваться.

В ходе дискуссии депутат Мосгордумы Михаил Буянов, указывая на положение о том, что собственники соответствующих субъектов могут нести расходы по содержанию и ремонту жилищного фонда в виде частичного возмещения расходов управляющих компаний, задал вполне логичный и закономерный вопрос: будут ли в таком случае частные управляющие компании ремонтировать за свой счет чужую собственность?

По словам Михаила Рыбальченко, согласно действующим в настоящее время нормативным документам, за содержание имущества должны нести бремя ответственности собственники. Житель несет ответственность за свою квартиру, город - за городскую (муниципальную) квартиру, в которой проживает наниматель.

По мнению же председателя МГД Владимира Платонова, ТСЖ - это пока единственная форма, которая защищает жильцов многоквартирных домов, позволяет им действительно влиять на ситуацию в их домах и подъездах.

Говоря о программе капитального ремонта жилищного фонда на 2007 - 2009 годы, которая рассматривалась недавно правительством города на одном из заседаний, депутат Валерий Скобинов справедливо заметил, что на сегодняшний день, к сожалению, нет универсальной системы взимания с собственника платы за проведение капитального ремонта. Где и как будет аккумулироваться плата? Как будет выстраиваться цепочка взаимоотношений между теми деньгами, которые на капитальный ремонт будет выделять собственник жилого помещения, и теми средствами, которые будет выделять на это город, бюджет? Вопросов немало, и они пока остаются без ответов.

Михаил Буянов убежден в необходимости разработки программы информирования населения в данном аспекте, особенно в вопросе создания управляющих компаний, развитого рынка которых сегодня, увы, в городе нет. Сергей Никитин дополнил коллегу предложением размещать на официальном сайте Правительства города, а также на сайтах префектур соответствующие методические материалы, которые помогали бы людям ориентироваться во многих вопросах.

Жильцы всех домов, объединяйтесь!Многие участники слушаний, посвященных проблеме, сходятся во мнении, что реализация положений ЖК РФ затруднительна из-за отсутствия законодательного и нормативного урегулирования вопросов, связанных с проведением органами исполнительной власти открытых конкурсов по отбору управляющих организаций; готовности граждан принимать решение по поводу способа управления своим жильем; требований к управляющим организациям, позволяющим обеспечить безопасное управление жилищным фондом.

У большинства населения Москвы нет надлежащего опыта в осуществлении эффективного управления своим жильем. Значительное число правовых вопросов по содержанию многоквартирного дома должно решаться в ходе собрания жителей. Однако, несмотря на всю важность этого процесса, собственники помещений часто попросту игнорируют приглашения на собрания.

В таком случае было бы предпочтительно использовать формы заочного голосования. Москва как субъект РФ могла бы разработать и принять соответствующий правовой акт. В данном документе было бы целесообразно определить порядок объявления проведении голосования, правила оформления и представления опросного листа, порядок подсчета голосов и объявления результатов голосования, сроки хранения опросной документации.

По мнению же председателя МГД Владимира Платонова, реализация тех норм, которые сейчас предусмотрены федеральным законодательством, пока не представляется возможной. Понадобится время для того, чтобы предоставить максимальную возможность гражданам определиться самим. Субъекты Федерации должны определить самостоятельно, когда должны "стартовать" конкурсы по управляющим компаниям для тех домов, которые не определились с формой управления.

"Москве необходимо продолжать работу над изменением федерального законодательства, - говорит Владимир Платонов, - Я считаю, что надо четко прописать процедуру проведения собраний, чтобы их решения не оспаривались позже в судебном порядке. Например, если на первое собрание не явилось 50 процентов плюс один, то второе собрание можно проводить с пониженным кворумом. Похожая процедура существует в избирательном праве, когда избирают президента, мэра, депутатов". С точки зрения председателя Думы, если жильцы дома не являются на собрание, значит, таким образом, они показывают, что им безразлично решение большинства.

Еще одно предложение, которое активно обсуждалось в городской Думе, касается вопроса по обязательности финансовых гарантий. Речь идет о банковской гарантии возмещения убытков или страхования гражданской ответственности. По мнению депутата МГД Валерия Скобинова, в этом аспекте наблюдается сейчас конфликтная ситуация между властями и населением. Депутат Михаил Буянов в свою очередь указал на целесообразность создания порядка передачи технической и бухгалтерской документации управляющим компаниям.

В свою очередь депутат Сергей Никитин полагает, что в процессе изменения формы управления многоквартирным домом оказались "забыты" территориальные органы самоуправления, которые существуют сегодня в Москве. На его взгляд, было бы также целесообразно узаконить и такую форму управления многоквартирным домом, как управление с участием государственных унитарных предприятий, например, тех же ДЭЗов.

Однако Владимир Платонов склонен считать, что должна иметь место и коммерческая составляющая. "У ГУПов надо отобрать те государственные функции, которые они пока еще выполняют. Они должны стать хозяйствующими субъектами, лишь в этом случае они будут бороться за то, чтобы не просто получать деньги и умело их распределять, а за то, чтобы за эти деньги делать работу".

Грозит ли городу поток судебных исков?

Крайнюю озабоченность высказала в ходе рассмотрения вопроса на заседании думской комиссии депутат МГД Людмила Стебенкова, затронувшая распространенную в городе проблему незаконных регистраций ТСЖ. Речь идет о том, что часть собственников квартир часто не согласны с тем, как ведет себя созданное другими собственниками в том же доме товарищество собственников жилья, и пытается его распустить. В результате конфликта создается второе, как бы дублирующее, ТСЖ. Таким образом, по мнению депутата, необходим особый порядок регистрации ТСЖ, а также контроль за тем, чтобы в реальности не существовало два ТСЖ в одном жилом доме.

По мнению Ирины Шрамко, для работы частных управляющих организаций, вступающих сегодня в целую череду судебных исков, связанных с конфликтными ситуациями между жильцами и властями, катастрофически не хватает многих необходимых нормативных документов. В городе сегодня 144 частные управляющие организации, говорит она. Увы, управляющая организация является таковой по одному признаку: что она управляет домом. Нет лицензирования управления, и в этой ситуации возникает важнейший вопрос, связанный с сертификацией и отбором управляющих компаний.

А самым спорным вопросом, по мнению Ирины Шрамко, могут стать такие объекты общего имущества, относящиеся к собственникам, как нежилые помещения.

Москва не готова к новым условиям

Председатель Думы Владимир Платонов полагает, что город пока не готов к реализации требований ЖК в данной области: не сложился рынок управляющих компаний, не информировано в достаточной степени обо всех нюансах вопроса население мегаполиса. Есть немало других проблем, в том числе законодательного и нормативного регулирования моментов, связанных с проведением открытых конкурсов по отбору управляющих организаций.

Совершенно очевидно, говорит он, что необходим перенос сроков введения в действие положений Жилищного кодекса РФ, касающихся организации управления многоквартирными домами. "Спешить не стоит. Процесс должен быть продуманным и основательным".

Кроме того, по его мнению, следует создать совместную с исполнительной властью рабочую группу депутатов, которая займется подготовкой городского закона, регулирующего процесс в данной сфере.

Безусловно, сегодня необходимо участие в решении столь глобальной задачи представителей ТСЖ, ЖК, ЖСК, домовых комитетов, управляющих организаций, дирекций единого заказчика, префектур административных округов и Управ районов.

К сожалению, отмечают законодатели, в городе пока отсутствует практический механизм передачи земельных участков в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирных домах. Кроме того, не установлен порядок предоставления бюджетных средств на содержание и ремонт (включая капитальный) многоквартирных домов при передаче их в управление организациям различных организационно-правовых форм, а также при выборе непосредственного способа управления.

Наконец, законодательно не определены требования к управляющим организациям, отсутствуют механизмы долгосрочного накопления средств собственников помещений на капитальный ремонт многоквартирных домов. Отсутствие налоговых льгот для ТСЖ и ЖСК, управляющих многоквартирными домами, делает непривлекательным для жителей организацию данных объединений.

Что в ближайшей перспективе?

И все же в Думе не теряют оптимизма и предпринимают практические шаги, показывая наглядный пример другим регионам страны. Депутаты решили обратиться к руководству города с предложением создать механизм добровольной аккредитации управляющих компаний. Кроме того, в целях защиты прав москвичей и россиян в жилищной сфере, Дума выступила недавно с законодательной инициативой о продлении собственникам срока выбора способа управления многоквартирным домом. На рассмотрение Госдумы был внесен проект федерального закона "О внесении изменений в статью 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Данные изменения касаются установления предельного срока выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом. По мнению Мосгордумы, целесообразно, чтобы срок выбора способа управления определялся законом субъекта РФ. Предлагаемая редакция статьи 18 Федерального закона позволила бы, по мнению Владимира Платонова, субъектам РФ самостоятельно, с учетом своих особенностей, устанавливать предельный срок выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления.

Инициатива столичных законодателей, по всей видимости, не осталась незамеченной. 22 ноября Госдума приняла в первом чтении законопроект, продлевающий срок выбора способа управления многоквартирным домом с 1 января 2007 года до 1 января 2008 года. Федеральные законотворцы не могли не согласиться с Москвой, что необходимость изменения срока вызвана недостаточностью информированности граждан в вопросах управления многоквартирным домом.

Наконец, в ближайшей перспективе, при непосредственном участии столичных парламентариев, в Москве будет разработана городская программа по информированию населения в данной области, а также начата разработка закона города, призванного решить задачу по организации управления многоквартирными домами. Москве предстоит поэтапная реорганизация городских структур комплекса ЖКХ, создание конкурентных условий для всех участников на рынке жилищно-коммунальных услуг.

Дата публикации: 17:00 29 ноября 2006

Источник: bpn.ru