Бесценная "элитка"

За всю историю столичного рынка недвижимости серьезной ценовой статистики по элитному жилью практически не велось. Принципы ценообразования являются коммерческой тайной и застройщика, и риэлтора. Единственная информация, которая позволяет говорить о динамике цен, — выраженная в процентах стоимость 1 кв. м.

Впрочем, и эти показатели разнятся: например, за уходящий год рост цен в элитном сегменте жилья составил не то 20%, не то 35%. Но появление этих данных связано скорее с желанием стимулировать, а не информировать покупателя.

Ценовая кривая

Теоретически колебание цен на элитное жилье должно отличаться от массового спроса и ценовой динамики рынка в целом. Как уникальный товар, «элитка» меньше подвержена конъюнктурным ценовым изменениям, а ее цена должна быть ориентирована на избирательный спрос. Но для этого нужно, как минимум, два условия: зрелость жилищного рынка (информационная открытость, конкуренция во всех сегментах, близкое соответствие спроса и предложения и т. п.), а также четкое выделение элитного сегмента с пониманием его специфики, ценообразования и позиционирования. Очевидно, эти условия сегодня только начали формироваться. Поэтому и ценовая кривая элитного рынка отличается от ценовой динамики других сегментов не качественно, а по абсолютным значениям.

Таким образом, рост цен на элитное жилье в центре и панельные дома на графике могут быть обозначены параллельными линиями, только первая пройдет гораздо выше второй. По данным экспертов, ценовая динамика «элитки» последних лет очень близка к общемосковской динамике. Например, если условная средняя цена элитного жилья в Центральном административном округе составляет сегодня $5,1 тыс. за 1 кв. м, то в 2000 году она была почти в два раза меньше — на уровне $2,2 тыс. Учитывая, что за тот же период средний рост стоимости типового московского жилья не превысил 80–90%, можно усомниться в распространенном мнении о том, что цены на элитное жилье растут медленнее, чем в других сегментах.

История вопроса

Единственный «сбой» в устремленной вверх ценовой кривой «элитки» случился во время кризиса 1998 года. В период возникновения и активного роста рынка, т. е. в середине 1990-х годов, цены на элитную недвижимость составляли в среднем $2–2,5 тыс. за 1 кв. м. Правда, тогда это были двух-трехкомнатные квартиры в «цековских» домах, расположенные в так называемых «царских селах» — Кунцеве, Новых Черемушках. Примерно в 1996–1997 годах в Москве появились первые «элитные» новостройки. По мнению заместителя генерального директора компании «Калинка Риэлти» Алексея Сидорова, такие здания, как «Агаларов хаус», «Оперная студия Галины Вишневской», дом на улице Вересаева, значительно повлияли на рынок, подняв общий уровень цен. Стоимость квартир в первых элитных новостройках достигала $5–6 тыс. за 1 кв. м. Эти цифры стали «потолком» для цен на элитные квартиры в преддверии дефолта.

После кризиса 1998 года в течение нескольких месяцев продолжалось плавное снижение цен. В течение четырех месяцев на рынке наблюдалось затишье. К началу 1999 года стоимость элитного жилья уже доходила до $4,5 тыс. за 1 кв. м. Конец 2001–начало 2002 года ознаменовались ростом покупательской активности и цен. За год они увеличились на 20–30%. В 2002 году рынок достиг докризисного уровня $5–6 тыс. за 1 кв. м, а уже в 2003 году был преодолен рубеж $10 тыс. за 1 кв. м. Все это происходило на фоне бурного роста рынка недвижимости в целом.

Пока можно считать, что ценовая динамика «элитки» продолжает подчиняться общей цикличности жилищного рынка, а также воздействию экономических и политических факторов, продолжающих оказывать на него сильное влияние. К началу 2003 года после выравнивания и активного роста цены на высококлассное жилье начали приближаться к очередному этапу стабилизации. Однако резкое вмешательство целого ряда факторов (рост стоимости нефти, падение доллара, «выборные» деньги и пр.) привело к неожиданно сильному ценовому росту. Он не мог продолжаться долго, и наблюдаемая сегодня так называемая «стагнация» является очередным этапом стабилизации рынка. «Откорректировать «элитку» может только вмешательство извне», — отмечает А. Сидоров. Однако прогнозировать, в какую сторону будет направлена коррекция цен на элитную недвижимость, пока никто не берется.

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев считает, что рынок недвижимости вообще инертен, а самая инертная его часть — элитная недвижимость. «Проблемы с ней появятся после того, как в стране возникнут проблемы с товарами первой необходимости, когда в магазинах начнут закупать впрок мыло, соль и спички. Только примерно через полгода после этого может измениться ситуация с элитной недвижимостью», — уверен К. Ковалев.

Посредственная «элитка»

Более-менее значимая статистика по элитным жилым новостройкам ведется только с 2000 года, когда московский рынок элитного жилья стал активно формироваться, перейдя от возведения единичных объектов к комплексной застройке, преимущественно в центральных районах Москвы. К этому времени московский рынок в некоторой степени оправился от кризиса 1998 года, ценовая динамика рынка жилья стала обретать закономерность. Риэлторы и застройщики начали пытаться вычислить среднюю цену элитного жилья. Им нужна была некая точка отсчета, условный ориентир.

«Понятие «средняя цена» имеет право на существование в элитном сегменте, но все зависит от того, кто и что считает, — говорит эксперт компании «Авгур Эстейт» Владимир Федоров. — Если выборка квартир репрезентативна, то есть объективно отражает существующие предложения, то по динамике средней цены можно вполне достоверно отслеживать состояние рынка». Но сейчас нет критериев, по которым то или иное дорогое жилье может быть однозначно отнесено к элитному. Поэтому в выборку для расчета могут попасть и высотки «ДОН-Строя», и первоклассные особняки за пределами Садового кольца. Этот факт полностью нивелирует достоверность подсчетов и понятие средней цены.

По мнению эксперта-аналитика компании Paul’s Yard Виктора Овсянникова, правильнее было бы говорить, например, о средней на данный момент цене 1 кв. м для высококачественных новостроек в центре Москвы — в пределах ЦАО или Садового кольца.

С другой стороны, многие участники рынка настаивают, что к такому уникальному товару, каким является элитное жилье, понятие «средняя цена» неприменимо. Поэтому из выборки для подсчета средней цены должны быть исключены нестандартные форматы жилья и предложения, превышающие цену $10 тыс. за 1 кв. м. Необычная «элитка» — это многоуровневые пентхаусы либо коттеджи в центре города, т. е. большие апартаменты. «Такое жилье стоит, как правило, на порядок дороже элитных квартир площадью 150–200 кв. м», — говорит В. Федоров. На рынке таких предложений немного. В силу своей малочисленности и очень высокой цены эти объекты по праву относятся к разряду эксклюзивных. Для такого жилья некоторые риэлторы предлагают «пользоваться» не средней ценой 1 кв. м, а общей стоимостью объекта.

На вторичном рынке понятие «средняя цена «элитки» становится совсем условным, так как этот сегмент дифференцирован по характеристикам отдельно взятых квартир и домов: качеству внутренней отделки, дизайну и пр. На вторичном рынке уникальность квартиры «уложить» в цену 1 кв. м невозможно, и тогда целесообразнее говорить тоже о стоимости всего объекта.

Тем не менее стоимость 1 кв. м — важный показатель. На сегодняшний момент рыночная цена (предложения или продажи) продолжает оставаться субъективным понятием. Она может быть существенно выше или ниже рыночной стоимости и с объективными потребительскими качествами объекта связана редко.

По мнению В. Федорова, стоимость квадратного метра должна коррелировать с классом объекта и соответствовать месторасположению дома. Если на Западе цена квартиры и ее класс находятся в прямой зависимости от района, то в Москве такая структура еще не сложилась. Правда, за последние пять лет в результате застройки центра города наметились тенденции к формированию мест компактного проживания состоятельных людей — это Остоженка, Плющиха, Замоскворечье, Патриаршие пруды. Но пока клиент продолжает платить $10 тыс. не за 1 кв. м жилья в престижном месте, а преимущественно за слово «элитный», поскольку ни риэлторы, ни застройщики не хотят объяснять, чем они руководствуются при определении цен. Пока не будет ответа на этот вопрос, цена не сможет определять класс жилья и информировать покупателя.

Сколько стоит элитный дом построить

«Назначить цену $20 тыс. за 1 кв. м могут на вторичном рынке, на «первичке» же есть понятие себестоимости и от него никуда не деться», — говорит А. Сидоров. Однако в действительности и здесь ситуация тупиковая. Себестоимость элитной недвижимости — один из самых «темных» вопросов рынка. В самом общем виде она складывается из цены земли (или ее аренды), стоимости проведения коммуникаций, строительных затрат и многочисленных «откатов» практически на всех стадиях создания объекта, вплоть до его продажи. Самым значительным «откатом» обычно бывает официальная или неофициальная «доля города». До тех пор пока основной составляющей себестоимости будут административные расходы, связанные с получением площадки под застройку, подготовкой к возведению нового дома, расселением жильцов и т. д., никто не сможет вычислить ее реальные размеры.

По словам К. Ковалева, пакет документов, необходимых для того, чтобы начать строительство в центре Москвы, в перерасчете на жилую площадь стоит около $3 тыс. за 1 кв. м (для небольшого дома до 20 квартир). «Добавим к этому себестоимость строительства 1 кв. м элитного жилья (около $1,5 тыс.) и получим этот самый минимум — $4,5 тыс. Это цифра, от которой можно отталкиваться и говорить, что вы купили квартиру в элитном доме», — говорит К. Ковалев.

При очень высокой доходности строительного бизнеса в России (как правило, не менее 30%, а часто — и выше) связь себестоимости и цены продажи бывает очень условной, а разговоры на эту тему носят спекулятивный характер. Однако следует признать, что даже строительная себестоимость в условиях высокой монополизации рынка (стройматериалов, изделий, услуг) бывает сильно завышена. В итоге за все платит потребитель, и возникают вопросы о «непонятном росте цен» и соответствии качества и цены на рынке недвижимости.

Дата публикации: 10:24 15 ноября 2004

Источник: bpn.ru