Девятиэтажки в очереди на снос

Программа сноса пятиэтажек, по заверениям московского мэра Юрия Лужкова, должна быть завершена до конца 2009 года. Именно тогда с лица столицы исчезнет последний пятиэтажный дом так называемой сносимой серии. В целом городская программа комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда предусматривает до 2011 года снос порядка 3,7 тыс. зданий общей площадью 8,6 млн кв. м. Впрочем, на этом городские власти останавливаться не намерены.

В частности, по словам главы комиссии Мосгордумы по экономической политике Александра Ковалева, в самое ближайшее время городу предстоит решить принципиальный вопрос о сносе панельных девятиэтажных домов 70–80-х годов. Как заявил Ковалев на конференции «Земля и недвижимость: финансирование и инвестиции», разработать программу и начать ее реализацию московским властям нужно в течение 3-4 лет. Так ждать ли столице очередного масштабного «расселенческого» проекта?

Объективная реальность

«Думаю, что принятие такой программы достаточно реально. Причем вне зависимости от завершения программы по пятиэтажкам», – считает управляющий директор агентства недвижимости «Century 21 Золотой Гусь» Айдар Салахов. С экспертом соглашается и независимый аналитик рынка недвижимости Дмитрий Попов, по мнению которого новую программу совершенно необязательно увязывать с завершением работ по сносу пятиэтажек: «Это разные объекты, и ничто не мешает разрабатывать девятиэтажки параллельно с завершением сноса пятиэтажек. К слову, в ЦАО первую девятиэтажку снесли уже несколько лет назад, хотя вряд ли это было ветхое или аварийное здание». «Еще одна девятиэтажка под снос есть в столице уже сегодня – на улице Отрадная, дом 2, – рассказывает директор департамента городской недвижимости «Century 21 Серебряный Век» Карина Дохикян. – Программа уже рассматривается, и закон будет принят. Скажем так: считайте, что его уже приняли».

Сносить нельзя реконструировать

Впрочем, удивляться здесь нечему: даже если на время отвлечься от вопросов рентабельности и забыть об открывающейся перспективе освобождения участков под точечную (а то и под комплексную) застройку, необходимость как-то решать вопрос с отслужившими свое девятиэтажками диктует их зачастую аварийное состояние. Срок эксплуатации ряда домов давно истек. «Многие из них по-настоящему в критическом состоянии, и их необходимо сносить», – говорит Карина Дохикян.

С другой стороны, почему обязательно сносить? Нельзя ли обойтись реконструкцией? Тем более что примеры обновленных девятиэтажек мы можем увидеть уже сегодня на Краснохолмской набережной. Да и пример неудачного сноса «фенольного дома» в Открытом проезде не дает уверенности, что программа сноса может быть реализована без серьезных сбоев.

«Реконструкция в данном случае маловероятна, – не разделяет подобных сомнений Карина Дохикян. – Для реконструкции понадобятся огромные финансовые вложения. Опять же, наращивать девятиэтажки вверх нельзя, этого не позволяет инженерный проект этих панельных домов». Кроме того, уверен Айдар Салахов, возможность реконструкции ограничена завершением «срока годности» панельных девятиэтажек: «Срок жизни девятиэтажных панелек ограничен. Да и красоты городу они не добавляют».

Вероятнее всего, как и в случае с пятиэтажками (поделенными на «сносимые» и «несносимые»), власти остановятся на компромиссном варианте, и под снос пойдет лишь часть типовых девятиэтажек. «Там, где инвестор не сможет получить высокую финансовую эффективность от сноса и нового строительства, будет применяться реконструкция, – считает Дмитрий Попов. – Многое также будет зависеть от позиции Москомархитектуры в отношении размещения высотных объектов, от особенностей земельных участков – вероятно, не везде грунты позволят экономически эффективную высотную застройку. Подобных факторов довольно много».

Куда ставить-то?

Как отметил Александр Ковалев, «если на месте пятиэтажки мы спокойно можем построить 17-этажный дом, то есть увеличить количество жилых площадей, то панельные девятиэтажки сами по себе достаточно объемны». Да и самих девятиэтажек в Москве больше, чем пятиэтажек.

Очевидно, что от того, что дом снесут, площадь земли под ним не изменится. «Поэтому инвестиционно привлекательными будут проекты высотной застройки – от 25 этажей и выше. В этом случае сохранится примерно та же пропорция, что и при строительстве 17-этажных домов на месте пятиэтажек, – объясняет Дмитрий Попов. – Технологически застройщики уже готовы к такой этажности: вспомним последние разработки серийных домов, такие как И-155, ТМ-25, БМС».

Что же касается собственно процесса расселения домов, скорее всего, будет применен наработанный опыт волнового переселения. «Схема расселения, с учетом высокой стоимости земли в Москве, будет следующая: рядом с расселяемым домом строят новый дом, туда переселяют жильцов, и панельную девятиэтажку сносят. На ее месте построят, допустим, 17-этажный дом. И в этот новый дом заселят людей из следующей сносимой девятиэтажки. И так дальше по цепочке. При переселении со всеми жильцами заключается договор мены – что они согласны переехать в лучшие условия и претензий не имеют», – поясняет Карина Дохикян.

Чего стоит бояться?

Помимо того, что, как мы уже говорили, девятиэтажек в Москве больше, чем пятиэтажек, и, следовательно, программа по их расселению и сносу рискует растянуться на еще больший срок, чем действующая сегодня, можно с ходу отметить еще несколько «проблемных блоков», с которыми придется столкнуться городу. «В случае сноса девятиэтажек в спальных районах на их месте будут возводиться дома высотой от 25 этажей и выше (уплотнительная застройка). Это существенно усилит антропогенную нагрузку на все близлежащие территории, особенно рекреационные: парки, лесопарковые зоны», – предостерегает Дмитрий Попов.

Логично, что острее станет и вопрос нехватки инфраструктурных объектов – по той же причине: «Если при сносе пятиэтажек обычно возводятся 17-этажные дома, это существенно «нагружает» социальные объекты района. Когда же к этим уже состоявшимся 17-этажным кварталам добавятся 25-30-этажные микрорайоны, записать ребенка в детский сад можно будет просто не пытаться, – поясняет Попов. – Количество необходимых социальных объектов придется увеличить в 3-5 раз, это потребует выделения достаточно больших территорий, особенно под детские учреждения». Отсюда же и усугубление транспортной проблемы, и увеличение вероятности кризиса тепло- и водоснабжения. Кроме того, уплотнительная застройка, скорее всего, повлечет за собой нарушение норм инсоляции и расстояний между корпусами. Как город будет обходить все эти преграды, мы с вами, похоже, узнаем в самое ближайшее время.

Дата публикации: 11:24 07 декабря 2006

Источник: bpn.ru